Районы, которые восстановились и имеют большее предложение квартир для тех, кто покупает в кредит

Плакаты «Продается» снова стали часто появляться в некоторых районах Буэнос-Айреса, где до недавнего времени преобладали временная аренда или ожидание ипотечного кредита. Ретро, Сан-Николас, Велес-Сарсфилд, Монсеррат и Сан-Кристобаль возглавляют рейтинг районов, где за последние месяцы наиболее выросло предложение недвижимости на продажу, согласно опросу, проведенному Даниэлем Брином на основе платформы Zonaprop. «Это явление можно объяснить сочетанием нескольких факторов: «В этих районах сосредоточено большое количество небольших квартир, которые использовались для Airbnb или были переоборудованы из офисов в жилье. Из-за низкой рентабельности, падения туризма и новых правил для временной аренды многие владельцы решили продать свою недвижимость», — объясняет Даниэль Брин, глава Invertire Real Estate. «Параллельно с этим в районах, таких как Монсеррат, началась сдача объектов, строительство которых было начато в период с 2020 по 2022 год. «Во многих случаях речь идет о совершенно новых объектах, которые пополняют запасы, но не продаются с той же скоростью, потому что рынок не поглощает столько предложений в этих районах, как в таких районах, как Палермо», — добавляет Брин. В конкретных цифрах данные показывают рост запасов за последний год на 28,3% в Ретро, 26,3% в Сан-Николас, 23,3% в Велес-Сарсфилд, 19,9% в Монсеррат и 18,5% в Сан-Кристобаль. Алехандро Моретти из Nuevo Siglo Propiedades согласен с этим: «Большая часть нового предложения поступает из проектов, которые были отложены из-за пандемии и теперь выходят на рынок все вместе. К этому добавляется то, что многие владельцы предпочитают продавать, а не ждать покупателя, который получит ипотечный кредит, потому что, например, Banco Nación, который концентрирует большинство операций, перегружен, и сроки затягиваются». По этому поводу Даниэль Салая Ромера из одноименной риэлторской компании предлагает более структурный взгляд на ситуацию: «В течение 2024 года банки получали стимулы от Центрального банка для выдачи ипотечных кредитов. Это привело к резкому росту активности на рынке недвижимости: каждый оформленный кредит генерирует движение, но, прежде всего, вызывает до двух дополнительных продаж, что усиливает его стимулирующий эффект. Однако, когда эти благоприятные условия исчерпались, ставки начали расти, и процессы замедлились». «Процентные ставки, которые выросли в последние месяцы, усложняют ситуацию для тех, кто делал ставку на кредиты. Поскольку доходы не компенсируют удорожание финансирования, многие покупатели начали обращать внимание на районы, где квадратный метр жилья более доступен. И здесь появляются лидеры рейтинга предложений. «Например, в то время как квадратный метр в Палермо стоит около 3399 долларов, в Бельграно — 3125 долларов, а в Колегиалес — 3033 доллара, в Ретро его можно купить за 2620 долларов, в Сан-Николас — за 1874 доллара, в Монсеррате — за 2182 доллара, а в Сан-Кристобале — за 1837 долларов, что соответствует средней цене за двухкомнатную квартиру по данным Zonaprop». «Покупатели вынуждены переезжать в другие районы, чтобы иметь возможность выплачивать банковский кредит, поскольку с повышением ставок требуется больше денег, чтобы приобрести недвижимость с аналогичными характеристиками», — сходятся во мнении риелторы. «Многие жалеют, что подождали, потому что не только вырос кредит, но и выросла цена за квадратный метр, а в самых востребованных районах предложение сократилось», — утверждает Брин. «Это отражает не только изменение стратегии покупателей, но и открывает новые возможности. Благодаря большему количеству предложений, более низким ценам и меньшей конкуренции эти районы представляют собой отличную возможность для тех, кто хочет воспользоваться текущей конъюнктурой рынка. Конечно, проблемы остаются: ощущение небезопасности, недостаток зеленых зон и меньшая привлекательность для проживания по сравнению с другими районами города по-прежнему являются факторами, сдерживающими решение о покупке. С начала 2025 года ежемесячно выдавали около 300 миллионов долларов США, выраженных в постоянных долларах с поправкой на инфляцию (поскольку кредиты рассчитываются в UVAS, а этот показатель корректируется с учетом инфляции). Эти данные соответствуют в среднем около 3000 кредитов в месяц с начала года, что несколько рыночных аналитиков определяют как «потолок линий», то есть при текущих рыночных условиях они не считают, что он будет продолжать расти. Это связано с тем, что все чаще наблюдается рост процентных ставок по банковским кредитам, что делает их недоступными для все большего числа людей. Ведь при более высоких ставках требуется более высокий доход. Но ограничение не ограничивается только этим повышением, но и сокращением сроков финансирования. Это также приводит к удорожанию кредитных платежей. «Но почему возникает такая ситуация? Что вызывает это ограничение условий?» Банки финансируют свои портфели за счет краткосрочных депозитов (обычно менее 90 дней), в то время как кредиты UVA выдаются на срок от 20 до 30 лет. Эта разница создает напряженность: «Невозможно финансировать на 30 лет, если ваши депозиты на 30 дней», — анализируют различные специалисты. «Этот разрыв создает проблему ликвидности: каждый раз, когда объем выданных кредитов увеличивается, банкам приходится привлекать более дорогие источники финансирования, чтобы поддерживать запас. Естественной реакцией системы является повышение годовой номинальной ставки (TNA) с целью ограничения доступа». «Существует большой спрос, который очень быстро вырос, и в то же время финансирование ипотечных кредитов обходится банкам дорого, потому что речь идет о кредитах с очень высокими суммами», — отмечает Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. «Решение? В странах, где функционирует ипотечное кредитование, организации используют такие инструменты, как секьюритизация или продажа ипотечных портфелей, чтобы перенести риск и освободить капитал. В Аргентине этого не происходит. «Структурное решение должно включать такие инструменты, как титулирование портфелей или секьюритизация, но в Аргентине этого нет: для этого требуется уровень финансовой сложности, который сегодня далек от реальности», — объясняет Гонсалес Руко. «Без институциональных инвесторов, таких как страховые компании или инвестиционные фонды, ипотечное кредитование ложится исключительно на банки, что приводит к корректировке ставок для сдерживания спроса».