Сколько они стоят? Причины, по которым один из европейских городов переживает бум аренды в самых дорогих районах
Аргентина 2023-07-28 03:30:57 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Идея о том, что богатые живут на ренту, кажется противоречием в терминах. Аренда - для тех, кто не может позволить себе иметь собственное жилье, а покупка - для среднего и высшего класса, или так принято считать. Однако данные, опубликованные по итогам последней жилищной переписи - исследования, проводимого НИС раз в 10 лет, - показывают удивительную реальность. В богатых районах Мадрида коэффициент аренды выше, чем в районах, где проживает рабочий класс. Так, 23% жилья в Саламанке или Чамбери и 22% в Чамартине сдается в аренду. В то же время в более скромных районах, таких как Сан-Блас - 18%, Вилья-де-Вальекас - 19% или Пуэнте-де-Вальекас - 21%. "Явление премиальной или элитной аренды можно также наблюдать на порталах недвижимости. На сайте Idealista из 9952 объявлений о сдаче в аренду жилья во всем Мадриде 3395 в среднем превышают 2000 евро в месяц, т.е. 34%. Из них 68 объектов превысили цену в 10 000 евро в месяц. В тройку лидеров вошли двухэтажный дворец с лестницей в центральном районе Ла-Латина (16 000 евро), вилла площадью 1529 кв. м в Вальдемарине на севере (16 500 евро) и "впечатляющая квартира" площадью 400 кв. м в Калле Падилья в "одном из лучших районов Баррио-де-Саламанка" (17 000 евро). "В столичном регионе наблюдается та же картина, что и в столице. Муниципалитеты богатого северо-запада имеют более высокую долю жилого фонда, сдаваемого в аренду, чем города юга. Так, в Посуэло или Лас Розас они составляют 18%, что выше 13% в Фуэнлабраде, 14% в Мостолесе или 15% в Леганесе и Гетафе. Например, Finca de Pozuelo, "самый избранный, эксклюзивный и безопасный жилой комплекс в Испании", посвящает раздел своего сайта аренде, где на этой неделе предлагаются пять вилл. "По мнению экспертов, этот феномен вырос отчасти благодаря превращению Мадрида в глобальный город. Кочевая элита, временно переезжающая из одного города в другой для учебы или работы, ищет жилье, соответствующее ее покупательной способности. Это и студенты бизнес-школ, таких как IE Business School, которые в некоторых случаях платят до 110 тыс. евро за двухгодичное обучение в магистратуре, и руководители крупных компаний Ibex, получающие зарплату в сотни тысяч евро и оплачивающие проживание за счет компании в течение ограниченного периода пребывания в Мадриде. "Сюда также приезжают латиноамериканские или европейские бизнесмены, имеющие два-три дома по всему миру. Прежде чем решиться на покупку недвижимости в испанской столице, они, как правило, снимают жилье на некоторое время, пока не привыкнут к городу, говорят представители отрасли. Мадрид стал крутым и космополитичным, - говорит Давид Сальседо, директор компании GV, занимающейся элитной недвижимостью. "Следствием этого стала джентрификация, преображающая облик самых элитных кварталов, - явление, аналогичное тому, что наблюдается в других крупных мировых столицах, таких как Нью-Йорк, Лондон или Париж. На террасах Calle Jorge Juan часто можно увидеть группы иностранцев, общающихся на разных языках и с разными акцентами. Их можно принять за туристов, но многие из них - жители района Саламанка. В проигрыше оказываются пожизненные мадрильцы, которые не могут конкурировать с приезжими. В июне стоимость аренды в Саламанке достигла исторического максимума - 21 евро за квадратный метр. "В центре этих преобразований оказались студенты бизнес-университетов. В августе начнется кампания по сдаче жилья в аренду для обслуживающих их агентств недвижимости, таких как Housingo, основанное Давидом де Геа, 27-летним выпускником IE. По его словам, когда он учился в магистратуре, он заметил, что его однокурсники искали жилье в районе Саламанка и что услуги, предоставляемые агентами, были "неполноценными", поскольку они не говорили по-английски. Именно это побудило его создать свое агентство, в портфеле которого на этот сезон 125 квартир, большинство из которых сдаются в аренду в Саламанке. "По словам де Геа, хотя они учатся в башне Caleido, новом небоскребе на Кастеллане, где проживает 6 тыс. студентов IE, они выбирают местом своего проживания Саламанку, расположенную в шести километрах к югу. Они также не склонны выбирать традиционные университетские районы, - добавляет он: - Центр кажется им слишком богемным. "Это приоритетная задача, - говорит Беатрис Альберте, директор по аренде компании Gilmar Real Estate. "Одним из таких арендаторов является Хосе Даниэль Кастильо, 29-летний гватемалец, обучающийся в бизнес-школе IE. Он живет в квартире стоимостью 1700 евро в месяц в Саламанке, где, как и большинство его школьных товарищей, устраивает свою жизнь: "Здесь у меня есть все. Рестораны, ночные клубы, бары, аптеки, магазины и парк Ретиро, где можно покататься на роликах. Известный пример - Виктория Федерика де Тодос лос Сантос де Маричалар-и-Борбон (внучка короля и королевы Emeritus) и ее партнер. По данным Telecinco, в 2021 году они платили 5000 евро в месяц за квартиру на Пасео-де-ла-Кастельяна. Другой известный случай - представитель всех жителей Мадрида, президент Исабель Диас Аюсо, которая в начале пандемии жила в роскошной квартире. Она стоила 6000 евро в месяц, хотя бизнесмен Кике Сарасола снизил ее до 2600 евро. "Плата за въезд в эти квартиры может быть астрономической. Иван Барреро, директор компании по продаже элитной недвижимости John Taylor, говорит, что в некоторых случаях они наблюдали первоначальные платежи в размере восьми месячных взносов (текущий месяц, депозит и дополнительное обеспечение за шесть месяцев). Для квартиры стоимостью 10 000 евро в месяц это означает 80 000 евро в обмен на получение ключей. Такое требование более высоких гарантий, чем те, которые разрешены законом для обычной аренды, возможно потому, что такие объекты считаются арендой класса "люкс", т.е. не требуют защиты арендатора. "Владелец просит такие суммы, чтобы спать спокойно, - поясняет Барреро: - Вы получаете недвижимость стоимостью 3 млн. евро. Хозяину квартиры нужна гарантия, что она будет возвращена в тех же условиях". Как и в районах проживания рабочего класса, здесь также может возникнуть проблема неплатежей арендаторов. Источники в отрасли утверждают, что в агентствах существуют "черные списки" наживающихся людей, которые, зная, как медленно происходит выселение, перестают платить сразу после въезда и долго живут как короли. "В целом в столице все больше людей живут в арендованном жилье. Доля аренды в жилом фонде Мадрида составляет 24% по сравнению с 20% в 2011 году, когда проводилась предыдущая перепись населения. Из 1 300 000 млн. домов в Мадриде 317 766 сдаются в аренду. Наибольшая доля арендаторов приходится на район Centro (30% жилья), за ним следует Tetuán (26%). В районах центрального ядра, в пределах трассы М-30, процветает арендный бизнес: "Это правда, что в Саламанке не все золотое. В этом районе еще есть предложения по цене менее 1000 евро в месяц, но их очень мало, и почти все объявления на порталах посвящены студиям площадью менее 40 кв. м, с недостаточным освещением и часто без лифта. Здесь также предлагается множество вариантов туристической аренды. Однако более половины предложений Idealista по аренде в этом районе - это долгосрочная аренда стоимостью более 2000 евро в месяц. Такова медианная зарплата мадрильца, по данным INE. Это дешевые цены для руководителей крупных компаний, которые жили в Париже или Лондоне, двух еще более дорогих столицах, говорит Барреро. "Для них арендная плата в размере 6000 евро в месяц кажется идеальной. Добавьте к этому привлекательность города с прекрасной ночной жизнью, и Мадрид зажжется".