Рынок недвижимости: почему сейчас самое подходящее время для покупки подержанной квартиры

После четырех лет, в течение которых стоимость недвижимости падала, с июля 2023 года цены начали стабилизироваться: средняя стоимость квадратного метра в Буэнос-Айресе в апреле составила 2219 долларов США, увеличившись на 1,9 % за первые четыре месяца года и на 2,5 % за последние 12 месяцев, согласно последнему отчету Zonarop. Однако, когда речь заходит об анализе вариантов покупки как для жилья, так и для инвестиций, эксперты сходятся во мнении, что наиболее привлекательной альтернативой являются подержанные объекты. Сегодня удобно покупать подержанные квартиры. Несмотря на то, что предложение в последнее время сократилось, стоимость квадратного метра все еще значительно ниже стоимости новых объектов, а если они еще не утилизированы, то можно найти еще более низкую стоимость. Сложность этого выбора заключается в том, чтобы собрать все деньги вместе или получить доступ к ипотечному кредиту; или если у меня есть потенциал, чтобы представить, как это жилье может выглядеть после ремонта, а в середине, возможно, позволить себе аренду и два переезда", - говорит Ирина Векки, директор Soldati Pilar. "Но в нынешних условиях, характеризующихся возвращением ипотечного кредитования в Аргентине, которое осуществляют 10 банков: Banco Hipotecario, Nación, Ciudad, Supervielle, ICBC, Santander, Banco de Córdoba (Bancor), Banco del Neuquén, Banco de Corrientes и Banco Del Sol, необходимость выплачивать все деньги вместе "может перестать быть проблемой". "Несмотря на это, я не думаю, что нам стоит спекулировать на собственном жилье, но нынешний сценарий больше стимулирует инвесторов, которым не нужен кредит для покупки и которые спекулируют на том, что когда кредит станет жизнеспособным, недвижимость значительно подорожает", - говорит Игнасио Кампс, директор Evoluer Real Estate. "В апреле средняя стоимость подержанных квартир составляла 2061 доллар США за кв. м, что является самым низким показателем на рынке по сравнению с новыми объектами (2566 песо) и объектами в хорошем состоянии (2550 песо). Но они также зарегистрировали самый низкий рост за первые четыре месяца 2024 года - 1,08%, в отличие от 3,63% новых объектов и 7,26% квартир в колодцах" "Приобретая подержанную недвижимость, вы можете окончательно установить цену, избежав неопределенности, связанной с ростом стоимости строительства при покупке квартиры в колодцах (она оплачивается в рассрочку с учетом индекса CAC). Кроме того, почти ни одна строительная компания не продает квартиру одним платежом, они все делают это в рассрочку по той же причине: из-за повышения стоимости, так как не знают, сколько в итоге заплатят за работу", - говорит Дэниел Брин, создатель монитора недвижимости Invertire. Он также отмечает, что доходность этих объектов заметно выросла - примерно на 4,5 % в год, "в отличие от среднего показателя в 2 и 3 % за последние пять лет", и добавляет, что подержанные объекты, выходящие на рынок по доступной цене и удачно расположенные, "являются самым продаваемым товаром". "Более того, согласно отчету компании Zipcode real estate, в марте объем продаваемых объектов упал на 25 % по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Стоит уточнить, что значительная часть недвижимости, выставленной на продажу, после отмены закона об аренде 29 декабря 2023 года - когда вступил в силу DNU, подписанный Хавьером Милеем, - перешла в аренду благодаря возможности согласования пунктов договора между сторонами. "С другой стороны, согласно отчетам портала недвижимости, стоимость строительства, измеренная в долларах, зафиксировала рост на 40,4% в 2024 году: строительство в настоящее время стоит почти втрое дороже, чем в октябре 2020 года, минимального показателя, зафиксированного платформой, и на 34,9% выше среднего показателя 2012-2023 годов. "Такая ситуация привела к росту стоимости квадратного метра, что напрямую благоприятно сказывается на рынке подержанной недвижимости", - добавляет Даниэль Салайя Ромера, глава одноименной риелторской компании. Он также уверяет, что в настоящее время среди покупателей наблюдается тенденция срочного приобретения подержанной недвижимости, которая не испытала роста стоимости и находится по привлекательным ценам. В свою очередь, Герман Гомес Пикассо, соучредитель Reporte Inmobiliario, подчеркивает, что стоимость подержанных квартир выросла за последние несколько месяцев: на 1,09% по сравнению с сентябрем 2023 года. "Это явление объясняется различными факторами, такими как низкие относительные цены, рост стоимости строительства в долларах, улучшение доходов от аренды, ожидания роста цен на недвижимость и т. д.", - уточняет он. "Если вы думаете о покупке недвижимости с такими характеристиками, либо в качестве инвестиции, либо для собственного дома, вы должны принять во внимание некоторые ключевые моменты: "В зависимости от местоположения и характера недвижимости, цена новой квартиры может быть на 30% выше, чем подержанной", - добавляет Франсиско Альтгельт, президент Altgelt Negocios Inmobiliarios. Наглядным примером этого является Реколета, где средние цены на квартиры достигают 2400 долларов США за квадратный метр, а новые квартиры стоят около 3100 долларов США за м2". "В Пуэрто-Мадеро, районе с самой высокой рыночной стоимостью, средняя цена подержанной квартиры составляет 5541 доллар США за м2, в то время как хорошо построенная квартира стоит 5966 долларов США за м2, а новая - 6467 долларов США за м2". "Палермо - второй по дороговизне район города. Цена подержанной квартиры составляет 2880 долларов США за м2, в то время как хорошо построенная квартира стоит в среднем 3241 доллар США за м2, а новая - 3388 долларов США за м2. "С другой стороны, самый дешевый квадратный метр находится в Лугано, где подержанная квартира стоит 923 доллара США за м2, новая - 1639 долларов США за м2, а хорошо построенная - 2001 доллар США за м2. За этим районом следует Нуэва Помпея со следующими ценами: подержанные объекты стоят 1239 долларов США за кв. м, новые - 1600 долларов США, а в хорошем состоянии - 1925 долларов США", в то время как подержанные объекты в среднем районе находятся в Агрономии, Сан-Тельмо и Вилья-Луро, с 1834, 1825 и 1804 долларами США за кв. м соответственно. "Что касается разницы между новым и подержанным жильем, Сольдати поясняет, что, хотя первые стоят дороже, "стоимость, вложенная в покупку, остается на высоком уровне гораздо дольше, и когда придет время продавать, она будет выгоднее по условиям". Кроме того, при покупке только что построенного жилья возникают определенные дополнительные расходы: более высокие расходы на оформление документов, сборы за регулирование, жилищный фонд и т. д. "В этой связи Мартин Бокете, директор компании Toribio Achaval, соглашается с тем, что новая или совсем новая квартира всегда продается дороже, чем подержанная с аналогичными характеристиками, поскольку это проекты, в которых используются более современные материалы и дизайн, в большей степени отвечающий требованиям времени. "Что касается целесообразности покупки подержанной квартиры, нуждающейся в ремонте, то решение зависит от предпочтений покупателя. Некоторые предпочитают приобретать квартиры в плохом состоянии, чтобы заявить о себе, в то время как другие предпочитают свести к минимуму необходимый ремонт", - добавляет Альтгельт. "На основании последних данных Reporte Inmobiliario, относящихся к марту 2024 года, выявлена интересная динамика в отношении годовой валовой рентабельности подержанных квартир от одной до четырех комнат: средний показатель составляет 4,44 %. В отношении каждой типологии данные показывают, что наиболее доходными являются трехкомнатные квартиры со средним показателем 4,63% годовых; за ними следуют двухкомнатные квартиры с 4,45%; однокомнатные квартиры с 4,35%; и, наконец, четырехкомнатные квартиры достигают средней доходности 4,31% годовых. "Однако важно отметить, что эта цифра получена с первого месяца аренды и должна анализироваться в текущем контексте договорной свободы между сторонами, поэтому она будет зависеть от согласованной скорости обновления, чтобы сохранить ее или размыть, если стоимость покупки недвижимости считается стабильной: чем больше прирост за меньшее время, тем выше будет процент. "Ранее доходность в первый месяц аренды оставалась стабильной в течение длительного времени, поскольку закон не позволял обновлять стоимость аренды до года, а затем через 6 месяцев, используя фиксированный индекс, который не успевал за инфляцией (CPI для договоров, подписанных до 17 октября 2023 года; и Casa Propia для договоров, подписанных с 18 октября по 28 декабря 2023 года). "Это быстро привело к падению реальной цены аренды и снижению рентабельности на фоне очень высокого роста цен в экономике", - объясняет Reporte Inmobiliario. С отменой этого закона открывается путь к большей гибкости в договорах аренды, что позволяет чаще вносить коррективы. Это означает более стабильную арендную плату для арендодателей, что может сделать инвестиции в недвижимость более привлекательными". "Поскольку бума кредитования не ожидается, брокеры говорят, что в краткосрочной и среднесрочной перспективе роста цен не будет. "Для того чтобы рынок цен скорректировался, необходим объем, а я не думаю, что пока есть уверенность в том, что это произойдет", - говорит Карлос Спина, партнер компании Argencons, застройщика бренда Quartier, и отмечает, что для того, чтобы процесс пошел, должны снизиться инфляция и процентные ставки. Иными словами, в условиях, когда макроэкономическая ситуация подтачивает покупательную способность, непосредственное влияние на стоимость продаж затруднено. В любом случае, "зеленые ростки" кредитования могут пойти на пользу подержанным объектам старше 20 лет с типологией, далекой от той, которую ищут покупатели после пандемии. "Если все пойдет хорошо, мы увидим корректировку цен, но только в следующем году", - объясняет Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. Однако следует учитывать, что независимо от кредитного эффекта рынок недвижимости уже несколько месяцев переживает смену цикла роста цен. Заглядывая в будущее, Мартин Бокете из Toribio Achával, независимо от кредитного эффекта, прогнозирует рост цен на 10% к концу года и до 25% к середине следующего года. "Это будет ключевым фактором для стабилизации инфляции и возможности работать в долларах", - настаивает он.