Рынок недвижимости тормозит: октябрь ознаменовал конец «летнего затишья» в сфере оформления документов?

«Переходный период», о котором говорят аналитики рынка недвижимости, все больше отражается в данных. В августе, сентябре и октябре наблюдался отложенный эффект от сделок купли-продажи недвижимости, то есть были зафиксированы положительные данные по сделкам, начатым в предыдущие месяцы. «В этом смысле в октябре как провинция Буэнос-Айрес, так и город показали положительные цифры, хотя в столичном округе Буэнос-Айрес улучшение было настолько незначительным, что создается ощущение, что рынок начинает стабилизироваться. По данным Коллегии нотариусов Буэнос-Айреса, в этом месяце было подписано 7018 договоров купли-продажи, что всего на 0,3% больше, чем в предыдущем месяце (6998 договоров). В то же время, в годовом исчислении рост составил 17,2%, что сделало октябрь вторым лучшим месяцем за почти 30 лет». Общая сумма составила 1 175 883 млн песо (рост на 85,1% в годовом исчислении), а средняя стоимость одной сделки — 167 552 533 песо (эквивалентно 114 067 долларам США). Это показывает, что в этом периоде главную роль играли квартиры средней стоимости из числа подержанных объектов, но именно они будут наиболее затронуты, когда станут известны данные за последующие месяцы. За год рост составил 57,9% в песо и 8,9% в долларах США. «Однако сегмент вторичного рынка имеет одно большое преимущество: исторически низкие цены и соотношение цены и активности, которое сегодня делает его относительно более дешевым, чем другие инструменты аргентинской экономики». С начала года было оформлено более 56 000 сделок, из которых более 12 000 были с ипотекой. То есть 21 % от общего количества было куплено с помощью ипотечного кредита. Несмотря на эти цифры, до увеличения этого процента еще далеко, и он все еще далек от бума UVA во время правления Маурисио Макри, когда за один месяц было заключено 2300 сделок с ипотекой. «В октябре мы превысили 7000 сделок, что произошло только два раза с момента начала учета в 1998 году. Этот показатель был превзойден только в октябре 2006 года, но он свидетельствует о том, что у нас был отличный год», — заявила Магдалена Тато, президент организации. «Ипотечный кредит, ключевой двигатель восстановления экономики, несмотря на рост в октябре, продемонстрировал небольшой рост по сравнению с предыдущими месяцами. Тем не менее, это был самый высокий показатель за весь период восстановления ипотечного рынка». В конкретных цифрах было оформлено 1501 ипотечных договора, что означает рост на 59% в годовом исчислении и всего на 1% по сравнению с сентябрем. За первые 10 месяцев в Буэнос-Айресе было заключено 12 328 кредитных сделок, что на 323% больше, чем в том же месяце предыдущего года. «Мы повторяем, что, вопреки всем прогнозам о некотором замедлении ипотечного кредитования, это был лучший месяц в новом цикле кредитования, потому что мы осуществили 1501 операцию в банках», — добавил Тато. Однако за этими обнадеживающими данными скрывается реальность, которая охлаждает любой энтузиазм: банки продолжают повышать ставки, несмотря на все прогнозы о перестройке после победы правящей партии на выборах 26 октября. Несмотря на то, что некоторые «улучшили» условия, большее количество банков повысили процентные ставки, чем снизили их. «Несмотря на обнадеживающие цифры за сентябрь, аналитики объясняют, что эти кредиты были одобрены до роста курса доллара и в условиях более умеренных ставок. «Это операции, которые готовились в течение четырех или более месяцев, в период предвыборной стабильности», — сходятся во мнении в секторе. По словам Федерико Гонсалеса Руко, экономиста, специализирующегося на жилищном строительстве, многие из нынешних сделок «соответствуют процедурам, начатым около трех месяцев назад, до сентябрьских выборов в провинции Буэнос-Айрес». Он объясняет, что в то время ставки «уже были высокими, но немного ниже, чем сейчас». Кроме того, он отмечает, что влияние доллара по-прежнему остается значительным: «Ощущение, что это может подойти к концу, заставляет людей спешить обеспечить себе кредит и искать стратегии, чтобы компенсировать то, что доллар отнимает у них из потенциального финансирования». Что касается прогнозов, то не исключено, что к концу 2025 года мы достигнем более 70 000 договоров купли-продажи, чего не удавалось добиться с 2007 года. Но для этого мы должны продолжать действовать одновременно и в том же темпе и работать над тем, чтобы ипотечное кредитование не сокращалось и создавало благотворный круг», — заверила президент коллегии. «Со своей стороны, Гонсалес Руко прогнозирует, что в ноябре операции с кредитами будут стабилизироваться, но это будет медленный процесс», — прогнозирует Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. «Если не произойдет резкого скачка курса доллара, я не представляю себе такого резкого падения, как в 2018 году. Тогда скачок курса валюты оставил людей за бортом. Сейчас ставка оставляет людей за бортом, но более медленно, поэтому резкого падения не будет», — предупреждает он. «Мое текущее ощущение от термометра рынка недвижимости таково, что люди «вышли позагорать». Они не думают о принятии важных решений в данный момент, по крайней мере, до начала 2026 года», — делится Солдад Балаян, глава Maure Inmobiliaria. «В октябре в провинции было заключено 15 321 сделок купли-продажи недвижимости, согласно ежемесячному обзору Коллегии нотариусов провинции Буэнос-Айрес. Этот показатель представляет собой увеличение на 7% по сравнению с 14 366 сделками, заключенными в сентябре. Уровень активности остается высоким и укрепляет тенденцию последних месяцев: это на 23% больше, чем 11 213 сделок в октябре 2024 года. В отличие от показателей в Буэнос-Айресе в том же месяце, «октябрьские цифры продолжают демонстрировать устойчивый рост в провинции по сравнению с предыдущим годом, что также отражается на динамике ипотечных кредитов. Сегодня существует несколько способов приобрести недвижимость: «Застройщики, например, запускают собственные программы финансирования, которые способствуют заключению сделок с недвижимостью. Такие возможности позволяют колесо продолжать вращаться», — добавляет брокер. «В октябре также выросло количество ипотечных кредитов в провинции: было зарегистрировано 2600 сделок, что на 99% больше, чем в том же месяце прошлого года (1308). По сравнению с сентябрем рост составил 7%. Это указывает на то, что недавнее повышение банковских ставок еще не оказало столь резкого влияния на сделки в десятом месяце, поскольку речь идет о процедурах, начатых около четырех месяцев назад». Так объясняет это Мариано Маккес, менеджер филиала Tigre в Нарваэсе: «Повышение ставок, хотя и имеет место, не смогло остановить движение, потому что мы находимся в ситуации, когда сам факт наличия кредита уже является положительной новостью. Кроме того, многие из кредитов, которые были оформлены сейчас, были предварительно одобрены ранее (45–90 дней назад), поэтому корректировка ставок отражается в статистике с небольшой задержкой». Несколько дней назад было подтверждено, что сумма выданных ипотечных кредитов в октябре выросла по сравнению с сентябрем. Поэтому рост числа оформленных ипотечных кредитов был ожидаем и был вызван «спешкой» по завершению сделок до выборов. В частности, было выделено 372 миллиона долларов США. Лонги подчеркнул роль кредитования как двигателя рынка: «Заметный рост числа ипотечных кредитов демонстрирует, как это увеличение положительно влияет на рост рынка. Поэтому наша ассоциация считает благоприятным фактором консолидацию предложения ипотечных кредитов, чтобы поддержать рост и расширить возможности доступа к жилью». В этом смысле Д'Ария утверждает, что желательно, чтобы страна продвигалась к нормализованной системе ипотечного кредитования, сопоставимой с системой развитых стран. Однако «для того, чтобы рынок недвижимости новых объектов восстановил необходимую динамику, стимулируя переоценку и переосмысление различных районов, крайне важно, чтобы параллельно с этим нормализовались затраты на строительство. Сегодня процесс восстановления сектора очевиден, и мы уверены, что он будет продолжаться в том же духе». Кроме того, важно отметить, что к этим октябрьским цифрам следует добавить фактор ускорения принятия решений. «Многие покупатели считают, что, если они нашли недвижимость, которая им подходит по местоположению, цене и финансированию, не стоит медлить. Это особенно актуально для тех, кто получает ипотечный кредит: существует мнение, что в будущем условия могут ужесточиться, и это подталкивает к заключению сделки», — объясняет Маккес и добавляет, что это не просто спешка, а скорее «сочетание большей уверенности и конкретной возможности». После нескольких лет ожидания тот, кто внимательно наблюдал, сегодня принимает решение».