Сколько стоит аренда квартиры по сравнению с другими инвестициями в апреле 2025 года

В условиях полной неопределенности и нестабильности, вызванных потрясениями на мировых рынках - что отразилось на облигациях, акциях и криптовалютах - после объявления Соединенными Штатами тарифных мер против большинства стран, многие инвесторы стали задумываться, куда поместить свои сбережения, и отправились на поиски более выгодных альтернатив». „Большинство людей сегодня стремятся укрыть стоимость своих сбережений и иметь безопасность“, - говорит Джонатан Кон Оппель, эксперт в области финансов и экономического образования. Однако эта тенденция не является однородной». «Способ инвестирования во многом зависит от конкретного человека: для пенсионера приоритетом будет ликвидность и безопасность, а молодой человек, планирующий накопить деньги на ближайшие 20 лет, будет стремиться к доходности. Однако в нынешние неспокойные времена многие инвесторы вновь обращают внимание на недвижимость как на один из самых стабильных вариантов защиты своих сбережений. «Во времена кризиса активы недвижимости сохраняли привлекательную и стабильную доходность», - говорит Рамиро Хулиа, генеральный директор Americas Capital. «В марте, по данным Zonaprop, соотношение цены и арендной платы выросло до 5,26 % годовых. В настоящее время для возврата первоначальных инвестиций требуется 19 лет аренды, что на 11,2% меньше, чем год назад». „Есть районы, где сочетание низкой цены покупки и высокого спроса на аренду позволяет значительно повысить доходность“, - говорит Эзекиль Вержба, генеральный директор Clicks Aparts, и добавляет: „Если вы хорошо выбрали район и недвижимость, аренда по-прежнему является отличным способом позаботиться о своих деньгах, получить доход и сделать ставку на что-то конкретное в долгосрочной перспективе“. «Лугано и Нуэва Помпея возглавляют пьедестал почета среди районов с лучшими вариантами для инвесторов, ищущих аренду, с доходностью 8% каждый. Завершает пьедестал Парк Авельянеда с доходностью 7,5 %. С другой стороны, Пуэрто-Мадеро, Палермо и Бельграно - районы с самой низкой доходностью: 3,6 %, 4,2 % и 4,3 % соответственно. Если говорить о конкретных цифрах, то средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 509 943 песо в месяц. Двухкомнатная квартира сдается за 604 905 песо в месяц, а трехкомнатная - за 813 274 песо в месяц. «Кирпич исторически рассматривался как ценное убежище». По словам Соледад Балаян, аналитика рынка недвижимости и владелицы компании Maure Inmobiliaria, «сейчас подходящее время для возвращения на рынок аренды». «Владельцы, которые хотели продать свою недвижимость в связи с законом об аренде - санкционированным в июле 2020 года и отмененным в декабре 2023 года - теперь снова хотят сдавать ее в аренду. Они считают кирпич более выгодным и спокойным занятием, чем финансы, которые могут быть более нестабильными», - объясняет он. Сегодня, по его словам, «мы вернулись к валовому годовому доходу в 5 %», и хотя он признает, что существуют риски - например, возможность выбрать неправильного арендатора, - он подчеркивает, что «контракты корректируются с учетом инфляции» и что «в будущем это актив, который вы можете оставить своим детям». Кон Оппель согласен, что валовой доход составляет от 5 до 6 % в год в долларах, используя данные Zonaprop и Reporte Inmobiliario, но предупреждает, что в эту цифру не включены расходы на содержание, налоги и затраты на вход и выход, такие как нотариус или комиссионные. «В отличие от этого, - поясняет он, - сегодня доходность аргентинских корпоративных облигаций составляет от 7 до 8 % в год в долларах, а государственных - более 10 %». Для тех, кто ищет глобальную диверсификацию, существуют международные облигации с аналогичными ставками, но с меньшим местным риском. Преимущество кирпича в том, что он дает ежемесячный доход, что полезно для людей, ищущих стабильный доход. И, как правило, он не отстает от местной инфляции», - говорит Кон Оппель. Но он подчеркивает, что «входить и выходить из этих инвестиций очень дорого, и вам нужен большой капитал для диверсификации». Балаян подчеркивает еще один ключевой момент: «Традиционному инвестору в кирпич не нужно много технических знаний. Это больше связано с поколением и культурой». Чем больше разрыв с официальным показателем, тем дальше вы находитесь от доллара MEP, и рентабельность, как правило, падает», - предупреждает генеральный директор Americas Capital, который добавляет более глобальный взгляд. «Мы переживаем время супертурбулентности. Когда в мире царит нестабильность, люди укрываются в золоте или кирпичах. Золото - самый востребованный актив во всем мире, а затем недвижимость, в зависимости от конкретного рынка». Как он объясняет, в Соединенных Штатах - стране, которая в настоящее время генерирует часть этой глобальной турбулентности, - поведение инвесторов также обусловлено процентными ставками. «Если казначейские векселя приносят доход 5%, многие предпочитают оставаться спокойными. Но если, как ожидается, рецессия заставит ставки снизиться, финансовая тихая гавань перестанет быть столь привлекательной, и мы увидим миграцию в недвижимость», - прогнозирует он. »Вот уже три года инвестиции в кирпич незначительны из-за высокой стоимости денег, но спрос на жилье и офисы сохраняется. Я считаю, что наступает новый цикл экспансии: основные активы - безопасные и стабильные инвестиции в недвижимость с низким уровнем риска - без левериджа (без кредитов и долгов) будут приносить 6-7 % годовых, а с левериджем они могут достичь 10 % в активах класса А», - прогнозирует Хулиа. В Аргентине генеральный директор Americas Capital также видит миграцию капитала в сторону недвижимости. «Центральный банк перестал кредитовать правительство, теперь он кредитует частный сектор, и это подталкивает к настоящему бизнесу. Акции и облигации падают, так что я вижу, что инвесторы переходят к более твердым и безопасным активам», - говорит он. Однако он отмечает, что „доходы не так хороши, потому что зарплаты подавлены, а песификация из-за разрыва очень неблагоприятна“. Тем не менее, по мнению Хулиа, местный рынок находится в благоприятных условиях: «Мы движемся к медленному, но позитивному росту. Я не ожидаю бума, но я ожидаю умеренного роста цен. Для недвижимости наступает экспансивный цикл, а с «днем освобождения» (с новой тарифной политикой Трампа) - тем более». Короче говоря, он заключает: „В то время как мир идет к золоту, аргентинец идет к доллару во времена нестабильности“. „В отличие от кирпича, “финансовые инструменты позволяют инвестировать и дезинвестировать по низкой цене, причем в несколько активов и стран. Более того, вы можете инвестировать с небольших сумм и даже продать их часть. В недвижимости вы не можете продать 3% квартиры», - резюмирует Кон Оппель. В очень краткосрочной перспективе финансовые инструменты страдают от волатильности. За последние несколько дней акции и облигации упали, так что сегодня вам лучше иметь доллары под матрасом, чем 10 дней назад». Но если вы инвестировали несколько лет назад, вы заработали больше на акциях и облигациях, чем на долларах», - говорит Кон Оппель, и предупреждает: »Неинвестированные доллары ежегодно теряют в цене из-за инфляции. Акции и облигации, если вы держите их достаточно долго и диверсифицируете, всегда защищали покупательную способность и рост сбережений». «Специалист объясняет, что мировые акции сейчас дешевле, чем несколько дней назад, а облигации предлагают лучшие процентные ставки. То, что происходит в мире, помогает тем, у кого есть деньги для инвестирования. Более того, «недавняя волатильность учит вас тому, какие движения вы можете увидеть в своем долгосрочном инвестиционном портфеле», поэтому те, у кого есть сбережения, которые они не собираются использовать в ближайшие несколько лет, «могут сейчас воспользоваться этим для инвестирования и получить более высокую доходность в течение следующих нескольких лет». Однако необходимо понимать, что в следующем году облигации и акции могут упасть, а могут и не упасть, и это невозможно предугадать. «Те, кто собирается держать свои инвестиции в течение нескольких лет, могут получить хорошую прибыль и приумножить свои сбережения для достижения важных целей, - говорит Кон Оппель, добавляя: - Это не значит, что покупка любой акции или облигации - это верный путь. Но диверсифицированное инвестирование в многочисленные акции и облигации всегда защищало стоимость сбережений и способствовало их росту». Как волатильность валют влияет на решение об инвестировании в недвижимость? Специалисты сходятся во мнении, что это момент, который может повлиять на потенциальных покупателей недвижимости, в основном на тех, кто решил взять ипотечный кредит, поскольку недвижимость продается в долларах, а кредиты выдаются в песо. Это ключевой момент, который может оставить человека за бортом: если доллар вырастет, для доступа потребуется больше песо. «Когда доллар остается стабильным и стоимость недвижимости в долларах не слишком сильно меняется, зарплата в песо может немного выиграть в относительном выражении. Другими словами, вам нужно все меньше и меньше зарплаты (или долларов), чтобы позволить себе недвижимость. Но когда доллар растет, все переворачивается с ног на голову».