«Сегодня есть объекты, которые бронируются за два дня": 5 фактов, которые объясняют, почему цена больше не вызывает споров.

На рынке, который постепенно восстанавливается благодаря нескольким переменным, появившимся в уравнении, таким как рост цен на недвижимость и увеличение количества сделок купли-продажи, есть и другие неизвестные явления, которые предполагают, что стоимость будет продолжать расти. «2024 год завершился с почти 55 000 сделок купли-продажи в Буэнос-Айресе, что означает рост на 35 % по сравнению с 2023 годом, и лучшим декабрем за последние 17 лет, когда было совершено 7667 сделок. А этот год начался еще лучше: в январе количество сделок купли-продажи в CABA увеличилось на 93,7 % по сравнению с тем же месяцем прошлого года, в феврале рост по сравнению с прошлым годом составил 94 %, а в марте - 39,7 % по сравнению с мартом 2024 года и 10,6 % по сравнению с предыдущим месяцем. Не отстает и рост стоимости публикаций: за последние 12 месяцев они выросли почти на 10 %. И как будто этого недостаточно, ипотечный кредит продолжает набирать долю в продажах. В 2025 году в первом квартале было зафиксировано почти 3000 операций с ипотекой, тогда как в прошлом году их число не достигало и 250. В CABA каждая пятая покупка недвижимости совершается с помощью ипотеки. «Теперь брокеры, с которыми консультировался LA NACION, раскрыли некоторые данные, которые закрепляют эту тенденцию. «Одним из показателей, предвещающих хорошие предзнаменования и отмеченных как важные несколькими игроками сектора, является время поглощения предложения недвижимости на продажу. «В 2022 году в CABA будет продаваться 165 000 единиц жилья, сегодня - 103 000, но если мы будем двигаться такими темпами, то, вероятно, в сентябре этого года мы опустимся до 65 000, то есть до уровня запасов 2017 года», - заявил Иссель Кипершмид, глава DYPSA Group, на мероприятии, недавно проведенном Reporte Inmobiliario, платформой, специализирующейся на недвижимости, которая объединяет игроков отрасли для обсуждения данных и прогнозов рынка. «Девелопер пояснил, что, если строить сегодня невыгодно, учитывая значительный рост стоимости строительства (накопленный рост составил 108 % с октября 2023 года, согласно цифрам Zonaprop), вклад жилья в фонд будет медленным. «В то же время спрос растет: время поглощения предложения недвижимости в феврале составило 1,6 года, что более чем в шесть раз ниже максимального показателя (10,3 года в середине 2020 года) и «также ниже исторического, который составляет три года», говорит Фабиан Ачаваль из одноименной риэлторской компании. Другими словами, если в феврале на продажу всех объектов, предлагавшихся на тот момент на Zonaprop, уходило 1,6 года, то к середине 2020 года этот срок превысил 10 лет, согласно данным Radar Inmobiliario. «Действительно, если посмотреть на строящиеся объекты, выставленные на продажу на Zonaprop, то их количество может насторожить: 1 613 квартир и домов в CABA. «Это говорит о том, что в стадии строительства находится мало объектов, или, по крайней мере, это означает, что если в процессе строительства и есть объекты, то застройщики не публикуют их из-за высокой цены», - говорит Соледад Балаян, глава Maure Inmobiliaria. Кипершмид объясняет, что, если добавить к этому тот факт, что есть ожидания, что цена за квадратный метр будет продолжать расти (за последние 12 месяцев квадратный метр подорожал на 8,8%), есть владельцы, которые решили пока не публиковать свои объекты, что означает, что предложение продолжает сокращаться. «Сегодня есть объекты, которые бронируются за два дня, и при этом есть три или четыре человека, заинтересованных в покупке одного и того же объекта. Такого раньше не было», - заявил Ариэль Шампанье, генеральный директор группы Remax Premium Argentina, на мероприятии Reporte Inmobiliario, указывая на высокий спрос, существующий сегодня на покупку недвижимости. «Этот растущий интерес к недвижимости привел к изменению тенденции в показателях рынка недвижимости: спешка в продаже». По данным Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias сети недвижимости Selectia, доля людей, которым приходится продавать в спешке, росла на протяжении многих лет, но в 2024 году она снизилась. В 2019 году он составлял 14 %, в 2022 году - 31 %, а в прошлом году - 16 %». „Сегодня аренда более привлекательна, и это одна из причин, объясняющих, почему нет такой спешки с продажей“, - объясняет Балаян. Действительно, рентабельность аренды в CABA составляет 5,26% годовых брутто, согласно данным Zonaprop. Сегодня для возврата инвестиций требуется 19 лет аренды, что на 11,2% меньше, чем год назад. «Несмотря на то, что публикационная стоимость подержанной недвижимости выросла на 5,14 % в 2024 году, по данным Zonaprop, и на 6,2 %, по данным Reporte Inmobiliario, в период с февраля 2024 по февраль 2025 года, другая переменная рынка показывает удивительную реальность. «Если мы проанализируем только стоимость публикации подержанной недвижимости, она вырастет на 5,14% в 2024 году, по данным Zonaprop, платформы, которая делает среднее значение квадратного метра в CABA, принимая значения двух комнат), и на 6,2% по данным Reporte Inmobiliario, в период с февраля 2024 по февраль 2025 года, платформы, которая принимает среднее значение подержанной недвижимости от одной до трех комнат в CABA. Однако если посмотреть на цены закрытия, то они выросли более чем в два раза по сравнению с ростом стоимости публикации. «В цифрах, стоимость публикации, исследуемая Zonaprop, выросла на 5,14% в 2024 году, в то время как цены закрытия выросли на 11,7% в том же году, согласно исследованию ROI. Еще одно корректное сравнение - то, что также произошло в период с февраля 2024 по февраль 2025 года: цены закрытия выросли на 17,7% - данные Reporte Inmobiliario, Remax и CEMA - в то время как рост опубликованной стоимости, исследованной Zonaprop за тот же период, составил почти половину (7,53%) - все данные относятся к подержанной недвижимости. «На рынке не только растет спрос на недвижимость, но и меняется способ ведения переговоров. Диапазон встречных предложений - это разница между опубликованными ценами на недвижимость (стоимость, указанная на порталах недвижимости, где предлагаются объекты) и тем, что покупатели в итоге платят после переговоров о цене. В этом смысле индекс цен закрытия или индекс реальных м² содержит информацию о конкретных ценах, по которым заключаются сделки на рынке недвижимости. Эти цифры позволяют нам иметь представление о реальной средней стоимости квадратного метра и определить диапазон разницы по отношению к опубликованному среднему значению. Сегодня этот индекс находится ниже исторического минимума (5 %). Согласно исследованию, проведенному Universidad del CEMA и RE MAX Argentina совместно с Reporte Inmobiliario, маржа по встречным предложениям в феврале составила в среднем 4,18%. «Другими словами, владельцы больше не хотят торговаться по поводу цен. Даниэль Салайя Ромера, сотрудник одноименного агентства недвижимости, которое продает в основном недвижимость в северном регионе, объясняет, что, по его наблюдениям, переговоры сегодня практически не ведутся, и уверяет, что «два года назад было нормальным слышать встречные предложения в 10%, 12% или 15%, сегодня же большой процент продаж закрывается по опубликованной стоимости». «Серхио Вебер, президент Coldwell Banker в Аргентине, Уругвае и Парагвае, разделяет мнение Салайи и отмечает: «Есть много случаев, когда недвижимость в итоге продается по цене публикации, потому что есть владельцы, которые не снижают стоимость даже на один песо во время переговоров». Он также добавляет, что в некоторых случаях владельцы сожалели о сделке, возвращали залог и платили штраф за несоблюдение правил (что подразумевает внесение платежа в размере той же стоимости, что и залог). В любом случае, он отмечает, что во многих случаях имеет место торг, хотя сейчас цена, как правило, снижается от 5 до 4 %, тогда как год назад эта разница составляла 15 %. «Хотя за последние 12 месяцев стоимость публикации выросла на 8,8 %, ей еще есть куда расти. Причина? В период с 2019 по 2023 год стоимость публикации упала на 24%, но за тот же период «цены закрытия упали на 50% в реальном выражении», - делится Ачавал и добавляет: «Это показывает, что еще есть куда расти, поскольку они все еще находятся на уровне 2006 года, что также свидетельствует о том, насколько привлекательными остаются цены». «Последние операции купли-продажи показывают, что спрос по-прежнему стремится включить в себя квадратные метры. Продажи недвижимости в 2024 году были на 35% выше, чем в 2023 году. Если взять последние данные, опубликованные Ассоциацией нотариусов Буэнос-Айреса, то в марте в CABA было зарегистрировано 4747 сделок, что говорит о росте на 39,7% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. В январе рост составил 93,7 % по сравнению с тем же месяцем прошлого года, а в феврале рост по сравнению с прошлым годом составил 94 %. Не отстает и ипотечное кредитование: в марте почти 20 % сделок было совершено с использованием ипотеки, и это явление может и дальше способствовать росту продаж.»