Смена цикла: квартиры, которые исчезли из продажи

Предложение недвижимости на продажу в Буэнос-Айресе растет три месяца подряд по сравнению с предыдущим годом, после 29 месяцев падения подряд. Согласно данным Real Estate Radar, разработанного агентством недвижимости Fabián Achával, в основных объектах недвижимости в общей сложности доступно около 72 тысяч квартир и 106 тысяч объектов. «В этом контексте внимание специалистов привлекли данные о том, что «строящиеся квартиры» переживают совершенно иную реальность. «С января 2025 года предложение в сегменте строящегося жилья сократилось на 82 %, в то время как рост предложения подержанной недвижимости старше 50 лет составил 21 %», - сравнивает Соледад Балаян, глава Maure Inmobiliaria. Это явление контрастирует с общей динамикой восстановления сектора: цены на публикации по-прежнему имеют тенденцию к росту, сделки купли-продажи растут из месяца в месяц, а доля ипотечных кредитов в сделках увеличивается, хотя и умеренными темпами (около 20 % от общего количества)». »Если говорить о цифрах, то в апреле 2025 года в Буэнос-Айресе был подписан 5471 акт купли-продажи, что означает рост на 50 % по сравнению с тем же месяцем 2024 года. Если сравнивать первые четыре месяца года, то было заключено 18 156 сделок, что является вторым лучшим показателем за последние 18 лет. «В первом квартале рост в годовом исчислении был еще более выраженным: в январе рост достиг 93,7%, а в феврале - 94%. Эти цифры свидетельствуют о том, что, помимо дефицита квартир, спрос на недвижимость сохраняет устойчивый темп«. „В декабре 2024 года количество предлагаемых квартир на стадии строительства составляло около 11 тысяч публикаций - примерно столько же, сколько и “новых», - но с января они начали падать, и в мае было опубликовано менее 1800. Это означает падение почти на 85% за пять месяцев. «Чтобы понять причины падения числа опубликованных квартир на стадии строительства, необходимо понять две очень важные текущие динамики на рынке недвижимости: ситуацию со стоимостью строительства на рынке спроса, сосредоточенном на подержанной недвижимости, и затраты на публикацию квартир». «На рынке подержанной недвижимости наблюдается относительно значительное поглощение, что можно увидеть на примере сделок: в апреле около 20% операций были мотивированы импульсом ипотечного кредитования. Остальные реагируют на условия стабильности, когда во многих случаях стоимость продажи квартиры в колодце ниже стоимости замещения», - объясняет LA NACION Иссель Кипершмид, директор Dypsa International. Бизнесмен имеет в виду, что когда затраты на строительство и материалы начинают превышать прогнозируемые цены продаж, застройщики решают снять с продажи предлагаемые объекты. «В конце прошлого года были проекты на стадии строительства, где они решили приостановить продажи, потому что это было невыгодно. Они предпочитают подождать, пока рынок не скорректируется и не произойдет разрыв в продажах подержанных объектов», - говорит девелопер. К этому сценарию добавляется структурный фактор. Ачаваль анализирует, что происходит смена цикла; сегодня ценовой сигнал указывает на то, что покупателю удобно приобрести подержанную квартиру, потому что существует сильный разрыв между ценами на этот тип объектов - дешевыми в историческом плане с медленным ростом - и стоимостью строительства, которая прошла путь от минимума до максимума менее чем за два года. «Но, как показывает история, такие циклы имеют обратный ход», - объясняет он. Если не углубляться в прошлое, то в 2018 году, когда начался кризис недвижимости, стоимость жилья была на исторических максимумах, а строительство было дешевым». В условиях, когда строительство замедляется в ожидании лучших цен, брокер задает себе вопрос, когда изменится этот относительный ценовой сигнал: «Когда цена на подержанную жилую недвижимость опустеет, - отвечает он, - но реальность такова, что сегодня продается больше подержанной недвижимости, чем колодцев. Так что если объявления о продаже скважин падают, то это потому, что продается не так много». «Другой ключевой момент этого явления заключается в том, что между застройщиками и агентствами недвижимости существует негласное соглашение: учитывая резкий рост, даже выше инфляции, стоимости публикации на основных сайтах недвижимости, все стремятся сократить расходы, и проще всего сократить объявления о продаже квартир в колодцах, потому что их продается очень мало и, кроме того, в одном здании много квартир. Возникает вопрос: действительно ли необходимо публиковать все квартиры в одном здании? Или предпочтительнее показать только одну или две, чтобы не увеличивать расходы на маркетинг недвижимости? И то, и другое: меньше объявлений, потому что они не продаются, и в то же время, чтобы сократить расходы. По мнению Исселя Кипершмида, эта ситуация временная и продлится до тех пор, пока не произойдет «корректировка рынка», состоящая из двух этапов: «Опустошение запасов и ускорение роста цен: когда запасы подержанных объектов начнут иссякать, цены будут расти сильнее. «Сегодня рост идет медленно, но наступит время, когда акции пойдут вверх. Тогда мы увидим скачок стоимости продаж», - говорит он. Эта тенденция приведет к еще большему разрыву между рынком подержанных домов и строящимся сегментом». Внедрение технологий и импортных материалов: открытость экономики позволяет внедрять новые технологии и источники ресурсов из-за рубежа, поэтому в среднесрочной перспективе это приведет к постепенному снижению стоимости строительства. Однако в краткосрочной перспективе основной движущей силой будет рост цен. Говоря о будущем цикле, Ачавал подчеркивает: «Когда стоимость строительства снизится и относительные цены в экономике скорректируются, или когда цена квадратного метра подержанной недвижимости резко вырастет, баланс снова изменится в сторону скважины. Это истощение запасов подержанного жилья, как отмечают эксперты, произойдет быстрее, если ипотечное кредитование будет расти более высокими темпами. «Проблема заключается в ограниченности местной финансовой системы: «В годы высокой инфляции банки финансировали себя за счет собственных ресурсов, но у этой модели есть предел. Сегодня они не могут предлагать 20- или 30-летние кредиты, как в других странах, потому что у них нет прочного рынка ипотечного капитала», - объясняет Кипершмид, - „По этой причине многие застройщики с неуверенностью ждут развития официальных рекомендаций“. «Государству следует развивать более гибкие механизмы секьюритизации ипотечных кредитов, например, через устойчивые гарантийные фонды или привлечение компаний по страхованию жизни и других участников рынка со среднесрочными и долгосрочными фондами», - предлагает он. Без постоянного притока ипотечного финансирования доступ к жилью рискует застопориться, что, в свою очередь, задержит полное восстановление хорошо развитого сегмента». Сегодня ситуация складывается в пользу сегмента подержанного жилья, цены на которое очень привлекательны: в реальном выражении они остаются на уровне цен 2006 года, - отмечает Ачавал. Разница между ценами на подержанное жилье и стоимостью нового - при растущих затратах на строительство - порождает парадокс: застройщики не хотят выставлять на продажу новые объекты, а инвесторы и покупатели предпочитают подержанное жилье из-за соотношения цены и площади. По данным Zonaprop, средняя цена квадратного метра квартиры в городе составляет 2893 доллара США, в то время как средняя цена подержанной квартиры - 2211 долларов США, а средняя цена новой квартиры - около 2831 доллара США, «так что корректировка будет зависеть от двух переменных: скорости исчерпания запасов подержанных квартир и скорости, с которой банковская система сможет направить больше финансирования». Если первый фактор ускорится, цены на продажу подержанной недвижимости подскочат, и, как следствие, стоимость скважин снова осядет».