С 1977 по 2023 год: что происходило с ценами на недвижимость после каждых президентских выборов?

За несколько дней до президентских выборов в Аргентине рынок недвижимости начинает подавать признаки скорого изменения тенденции. Для понимания сложного поведения этого сектора важно учитывать исторические колебания, связанные с различными экономическими моментами, такими как циклы роста и рецессии. "Для проведения сравнительного анализа в качестве отправной точки было взято исследование Reporte Inmobiliario, охватывающее период с 1977 по 2023 год, в котором приводится цена за квадратный метр двух- и трехкомнатных квартир, расположенных в северном районе города Буэнос-Айрес (Бельграно, Колегиалес, Нуньес, Палермо, Реколета, Ретиро, Вилла Девото и Вилла Уркиза). Для того чтобы сделать сравнение цен на недвижимость репрезентативным, долларовые значения были скорректированы с использованием последних данных по индексу потребительских цен (CPI), предоставленных правительством США (обновлены по состоянию на сентябрь и опубликованы 12 октября прошлого года) для расчета инфляции стоимости американской валюты. Прежде чем приступить к анализу того, что произошло со стоимостью квадратного метра за последние десятилетия, важно вспомнить, что до 1975 года цена недвижимости в Аргентине оценивалась в песо и сделки осуществлялись равными и последовательными фиксированными платежами. От этого выиграли покупатели, платившие в обесценившихся песо, и обанкротились первые строительные компании, в основном кооперативы, которые оказались в большом проигрыше. В 1976 году, во время военной диктатуры и реализации экономического плана, известного как "таблита", который предполагал запрограммированную и постепенную девальвацию, наблюдалась высокая инфляция при стабильном долларе. Как следствие, стоимость недвижимости постепенно росла, пока в 1981 году, на пике диктатуры, стоимость недвижимости в долларах не достигла наивысшей точки в истории: квадратный метр в реальном исчислении стоил примерно 4041 доллар США (из-за низкой стоимости доллара в то время). "Однако в 1982 году, когда Аргентина вступила в войну за Фолкленды с такой мировой державой, как Англия, курс доллара начал расти, что привело к значительному падению стоимости недвижимости в долларах до исторического минимума в 1236 долл. кв. м. Когда в 1983 году правительство Рауля Альфонсина вернулось к демократии, стоимость недвижимости в результате войны оказалась на исторически низком уровне. А в конце мандата, в 1989 году, гиперинфляция, хотя и не так сильно, повлияла на стоимость недвижимости. В 1990-е годы, при Карлосе Менеме и долларе "один к одному", стоимость недвижимости начала расти и продолжала расти на протяжении всех 1990-х годов. С другой стороны, конвертируемость дала людям необходимую уверенность для получения ипотечных кредитов (которые появились в 1996 году). Наивысшая стоимость недвижимости в "десятилетие Менемиста" была зафиксирована в 1993 году и составляла 2236 долл. за кв. м. "В 1999 году пришло правительство Фернандо де ла Руа, а в 2001 году, после отмены конвертируемости, стоимость недвижимости упала. Экономическая неопределенность заставила людей покупать доллары вместо недвижимости, что вызвало второе по значимости падение стоимости квадратного метра с 1977 года до 1026 долл. за м² в 2002 году. "После кризиса стоимость недвижимости начала постепенно расти по мере восстановления экономики, а курс доллара оставался стабильным по отношению к инфляции. Кроме того, стоимость квадратного метра начала расти, поскольку он находился на техническом минимуме, а девальвация снизила затраты на строительство, оживив рынок и побудив людей к покупке. Рост стоимости недвижимости продолжался при правительствах Эдуардо Духальде, Нестора Киршнера и Кристины Фернандес де Киршнер, хотя в 2012 году наступил переломный момент и произошло небольшое падение из-за введения правительством Кристины ограничения обменного курса. Тенденция к росту возобновилась в 2015 году, когда правительство Маурисио Макри ввело ипотечный кредит UVA. Недвижимость продолжила свое восхождение, даже с учетом некоторой инфляции, и достигла исторического максимума в 2018 году со стоимостью 3360 м². "Однако с этого времени стоимость недвижимости начала испытывать значительное снижение в 2019 году при правительстве Альберто Фернандеса, которое усилилось с 2020 года в связи с пандемией COVID. В настоящее время стоимость недвижимости аналогична 2007 году (1932 песо за м²), что представляет собой откат с точки зрения цены за квадратный метр, уже достигший этажа и максимума искренних оценок. "Учитывая все эти данные, как можно интерпретировать будущее недвижимости, исходя из истории и настоящего? Дэниел Минтцер, партнер-основатель G D Developers, отмечает, что для анализа поведения рынка недвижимости важно понимать, что "стоимость недвижимости, измеряемая в долларах, неразрывно связана с восприятием стоимости доллара по сравнению с песо". Он утверждает, что когда доллар имеет тенденцию к росту, стоимость недвижимости имеет тенденцию к снижению, и наоборот. "Яркими примерами такой взаимосвязи являются 1981 год и война за Фолкленды. При правительстве Альфонсина стоимость недвижимости оставалась на самом низком уровне, затем выросла при Менеме и продолжила свой рост при правительствах Духальде, Нестора, Кристины и Макри. Было и снижение, особенно во время пандемии, но в целом после каждых выборов недвижимость в Аргентине имела тенденцию к росту", - говорит эксперт. Минцер подчеркивает, что с приходом нового правительства, независимо от того, к какой политической фракции оно принадлежит, возникают ожидания. В своем анализе он считает, что восприятие людьми того, будет ли Аргентина лучше, такой же или хуже, влияет на тенденции на рынке недвижимости. И, как правило, первые месяцы работы нового правительства благоприятны. "Иногда влияние оказывают и внешние факторы. В Израиле, например, цены на недвижимость упали не из-за монетарного явления, а потому, что сегодня жить там гораздо менее привлекательно, чем полгода назад", - рассуждает он. В последнее время, когда наблюдается строительный бум, рынок недвижимости разогревается и готовится к приходу нового президента и к тому, в каком направлении пойдет страна с декабря. Вот как объясняет это Алан Мохадеб, партнер компании CEK, девелопера, на счету которого 11 строящихся объектов: "Мы, девелоперы, позиционируем себя на премиальных участках в связи с приходом нового правительства, которое, помимо всего прочего, по нашему мнению, будет иметь более высокие ожидания роста, независимо от того, какая политическая сила придет к власти". У нас есть ощущение, что в жилом сегменте, независимо от того, кто победит, будут выбраны те проекты, которые сумеют выделиться по типу продукта и в местах, где спрос все еще превышает предложение. Это уже сбывается, поскольку в последние несколько недель перед выборами агентства недвижимости и застройщики получили такой поток запросов и закрыли сделки по продаже новых проектов, как никогда ранее в период выборов". Мартин Бокете, директор компании Toribio Achával, утверждает, что "тревожно, как выборы влияют на интерес людей к покупке недвижимости. Далеко не всегда рынок останавливается, мы замечаем, что интерес, запросы и закрытие бизнеса растут. Очевидно, что спрос стремится к покупке, чего не было ни в одно другое предвыборное время, поскольку в период выборов всегда наблюдалось затишье в запросах. Перед выборами наблюдается ускорение продаж". Габриэла Голдсер, директор компании Ocampo Propiedades, получившая на этой неделе бесчисленное количество запросов, также считает, что "интерес начался в середине года и продолжился после PASO. Я с оптимизмом смотрю на то, что будет происходить с рынком недвижимости независимо от того, кто победит на выборах". Такого же мнения придерживается и ее коллега, Мигель Людмер, директор компании Interwin. "Несмотря на высокую годовую инфляцию, мы наблюдаем возобновление активности. Нет никакого выжидания и ожидания, как это часто бывает в месяцы, предшествующие всеобщим выборам. Один из главных вопросов - дорогая или дешевая недвижимость в Аргентине. Ответ зависит от эталонной стоимости. "Если сравнивать с другими столицами региона, например, с Монтевидео, который исторически был дешевле в плане недвижимости, чем Буэнос-Айрес, а сегодня значительно превышает аргентинские показатели, то недвижимость дешева", - поясняет Минтцер. Другая точка зрения - сравнение с доходами населения, и в этом случае недвижимость воспринимается как дорогая. Однако если оценивать жилье с точки зрения сбережений населения, то оно представляется доступным, что и объясняет недавний подъем рынка недвижимости. "По словам Минтцера, рынок отражает это ростом продаж, вызванным убежденностью в том, что недвижимость недооценена. По его словам, "люди покупают недвижимость, потому что считают ее доступной - я представляю себе рынок как людей, звонящих мне с предложением купить квартиры, - и ожидают роста цен". "Фактически, продажи, которые мы совершили за последний месяц, эквивалентны тому, что мы обычно продаем за шесть месяцев", - добавляет он. Между тем, Джерман Гомес Пикассо, основатель компании Reporte Inmobiliario, анализирует влияние девальвации на стоимость квадратного метра и отмечает, что если курс доллара будет идти в ногу с инфляцией, то вряд ли недвижимость пострадает от негативного воздействия. Однако если курс доллара резко возрастет по сравнению с инфляцией, ситуация может стать проблематичной. Он также считает, что стоимость квадратного метра в Аргентине находится на исторически низком уровне, что говорит о том, что "скорее всего, стоимость останется на прежнем уровне или увеличится, чем уменьшится". По его мнению, если следующее правительство будет проводить разумные меры и политику ипотечного кредитования, то существует реальная возможность увеличения стоимости квадратного метра, особенно учитывая растущую потребность страны в жилье. "Минтцер считает, что недвижимость может сохранить свою стоимость, если страна столкнется с гиперинфляцией, при которой рост цен будет соответствовать росту курса доллара, поскольку недвижимость в Аргентине на протяжении десятилетий оценивалась в долларах. Несмотря на наличие экономических проблем, таких как инфляция и безработица, Минтцер не видит резкого ухудшения экономической ситуации и утверждает, что, по общему мнению, "недвижимость, скорее всего, продолжит расти в цене, особенно после выборов". "Леандро Солдати, директор одноименной компании по недвижимости, опирается на неопровержимые данные и утверждает, что "если посмотреть на исторические данные, чтобы спрогнозировать, на каком этапе мы находимся, то они дают нам понять, что цены, которые мы имеем сегодня, только в 2002 и 1989 годах были ниже в постоянной валюте, чем в последние годы". "Каждый экономический кризис уникален и не может быть сравним с предыдущим. Более того, аргентинский рынок недвижимости особенно сложен из-за большого количества переменных, включая психологический фактор, который наиболее трудно измерить". Мохадеб указывает на это, когда говорит, что "уже не новость, что цены на недвижимость не только достигли дна, но и начали постепенно расти". Психологический фактор - самый неосязаемый, и сегодня он связан с ожиданием нового правительства, которое также влияет на формирование новых стоимостей продаж. И клиенты, и конечные потребители, и инвесторы, внимательно следящие за рынком недвижимости, считают, что сейчас наступил благоприятный момент, и намерены проводить операции". Что касается возможной долларизации экономики, то руководители отрасли считают, что в принципе это не окажет негативного влияния на стоимость недвижимости. Гомес Пикассо утверждает, что "недвижимость и строительство окажутся в числе наименее пострадавших видов экономической деятельности", поскольку они были долларизированы на протяжении десятилетий. Он добавляет, что, хотя невозможно с уверенностью предсказать, что произойдет, аргентинский рынок недвижимости находится в относительно сильной позиции перед лицом такого сценария. Густаво Лламбиас, партнер-основатель и управляющий директор компании RED Consulting and Management SA, высказывает свою точку зрения на аргентинский рынок недвижимости. Он выделяет два ключевых аспекта влияния: с одной стороны, аргентинцы склонны использовать квадратный метр в качестве хранилища стоимости, а с другой - "используют доллар в качестве эталона для всего", и эта тенденция усиливается с течением времени. "Таким образом, - утверждает эксперт, - несмотря на то, что рынок недвижимости четыре года подряд испытывал спад из-за отсутствия спроса, снижения долларовых зарплат и отсутствия доступа к ипотечному кредитованию, строительство, тем не менее, оставалось активным. "Рынок сосредоточился на обслуживании более обеспеченной части населения, ищущей инвестиции и жилье по выгодной цене. Однако в последние шесть месяцев в федеральной столице наблюдается замедление падения цен, что свидетельствует о том, что рынок, возможно, достиг переломного момента", - говорит Лламбиас. В связи с предстоящими выборами он полагает, что следующее правительство должно будет быстро и эффективно послать сигналы рынку. Однако "если следующее правительство не сможет послать четкие сигналы и допустит ошибки", то текущее улучшение может быстро разрушиться, и "зеленые ростки улучшения, которые мы наблюдаем сейчас, могут мгновенно исчезнуть". По его мнению, в случае гиперинфляции и серьезного дефицита за этим последует жесточайшая рецессия и значительное падение цен. В любом случае, Лламбиас не считает, что такая критическая ситуация будет достигнута независимо от результатов выборов. "Я не думаю, что такая возможность существует, независимо от того, победит ли кто-либо из трех кандидатов, даже Милей, чьи планы не совсем ясны", - считает эксперт. Бокете, в свою очередь, предпочитает не давать прогнозов на будущее, но признает, что "если опираться на теорию и опыт, то когда люди начинают покупать товар, они считают, что его цена будет расти, и, возможно, именно это ускоряет нынешний спрос на недвижимость в предвыборное время". "За несколько часов до подведения итогов 22 октября Лламбиас завершает свое выступление позитивным сообщением: "Как девелоперы, мы по природе своей оптимисты и делаем ставку на то, что обстоятельства сложатся благоприятно. Именно поэтому мы продолжаем инвестировать в Аргентину на долгосрочную перспективу, несмотря на постоянно возникающие проблемы. Никто не хочет, чтобы что-то пошло не так. В секторе существует общая заинтересованность в продолжении производства", - говорит он и прогнозирует "сложный 2024 год, в котором нам придется проявлять терпение и наблюдать, постоянно прилагая усилия для реализации проектов".