Бум во Флориде: продажи элитной недвижимости стоимостью до 50 миллионов долларов США выросли в разы

«Майами превращается из города для отдыха в город для работы», — соглашается Хуан Карлос Тассара, партнер компании North Development и основатель Grupo Edifica, компании, занимающейся недвижимостью и строительством. Тассара отмечает, что крупные предприниматели не переезжают одни, а в какой-то момент хотят, чтобы их компания находилась поблизости. В качестве примера он приводит миллиардера Кена Гриффина, который покинул Иллинойс после более чем 30 лет проживания там и в настоящее время строит корпоративную башню в Брикелле, рассчитанную на более чем 10 000 сотрудников». «Во Флориде нет государственного налога на доходы физических лиц, а также государственных налогов на наследство, наследование или дарения», — уточняет аргентинец Эдгардо Дефортуна, основатель, президент и генеральный директор Fortune International Group, девелопера элитных проектов в Майами, и добавляет, что это имеет значительное значение для людей с высоким доходом и семей с крупным состоянием. «На юге Флориды в сфере недвижимости сосуществуют две разные аудитории. «Наблюдается сочетание постоянного спроса со стороны иностранцев и очень значительного местного спроса, что способствует укреплению рынка», — отмечает Дефортуна, который занимается продажей апартаментов в комплексе Faena Residences Miami по цене от 1 200 000 долларов США. Он делит новейшую историю Флориды на три этапа. «Первым этапом стал период после пандемии, когда качество жизни приобрело огромное значение, и предприниматели осознали, что нет необходимости жить рядом со своими компаниями, поскольку удаленная работа оказалась эффективной. Майами предстал как место, где можно совместить растущий рынок труда, пляжи и хороший климат». Второй этап, по словам застройщика, начался с переезда компаний и капитала по мере возобновления очного режима работы. Сюда пришли банки, инвестиционные фонды и семейные офисы, а за ними — руководители и поставщики, что привело к появлению школ, ресторанов и специализированных услуг. «Возникает благотворный круг», — резюмирует он. «Сейчас мы переживаем третий этап: «Мы уже имеем дело не с временной реакцией на пандемию, а со структурным изменением», — отмечает Дефортуна. В качестве примера он приводит цены на недвижимость: в округе Майами-Дейд средняя стоимость односемейного дома выросла с примерно 172 700 долларов США в 2011 году до 685 000 долларов США в июле 2026 года. Стоимость квартир в кондоминиумах за тот же период выросла с примерно 113 800 долларов США до 400 000 долларов США. То есть рост стоимости составил около 297 % и 252 %. Несмотря на рост цен, они по-прежнему остаются ниже показателей таких городов, как Нью-Йорк. «Следует учитывать, что покупатель-турист никуда не исчез, но перестал быть единственным. Появилась новая аудитория, которая ищет «серьёзную рабочую культуру», — отмечает Студницки. До пандемии две трети продаж его риэлторской компании приходилось на дома для отдыха; в настоящее время соотношение изменилось на противоположное, и две трети объектов недвижимости приобретают частные лица и семьи, планирующие там жить. «В период с января по июнь 2026 года было зарегистрировано восемь сделок на сумму свыше 50 миллионов долларов США. Объём, достигнутый всего за шесть месяцев, равен двум третям от общего объёма, зарегистрированного за весь 2025 год в этом сегменте элитной недвижимости». Интерес аргентинцев к Майами не ослабевает на фоне этого явления. В настоящее время они являются крупнейшими международными покупателями во всей Южной Флориде после Колумбии, на долю которой приходится 12 % иностранных сделок, уточняет Дефортуна, ссылаясь на данные своей риэлторской компании, одной из наиболее авторитетных в секторе. «Однако он делает важное уточнение: 57 % аргентинских покупателей приобрели недвижимость исключительно для сдачи в аренду. Еще 18 % заявили о комбинированном использовании — как для отдыха, так и для сдачи в аренду, и лишь 9 % указали, что это будет их основное место жительства». Еще один показатель, заслуживающий внимания, — это средняя сумма сделки, которая, согласно последнему отчету по Южной Флориде, составила примерно 458 100 долларов США. «Наблюдается очень четкое предпочтение многоквартирной недвижимости». «62 % аргентинцев, совершивших покупку, выбрали кондоминиумы», — отмечает Дефортуна. «Что касается районов, то Майами-Бич и Брикелл по-прежнему остаются очень востребованными рынками, — поясняет Студницки, — но также наблюдается повышенный интерес к Форт-Лодердейлу (где проживает Лионель Месси), Голливуду, Помпано-Бич и другим районам округа Бровард». В условиях, когда Флорида превратилась в город, привлекательный для работы, возникает вопрос: как формируется новое предложение по кондоминиумам? «Портфель проектов, запущенных или находящихся на стадии предстроительства, включает примерно 190 застроек и около 40 000 квартир, распределенных между округами Майами-Дейд, Бровард и Палм-Бич. Однако не все из них соответствуют одной и той же модели. «Традиционные кондоминиумы насчитывают 135 зданий и 20 337 квартир. К ним добавляются примерно 55 проектов, ориентированных на краткосрочную аренду». «20 337 квартир в традиционных кондоминиумах, проанализированных в отчете Real Estate Market Report издания Inside South Florida, распределены по четырём крупным зонам: «То есть в центре города (Downtown Core) сосредоточено наибольшее количество квартир — почти четыре из каждых десяти квартир, запланированных в охваченных обзором зонах». Однако это не тот район, где сосредоточено больше всего зданий: в районе The Beaches реализуется 46 проектов по сравнению с 38 в центре города, хотя в среднем эти здания значительно меньше по размеру. «Несмотря на высокие цифры, нынешний строительный цикл уступает по масштабам строительному буму, наблюдавшемуся в 2000-х годах». Согласно отчёту о рынке недвижимости (Real Estate Market Report), нынешний объём, начиная с 2021 года, составляет лишь 35 % от количества объектов, введённых в эксплуатацию в период с 2001 по 2010 год: то есть он на 65 % ниже того исторического максимума. « «На протяжении многих лет покупка квартиры казалась практически единственной альтернативой для инвестиций в недвижимость в Майами», — отмечает Диего Микели, финансовый аналитик компании BAS Storage. Однако, добавляет он, рынок эволюционировал, и сегодня среди инвесторов набирают популярность многие другие варианты: промышленная недвижимость, многоквартирные дома, торговые помещения, гостиничный бизнес и самохранилища. «„На рынке промышленной недвижимости Южной Флориды средняя ставка капитализации в первом квартале 2026 года достигла 5,4%“, — отмечает Микели и сравнивает этот показатель с рынком многоквартирного жилья в городе, который по итогам 2025 года продемонстрировал среднюю ставку капитализации 5,3%, цену в 330 000 долларов США за единицу и уровень вакантности 4,3%, согласно данным Matthews Research, исследовательского подразделения Matthews Real Estate Investment Services (Matthews REIS) — американской компании, специализирующейся на коммерческой недвижимости и инвестициях в недвижимость. «С другой стороны, в сегменте розничной торговли округ Майами-Дейд остается одним из рынков с самым низким уровнем вакантности в США: Marcus Millichap, американская компания, специализирующаяся на инвестициях и услугах в сфере коммерческой недвижимости, прогнозирует показатель в 3,1 % на 2026 год». В жилом сегменте, однако, коэффициент капитализации отражает лишь часть картины. Налоги, страхование, техническое обслуживание, управление и периоды простоя могут снизить чистую доходность. В случае кондоминиумов к этому добавляются новые требования к структурной инспекции и финансированию резервных фондов, введенные во Флориде после обрушения здания в Серфсайде в 2021 году. Тем не менее, в целом Майами по-прежнему остаётся популярным выбором и привлекает всё больше новых покупателей».