Сколько стоит аренда офиса премиум-класса и как переломить грядущий кризис на этом рынке?

Рынок корпоративной недвижимости Буэнос-Айреса находится в процессе трансформации, и одним из наиболее актуальных данных отчета Newmark «Анализ и перспективы на 2025 год» является дефицит новых офисных проектов AAA до 2028 года, что оказывает значительное влияние на динамику спроса и предложения в секторе и создает проблемы как для владельцев, так и для компаний, ищущих высококачественные площади. Данная ситуация оказывает значительное влияние на динамику спроса и предложения в секторе и создает проблемы как для арендодателей, так и для компаний, ищущих высококачественные площади. Согласно отчету, в настоящее время в стадии строительства находятся всего три проекта общей площадью 106 334 кв. м. Два из них запланированы к сдаче в 2025 году: здание в северном коридоре CABA (22 995 кв. м) и проект в северном районе (39 114 кв. м). Третий объект, площадью 44 225 кв. м в Каталинас, будет готов только в 2028 году. Это означает, что в ближайшие годы единственным способом удовлетворить растущий спрос на помещения премиум-класса будет модернизация и переоборудование существующих зданий. «В этом году ожидается ввод 60 000 кв. м в двух зданиях, хотя более 22 000 кв. м еще находятся на стадии переговоров, что означает, что только 40 000 кв. м окажут непосредственное влияние на уровень вакантности в краткосрочной перспективе. »Начиная с 2026 года, отсутствие новых проектов AAA до 2028 года приведет к постепенному поглощению имеющихся площадей, что окажет понижающее давление на уровень вакантности. Учитывая, что строительство зданий этой категории может занять от трех до пяти лет, отсутствие новых проектов в стадии реализации будет ограничивать предложение в будущем, снижая доступность премиальных площадей в городе». »Отсутствие новых проектов AAA обусловлено множеством факторов, включая экономическую неопределенность, недостаток финансирования для крупных проектов и низкий уровень поглощения квадратных метров в предыдущие годы из-за пандемии и развития телеработы. Однако по мере постепенной стабилизации рынка и роста числа корпоративных сотрудников, работающих лицом к лицу, вновь возникает потребность в современных и эффективных офисах: «Вакантность офисов класса А на конец 2024 года составила 18,8 %, что является высоким показателем, но имеет тенденцию к стабилизации. Однако старые и устаревшие здания сталкиваются с трудностями в привлечении арендаторов, поскольку спрос сосредоточен на современных помещениях с энергоэффективностью, передовыми технологиями и гибкими планировками, адаптирующимися к новым гибридным формам работы». „Это явление приводит к фрагментации рынка: в то время как здания AAA с сертификатами устойчивости, передовой технологической инфраструктурой и дополнительными услугами продолжают пользоваться спросом, те, которые не были отремонтированы, сталкиваются с более высоким уровнем вакантности и должны снизить арендную стоимость, чтобы привлечь арендаторов“. В этом контексте инвестиции в модернизацию недвижимости становятся ключевым стратегическим фактором: «Что касается стоимости аренды, то ожидается, что цены останутся стабильными в диапазоне от 23 до 25 кв. м, с периодическими корректировками в зависимости от местоположения и качества недвижимости. По мере сокращения предложения владельцам устаревших зданий придется принимать агрессивные коммерческие стратегии или инвестировать в модернизацию, чтобы привлечь арендаторов: «Модернизация предполагает не только эстетические и технологические усовершенствования, но и гибкость форматов аренды. Многие компании предпочитают краткосрочные договоры аренды, гибкие схемы найма и коворкинги, что заставляет арендодателей пересматривать свою бизнес-модель». „Развивающиеся центры, такие как Палермо и Парк Патрисиос, могут выиграть от этой ситуации, привлекая компании, ищущие альтернативу премиальным коридорам, где доступность помещений более ограничена“. Кроме того, в отчете говорится о том, что гибкость форматов заполняемости, таких как коворкинг-пространства и гибридные офисы, будет играть ключевую роль в реконфигурации рынка. 2025 год станет важным годом для консолидации этих тенденций. В условиях ограниченного предложения модернизация существующих зданий становится неизбежной необходимостью для того, чтобы Буэнос-Айрес оставался конкурентоспособным рынком в секторе корпоративных офисов. Девелоперы и владельцы, нацеленные на модернизацию и повышение операционной эффективности своих помещений, будут иметь больше шансов противостоять все более требовательному и избирательному ландшафту». »Кроме того, ключевую роль в этом сценарии будет играть возможность финансирования реконструкции и улучшений. Ожидается, что доступ к кредитам на недвижимость будет постепенно улучшаться, что может ускорить процесс обновления зданий, требующих срочной модернизации». »Одним словом, офисный рынок Буэнос-Айреса находится на перепутье: поскольку новых проектов на горизонте не предвидится, ключ к росту будет заключаться в способности адаптироваться. Те, кто сумеет предвосхитить новые требования сектора и предложить функциональные, технологичные и устойчивые пространства, станут теми, кто будет иметь преимущество в ближайшие годы».