" content="width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=0.5,maximum-scale=5.0,user-scalable=yes" >Ипотечные кредиты: новая мера правительства может привести к снижению ставок, размера ежемесячных платежей и уровня дохода, необходимого для получения кредита - LA NACION{ «pagetype»: «nota», «valor»: «abierta», «subtype»: «1», „nota_id“: «S54UBNPMTZCHFFX7JHSO7OAPIA», «isListenable»: «da», «palabras»: 1800, „lectura“: «9» } @font-face {font-family:„Prumo“;src:url(„ pf resources fonts prumo Prumo-LNVF.woff2?d=2045“) format(„woff2-variations“); font-weight: 90; font-display: swap;} @font-face {font-family:„Prumo Italic“;src:url(„ pf resources fonts prumo Prumo-ItalicLNVF.woff2?d=2045“) format(„woff2-variations“); font-weight: 90; font-display: swap;} .- -prumo{font-family:Prumo,georgia,serif}.- -font-primary{font-family:Prumo,georgia,serif}.row{display:flex;flex-wrap:wrap;width:100%}[class*=col-]{width:100%;position:relative}.col{flex-basis:0%;flex-grow:1;max-width:100%}.col-1 {flex:0 0 8,3333333333%;max-width:8,3333333333%}.col-2{flex:0 0 16,6666666667%;max-width:16,6666666667%}.col-3{flex:0 0 25%; max-width: 25%}.col-4{flex: 0 0 33,3333333333%; max-width: 33,3333333333%}.col-5{flex: 0 0 41,6666666667%; max-width: 41,6666666667%}.col-6{flex: 0 0 50%; max-width: 50%}.col-7{flex: 0 0 58,3333333333%; max-width:58.3333333333%}.col-8{flex:0 0 66.6666666667%;max-width:66.6666666667%}.col-9{flex:0 0 75%;

В эту среду правительство вынесло на обсуждение одну из важнейших мер последнего времени, касающуюся доступа к первому жилью. Министр экономики Луис Капуто объявил, что Фонд гарантий устойчивого развития (FGS) выделит два триллиона песо (около 1,5 млрд долларов США) для финансирования банков и расширения предложения ипотечных кредитов. «Эта мера была объявлена на фоне рынка, который со второй половины 2025 года начал терять динамику и по-прежнему сталкивается с одним из своих главных препятствий: поиском средств для кредитования на срок 20–30 лет. «Для понимания ситуации: в прошлом году в стране было выдано около 44 000 ипотечных кредитов, а за первые семь месяцев 2026 года было оформлено 14 715 кредитов, что на 39 % меньше, чем 24 271 кредит, зарегистрированных за тот же период предыдущего года. Таким образом, если нынешние темпы сохранятся, по итогам года будет заключено около 30 000 сделок. «С учетом этих данных программа, объявленная Капуто, может привести к выдаче от 15 000 до 20 000 дополнительных кредитов. «Можно будет профинансировать жилье для 17 000–18 000 семей», — оценил министр во время пресс-конференции. То есть он мог бы добавить объем, эквивалентный более чем половине кредитов, которые, по прогнозам рынка, будут выданы в течение всего 2026 года». Важно уточнить, что FGS не будет выдавать кредиты напрямую, а разместит два триллиона песо посредством тендеров на срочные вклады в финансовых учреждениях, которые впоследствии должны будут преобразовать эти средства в ипотечные кредиты. «Каждый тендер будет проводиться на сумму 200 миллиардов песо, и ни одно учреждение не сможет получить более 20 % от предлагаемых средств. «Это означает, что каждый банк сможет получить максимум 40 000 миллионов песо на один тендер», — поясняет Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном секторе, из консалтинговой компании Empiria. При общем объеме программы в два триллиона песо, если каждый тендер будет на сумму 200 000 миллионов песо, эта схема позволит провести эквивалент 10 тендеров; остаётся выяснить, с какой периодичностью они будут проводиться. «Если благодаря этому за шесть месяцев будет выдано 17 000 кредитов, это очень много, а если за два года — то очень мало», — утверждает экономист. Программа начнёт проводить тендеры на привлечение средств со следующей недели и будет предусматривать два варианта финансирования: депозиты сроком на один год с минимальной ставкой UVA +2,5 % и депозиты сроком на пять лет с ставкой UVA +4,5 %. «Банки будут конкурировать за эти средства, предлагая ставку, которую они готовы выплачивать FGS. Чем выше предложенная ставка, тем больше у них шансов получить эти средства. Однако существует одно решающее условие: ставки по ипотечным кредитам, выданным на эти средства, не должны превышать UVA +7,5%. «Именно этот предел может изменить сложившуюся сегодня ситуацию, поскольку в настоящее время банки, предлагающие ипотечные кредиты по этой ставке или ниже, составляют лишь небольшую часть рынка. Например, ставка Banco Nación составляет 6,7%, в то время как Banco Ciudad и BBVA предлагают ставки на уровне UVA +7,5%, ставка ICBC составляет около 6,9%, а некоторые муниципальные и провинциальные банки, такие как банки Росарио или Неукен, предлагают гораздо более низкие ставки; в то же время остальные финансовые учреждения предлагают кредиты по ставкам выше этого уровня». Поэтому те банки, которые сегодня взимают ставку UVA выше +7,5 % и хотят получить доступ к финансированию из FGS, должны будут предлагать кредиты, выданные за счет этих средств, по ставке ниже той, которая в настоящее время действует по их ипотечным линиям. Это напрямую приведет к снижению первоначального взноса и необходимых доходов». «Как стало известно LA NACION, некоторые финансовые учреждения уже заявляют, что намерены принять участие и будут подавать заявки на тендеры, поскольку данная схема представляет собой привлекательную альтернативу финансирования». «Однако они также отметили, что наличие денежных средств само по себе не решает проблему». «С другой стороны, существует спрос, которому необходимы предсказуемость доходов и стабильность занятости для получения доступа к кредитам», — отметили они. «Более того, представители одной из организаций заявили, что это объявление «не устраняет полностью несоответствие сроков, поскольку срок ипотечного кредита по-прежнему значительно превышает срок предусмотренного финансирования, но значительно сокращает его и, прежде всего, создает предсказуемый источник реального среднесрочного финансирования. Таким образом, это позитивный шаг в рамках более широкого процесса углубления финансового рынка». «Инициатива напрямую направлена на решение так называемого несоответствия сроков. Что это означает? Банки получают значительную часть своих депозитов со сроком на один, два или три месяца и, используя эти средства, должны финансировать жилье на 20, 25 или 30 лет. Эта разница затрудняет поддержание крупномасштабного ипотечного рынка». «Это очень хорошая новость для сектора, поскольку она решает проблему несоответствия сроков у банков», — утверждает Фабиан Ачаваль, руководитель одноимённой риэлторской компании. «То, что FGS открывает депозит сроком на один или пять лет, способствует повышению ликвидности и позволяет банкам выдавать кредиты», — добавил он. «В настоящее время средний размер ипотечного кредита составляет около 75 000–80 000 долларов США, что, по оценке Капуто, эквивалентно примерно 114 миллионам песо, а кредиты выдаются, в среднем, на срок свыше 20 лет. «Предполагается, что благодаря новой мере будет выдано от 15 000 до 20 000 новых кредитов на следующих условиях: «В 2026 году рынок недвижимости сумел удержать уровень купли-продаж, аналогичный показателям 2025 года, несмотря на то что количество кредитов сократилось примерно на 40 % по сравнению с предыдущим годом; поэтому, если эта мера будет реализована, общий объём сделок должен превысить показатели прошлого года. «Эти ожидаемые 17 000 кредитов, или сколько бы их ни было, оказывают мультипликативный эффект на рынок недвижимости, поскольку на каждый кредит приходится ещё две или три сделки», — объясняет Ачаваль. Это происходит, например, когда тот, кто продаёт недвижимость покупателю, получившему кредит, впоследствии использует эти деньги для приобретения другого жилья, и таким образом формируется цепочка сделок. «Если сумма окажется даже вдвое меньше того, о чём говорил Капуто, эффект всё равно будет значительным», — добавляет он. Во время презентации Капуто привёл конкретный пример, чтобы показать, как мог бы работать кредит на новых условиях. Для объекта недвижимости стоимостью 106 667 долларов США было предложено финансирование в размере 75 % в виде кредита на сумму 120,92 млн песо со сроком погашения 25 лет и ставкой UVA +7 %». В этом случае ежемесячный платеж составит 865 098 песо, а требуемый чистый доход семьи достигнет 3 460 391 песо в месяц, при условии, что платеж не превышает 25 % дохода. Этот пример также позволяет продемонстрировать одно из ограничений, которое сохранится на рынке даже при снижении ставок: для одного человека это высокий уровень дохода, поэтому значительной части потенциальных заемщиков потребуется суммировать зарплаты супругов или других членов семьи, чтобы соответствовать требованиям». То есть новое финансирование может помочь снизить ставку и расширить предложение кредитов, но само по себе не решает проблему доступности для семей, которая по-прежнему будет зависеть от соотношения между зарплатами, первоначальным взносом и стоимостью недвижимости. «Это самый быстрый из возможных выходов из ситуации», — объясняет Гонсалес Руко. Экономист считает, что настоящий структурный прорыв наступит, когда банки смогут секьюритизировать ипотечные портфели, то есть преобразовать эти долгосрочные кредиты в ценные бумаги, которые можно будет продавать инвесторам. «Это позволило бы банкам вывести эти ипотечные кредиты из своих балансов, восстановить ликвидность и возобновить кредитование. «Как только это закончится, мы вернёмся к прежней ситуации. Система в будущем не изменится», — предупреждает он. Поэтому он рассматривает объявленную правительством программу как инструмент переходного периода: она может позволить банкам сформировать новый кредитный портфель под ставки около 7 %, который на следующем этапе можно будет секьюритизировать. « «Это капля в море, но с учётом масштабов аргентинского рынка это значительное увеличение, которое может начать оживлять рынок», — утверждает Хуан Мануэль Тапиола, генеральный директор и основатель девелоперской компании Spazios. Тапиола считает, что UVA +7,5 % — это хорошая ставка для заемщиков, хотя и высказывает сомнения относительно структуры этого механизма. С одной стороны, он отмечает, что установленный предел ставки, которую могут взимать банки, косвенно ограничивает то, сколько эти же учреждения смогут предложить на торгах за депозиты FGS: при определённой стоимости финансирования получение средств перестанет быть рентабельным, если впоследствии их нельзя будет ссудить по ставке выше UVA +7,5%. «Это, по его мнению, может ограничить доходность, которую получает сам FGS от своих вложений. Его второе замечание касается источника финансирования: он считает, что долгосрочное решение должно опираться на реальные средства рынка капитала, а не зависеть от пенсионных фондов. «В остальном — хорошие новости». «Теперь осталось, чтобы банки проявили интерес к этому и были готовы принимать такие срочные вклады», — резюмирует он. «Но и среди застройщиков есть один недостающий шаг, который, как они надеются, станет следующим: финансирование строительства на ранней стадии, поскольку ипотечное кредитование сосредоточено на готовом жилье, в результате чего финансирование стимулирует спрос на недвижимость, но оказывает менее прямое влияние на начало новых строительных проектов. «Мы очень положительно оцениваем эту меру. Она соответствует тому, чего мы давно добивались. Со временем её можно будет усовершенствовать с помощью делимых ипотечных кредитов», — утверждает Дамиан Табакман, президент CEDU+AEV. «Гонсалес Руко соглашается: «Это первый шаг. Надеюсь, что следующие шаги будут направлены на финансирование строительства». «По словам правительства, это ограничение планируется дополнить другой недавно объявленной мерой: разрешить банкам использовать до 15 % своих депозитов в долларах для выдачи кредитов юридическим лицам, что напрямую влияет на финансирование застройщиков. Стратегия направлена на одновременное воздействие на два направления: кредитование компаний для строительства и кредитование семей для покупки жилья». Таким образом, конечный результат будет зависеть, как резюмирует Гонсалес Руко, от одной решающей переменной: не только от того, сколько денег вкладывается, но и от того, как быстро они превращаются в ипотечные кредиты».