Квартал за кварталом: насколько отличается цена новой квартиры от цены подержанной

Рынок недвижимости переживает период затишья. «В июне было подписано 5990 договоров купли-продажи, что на 3,96 % больше, чем 5762 договора, зарегистрированных в том же месяце прошлого года, и на 10,2 % больше, чем в мае. С учетом этих показателей первое полугодие 2026 года завершилось практически на том же уровне, что и за аналогичный период 2025 года. Ситуация с ипотечным кредитованием складывается иначе: этот сектор по-прежнему далек от показателей, достигнутых на новом этапе действия индекса UVA. В июне было оформлено 765 договоров купли-продажи с ипотекой: на 30,32 % больше, чем в мае, когда было зарегистрировано 587, но на 37,1 % меньше, чем 1216 ипотечных сделок, заключенных в том же месяце 2025 года. «Застройщики сталкиваются с ещё более сложной ситуацией. Строительство стало сектором с наихудшими показателями в период с четвертого квартала 2023 года по третий квартал 2025 года, продемонстрировав совокупное падение на 11 %. К этому добавляется тот факт, что, хотя темпы роста затрат на строительство в последние месяцы начали замедляться, они по-прежнему превышают продажную стоимость недвижимости, что снижает рентабельность застройщиков». В этих условиях сравнение цен на подержанные и новые квартиры приобретает особую актуальность. Согласно отчету Zonaprop за июнь, подержанная квартира в Буэнос-Айресе в среднем на 32,6 % дешевле новой. В то время как стоимость квадратного метра новой квартиры составляет 2945 долларов США, стоимость квадратного метра подержанной квартиры оценивается в 2221 доллар США. «Разница в стоимости между этими двумя типами недвижимости значительна. Однако то, что действительно привлекает внимание, становится очевидным при анализе по отдельным районам: в некоторых случаях разница в стоимости превышает даже 100%». «Этот разрыв увеличился и сегодня находится на одном из самых высоких уровней за последние годы», — объясняет Канделария Робайна из агентства «D’Aria Propiedades». Год назад новая квартира стоила на 28,4 % дороже подержанной: цена за квадратный метр новой квартиры составляла 2846 долларов США, а подержанной — 2216 долларов США, что на 4,2 процентных пункта меньше, чем в настоящее время. Если же сравнить ситуацию с тем, что было пять лет назад, разница становится ещё более заметной: разрыв составлял всего 10,8%, что почти в три раза меньше, чем сегодня. «В чём причина? В то время как рост стоимости строительства напрямую повлиял на цену новых квартир, цены на вторичное жилье росли более медленно, объясняет Алан Флексер, менеджер филиала в Сан-Исидро компании Inmobiliaria Narvaez. «Восстановление спроса и возрожденный интерес к новым проектам также способствовали удержанию более высоких цен на новые квартиры», — добавляет он. «Но разница обусловлена не только возрастом объектов. Мы сравниваем не просто годы: мы сравниваем два разных продукта», — объясняет Себастьян Суарес, генеральный директор и основатель FILABE Desarrollos. «Как она поясняет, при покупке нового объекта недвижимости также оплачиваются текущая стоимость строительства, стоимость земельного участка, комиссионные, налоги и финансирование застройки, а кроме того — более удобная планировка, энергоэффективность, новое оборудование и более низкие расходы на обслуживание. Другими словами, эта разница отражает не только стоимость «нового жилья», но и «разницу между двумя поколениями объектов недвижимости». В этом контексте Габриэла Голдзер, директор компании Ocampo Propiedades, отмечает, что величина этой разницы также зависит от особенностей каждого района. Там, где парк подержанной недвижимости очень старый и новых проектов мало, ограниченное предложение новых квартир приводит к очень заметной разнице по сравнению с подержанными объектами. Напротив, в районах, где подержанная недвижимость сохраняет хорошее качество или предложение новых объектов более обильное, разрыв между этими двумя сегментами имеет тенденцию сокращаться. Еще одним фактором, влияющим на этот разрыв, является избыточное предложение подержанных квартир. «Когда в районе наблюдается избыточное предложение такого рода объектов, цены вынуждены стабилизироваться на низком уровне без возможности роста, что в итоге увеличивает разрыв с ценами на новые объекты», — объясняет Робайна. «В этом контексте Суарес отмечает, что цены на новые объекты уже находятся всего на 2 % ниже своих исторических максимумов, в то время как цены на подержанные объекты по-прежнему остаются примерно на 19 % ниже этих значений». Разница между ценой новой и подержанной квартиры резко меняется в зависимости от района. «Наибольший разрыв наблюдается в следующих районах:» «Другие районы, превышающие средний показатель:» «На другом конце спектра находятся районы с наименьшей разницей между ценой на новые и подержанные квартиры:» «Монсеррат демонстрирует наибольшую разницу — на 23 % больше, чем в Вилья-Лугано, районе, занимающем второе место». Однако этот случай заслуживает отдельного анализа. «В этом районе находится большое количество старых зданий и подержанных квартир с относительно низкой стоимостью. В то же время те немногие новые проекты, которые здесь реализуются, как правило, предлагают гораздо более современный и уникальный продукт», — отмечает Суарес. «На противоположном конце спектра находится Парке-Час. По словам Флексера, разрыв здесь невелик, поскольку рынок недвижимости более однороден, а цены на подержанные объекты более близко соответствуют ценам на новые квартиры». «Голдзер добавляет, что каждый район имеет свою собственную динамику, определяемую наличием земельных участков, спросом и типом строящихся объектов». «В премиальном сегменте дефицит земельных участков в выгодных местах приводит к тому, что лучшие жилые комплексы естественным образом имеют ценовую надбавку», — отмечает он. «Если бы цена была единственным фактором при принятии решения, то вторичное жилье стало бы явным победителем. Однако, несмотря на то что в некоторых случаях оно стоит более чем в два раза дороже, многие покупатели по-прежнему выбирают новые квартиры». Эксперты сходятся во мнении, что покупатель новой квартиры платит не только за то, чтобы заселиться в новое жилье, но и за то, чтобы избежать будущих ремонтов, получить доступ к более высоким строительным стандартам и обладать недвижимостью, которая лучше сохраняет свою стоимость с течением времени. «Тот, кто покупает новую квартиру, ценит возможность переехать без необходимости проведения ремонтных работ и, во многих случаях, получить доступ к вариантам финансирования на этапе строительства», — объясняет Флексер. Поэтому он считает, что доплачивать за новую квартиру обычно имеет больше смысла в районах с высоким спросом и ограниченным предложением новых проектов, таких как Палермо, Бельграно, Нуньес или Колехиалес, где такие квартиры, как правило, лучше сохраняют свою стоимость. «С другой стороны, есть районы, в которых подержанные квартиры имеют больший потенциал роста стоимости после ремонта». Голдзер упоминает Реколету, Баррио-Норте, Бельграно и некоторые районы Палермо как зоны, предлагающие отличные возможности для тех, кто хочет отремонтировать объекты недвижимости с хорошим качеством строительства. При этом он отмечает, что, каким бы успешным ни был ремонт, есть такие характеристики, которые невозможно добавить впоследствии, например, определенные виды из окон, инфраструктура, технологии, комплексный дизайн здания или услуги. В том же ключе Флексер добавляет Кабальито, Вилья-Уркиса и Альмагро в список районов, где открываются хорошие возможности для приобретения квартиры на вторичном рынке, ее ремонта и получения части этой ценовой разницы. «Покупатель подержанной недвижимости стремится получить максимальную отдачу от своих долларов за квадратный метр; покупатель новой недвижимости приобретает комфорт, дизайн и уверенность в том, что в ближайшие 15 лет у него не возникнет проблем с обслуживанием», — резюмирует Робайна. «Будущая ситуация пока остается неопределенной». Однако в краткосрочной перспективе Санчес полагает, что этот разрыв останется значительным и даже может увеличиться в определенных районах и по отдельным типам жилья. «Предложение новых квартир сегодня составляет около 24 % от общего числа объявлений, тогда как до пандемии этот показатель составлял примерно 35 %», — отмечает специалист и добавляет, что такая ограниченная доступность в сочетании с высокими затратами на строительство оказывает давление на цены на новое жилье. Хотя, как он поясняет, эта тенденция не будет однородной: «Если ипотечное кредитование вновь начнёт активно расти, рынок вторичного жилья может восстановить свои позиции, поскольку это наиболее доступный сегмент для семейного спроса». «Голдзер согласен с тем, что некоторые объекты вторичного рынка будут и дальше набирать в цене, хотя считает, что лучшие новые квартиры будут по-прежнему сохранять значительный ценовой разрыв из-за высокой стоимости застройки, дефицита земельных участков и всё более взыскательного спроса. «В то же время в среднесрочной или долгосрочной перспективе картина иная: «Разрыв должен сократиться», — прогнозирует Робайна и утверждает, что цены на вторичное жилье должны продолжить корректировку и сохранить тенденцию к росту, опережая рост цен на новое жилье».