Северный район, который, на удивление, является самым выгодным для инвестиций в арендную недвижимость

В северном районе Большого Буэнос-Айреса район, который обычно не попадал в число самых заметных, занял место самого выгодного для инвестиций в аренду. Булонь, которая в 2024 году не появлялась в опросах, проводимых платформой Zonaprop, удивила, возглавив рейтинг доходности. «Последний раз Булонь была в рейтинге в декабре 2021 года, когда ее годовая доходность в долларах достигла 5,18 %. Однако, согласно последнему отчету портала, в декабре и январе 2025 года эта доходность почти удвоилась и составила от 9 до 11 %, что позволяет окупить инвестиции всего за 10 лет. «Для сравнения, другие районы, доходность которых растет, показали более низкую доходность, например, Белен де Эскобар с 7,9 % и сроком окупаемости более 12 лет. Какие факторы обусловили неожиданный скачок Булони на рынке недвижимости? «Высокая доходность Булони объясняется несколькими факторами, среди которых выделяются доступные цены на продажу. В отличие от других северных районов, где стоимость недвижимости за последний год выросла, в Булони предложение подержанной недвижимости остается достаточным и привлекательным по цене». »В Булони, как и в близлежащих городах, таких как Мунро, Карапачай, Беккар и Сан-Фернандо, цены на подержанную недвижимость не пережили подъема, как в других районах. Здесь по-прежнему много возможностей, особенно в отношении недвижимости, которая простояла в течение многих кризисных лет, но которая с июня 2024 года, благодаря возобновлению ипотечного кредитования, начала продаваться», - объяснил LA NACION Хавьер Игарсабаль, директор DIC Propiedades. »Ключевым моментом является переоценка Булони как инвестиционного полюса. С конца 2024 года муниципалитет Сан-Исидро начал улучшать дорожную инфраструктуру, услуги и безопасность этого коридора. «Это повысило узнаваемость района и изменило восприятие как местными жителями, так и инвесторами и застройщиками, которые теперь видят растущий потенциал для новых проектов», - говорит Сантьяго Мьерес, директор Mieres Propiedades. Что касается развития офисов и стратегического расположения, Мьерес отметил, что коридор Panamericana будет оставаться центральным узлом для развития офисов благодаря своему расположению и связности. «Булонь, расположенная рядом с этим коридором, также будет играть ключевую роль в этом росте», - добавил он. В конце 2024 года муниципалитет объявил, что собирается продлить законодательные дебаты по изменениям в Кодексе городского развития (COU) на очередные сессии в марте 2025 года. Еще одним важным фактором является конкурентоспособность цен на землю в Булони по сравнению с другими консолидированными районами северного коридора, что привлекло внимание девелоперов, которые уже начали реализацию масштабных проектов. Конкретным примером является приобретение большого участка земли, где раньше располагалась компания Tanque Argentino Mediano Sociedad del Estado (TAMSE), - бывшего участка на Авенида Ролон, между Панамерикана и центром Булони, где сейчас ведется масштабная застройка, включающая закрытый поселок, многоквартирное жилье и кондоминиумы. Маркетинг лотов уже начался, что вывело Булонь на радары рынка недвижимости». »Булонь всегда была очень востребованным местом, но изменения в законе об аренде и доступ к ипотечному кредитованию дали большой толчок развитию коридора. Сейчас мы наблюдаем большое движение как в сегменте подержанной недвижимости, так и в новом сегменте», - добавил Игарзабаль. „Однако некоторые эксперты, с которыми мы консультировались, предупредили, что необходимо подождать, чтобы убедиться, что этот рост будет устойчивым в течение долгого времени“. Мы считаем, что для закрепления этой тенденции нам необходимо увидеть устойчивый рост в течение 2025 года, по крайней мере, шести месяцев». Один из факторов, который может объяснить это, - динамика обменного курса. При стабильной цене доллара и номинальном росте стоимости аренды это приводит к повышению рентабельности. В последние месяцы прошлого и первые месяцы этого года мы заметили положительную динамику цен на недвижимость, что в среднесрочной перспективе может свести на нет это повышение рентабельности», - прокомментировал Фабиан Нарваес, директор агентства недвижимости, носящего его имя. По сравнению с Булоньей, в других прибыльных районах на севере Большого Буэнос-Айреса рентабельность ниже. Белен-де-Эскобар, занимающий второе место в отчете Zonaprop, показал доходность 7,9 % в январе 2025 года, а срок окупаемости составил 12,7 года, что немного лучше, чем в декабре (7,7 % и 13 лет). Сан-Мигель, занимающий третье место, показал доходность 7,6 % в январе, а срок окупаемости составил 13,2 года, что также немного больше, чем в декабре (7,4 % и 13,6 года). Несмотря на то, что оба района остаются привлекательными для инвестиций, их доходность значительно ниже, чем в Булони, что усиливает привлекательность последнего как места с наилучшими показателями на сегодняшний день. Рынок недвижимости Булони предлагает широкий диапазон цен как для аренды, так и для покупки. По данным Zonaprop, в настоящее время в аренду предлагается 19 домов, стоимость которых варьируется от 1 900 000 песо в месяц за пятикомнатный дом площадью 400 м² до 680 000 долларов США за дом с тремя спальнями также площадью 400 м². В сегменте купли-продажи предложение еще больше: 452 объекта недвижимости, цены на которые варьируются от 35 000 долларов США за двухкомнатный дом площадью 130 м² до 2 750 000 долларов США за 10-комнатный дом площадью 3 500 м². «В этом контексте Мьерес отмечает, что спрос на аренду по-прежнему активен в северном регионе, хотя предложение увеличилось по сравнению с предыдущими годами, что способствовало стабилизации цен. «Рост цен на аренду замедлился, и сегодня мы наблюдаем стабильность цен», - сказал он. Он также пояснил, что в наиболее востребованных районах доходность, как правило, ниже из-за небольшого роста стоимости продаж, в то время как в менее востребованных районах, таких как Булонь, рентабельность выше, поскольку спрос на покупку меньше, но аренда по-прежнему остается привлекательным вариантом. Что касается текущей стоимости, Игарзабаль пояснил, что цены на недвижимость варьируются в зависимости от типа объекта. PH на верхнем этаже с тремя комнатами, отремонтированный и новый, можно найти за 100 000 долларов США и арендовать за 850 000», - сказал он. Что касается домов, то трехкомнатные дома с патио или небольшим садом продаются по цене около 150 000 долларов США, а арендная плата составляет около 950 000 песо, в то время как четырехкомнатные дома с садом продаются по цене 190 000 долларов США и сдаются в аренду по цене 1 200 000 песо. В самых престижных кварталах Булони есть дома площадью более 250 м², расположенные на участках площадью 400 м² и более, с продажной стоимостью от 310 000 долларов США и арендной платой от 1 800 000 песо», - добавил он. С другой стороны, на расширение предложения недвижимости в Булони повлиял феномен „эффекта перелива“. Фабиан Нарваэс объяснил, что нехватка арендной платы в других районах заставляет заинтересованных лиц искать новые районы, менее консолидированные, но с большей доступностью. «Благодаря меньшему количеству предложений, это позволяет инвестору в аренду делать свои инвестиции по более низкой цене, получая более высокую норму прибыли», - сказал он. Кроме того, он отметил, что появление новых объектов недвижимости, таких как Urbana Santa Rita и Brück Boulogne, еще больше увеличивает предложение недвижимости в этом районе. «Хотя Булонь в последние месяцы демонстрирует выдающуюся рентабельность, специалисты предупреждают, что ее рост остается в пределах среднего показателя по северному региону. «Мы не видим роста выше среднего по северному региону», - говорит Нарваэс. Однако он отметил, что наибольшим спросом пользуются квартиры с одной и двумя спальнями, в основном для одиноких людей, студентов и молодых семей. Возобновление ипотечного кредитования оказало значительное влияние на Булонь. Начиная с июня 2024 года, оно позволяет продавать недвижимость, которая простояла в годы кризиса. Это восстановление облегчило доступ к жилью для многих покупателей, повысив спрос и, соответственно, стоимость недвижимости в этом районе. «Кроме того, доступность ипотечных кредитов привлекла новых инвесторов, заинтересованных в использовании благоприятных условий для приобретения недвижимости. Возможность финансирования покупки расширила спектр потенциальных покупателей, что активизировало рынок и способствовало росту доходности в Булони. Этот феномен стал ключевым фактором позиционирования Булони как одного из самых выгодных районов для инвестиций в аренду на севере Большого Буэнос-Айреса. Стратегически расположенный рядом с торговым центром Boulogne и железнодорожной станцией Boulogne Sur Mer, проект Brück Boulogne рассчитан на молодую, ориентированную на семью публику. Проект состоит из двух трехэтажных жилых домов с одно- и двухкомнатными квартирами, соединенных центральной зеленой зоной, которая обеспечивает естественную и спокойную обстановку. В здании на проспекте Ролон, 1943, 15 однокомнатных квартир площадью 44,20 м² каждая и шесть раздельных двухкомнатных квартир площадью 48 м². В другом здании на улице Медрано, 1960, 30 двухкомнатных квартир площадью 56 м² и вид на зеленую зону. Цена продажи варьируется от 62 230 до 83 900 долларов США, включая гараж. «Урбана Санта-Рита» - это проект недвижимости площадью 10 гектаров, который разрабатывается на участке земли, ограниченном проспектом Авелино Ролон, улицами Ипиранга и Серрано, а также Булонскими казармами. Проект предусматривает создание 49 участков для строительства односемейных домов со средней площадью 313 м² на участок и минимальной шириной 12 м. «Урбана Санта-Рита», ориентированная на восток, запад, север и северо-восток, отличается удобным доступом к услугам и зеленым зонам. В передней части проекта, на улице Ипиранга, будет разбит новый общественный линейный парк шириной 22 м и длиной более 600 м. «Это пространство будет включать зеленые зоны, зоны отдыха, игровые площадки и велосипедную дорожку, что улучшит качество жизни жителей». Цены на лоты варьируются от 61 806 до 494 521 доллара США, предлагая широкий выбор вариантов. «Хотя специалисты согласны с тем, что Булонь продемонстрировала отличные показатели, некоторые предупреждают, что необходимо наблюдать за развитием рынка в течение как минимум шести месяцев, чтобы убедиться, что этот рост устойчив. Решающее значение будут иметь такие факторы, как стабильность обменного курса и динамика цен на недвижимость». „Однако они сходятся во мнении, что Булонь останется привилегированным районом благодаря своей доступности как к Сити, так и ко всему северному региону, что позволит ей и дальше предлагать возможности для инвесторов на рынке недвижимости“.