Соледад Балаян, риелтор: «При выборе квартиры очень важно определить условия, которые не подлежат обсуждению, и максимальную цену»

Барри Шварц, автор книги «Парадокс выбора», объясняет трудности, с которыми мы сталкиваемся, когда приходится принимать решение из множества возможных вариантов. «Парадокс выбора, или парадокс изобилия, возникает тогда, когда, выбирая из множества вариантов, мы настолько перегружаемся, что в итоге принимаем неправильные решения. Либо мы так и не принимаем решения, оказавшись парализованными перед лицом изобилия, либо, приняв решение, впоследствии сожалеем о нём, думая, что был вариант лучше выбранного, и платим цену за это сожаление. «Что происходит на рынке недвижимости, когда вариантов для выбора много по сравнению с тем, когда их мало? В период с 2020 по 2023 год Аргентина пережила дорогостоящий эксперимент, связанный с вмешательством государства в деятельность на рынке недвижимости и негативными последствиями для общества, возникающими при исчезновении предложения». Закон об аренде, принятый в середине 2020 года, создал настолько сильные сдерживающие факторы для владельцев недвижимости, что рынок аренды в Буэнос-Айресе резко сократился. Были такие районы, как Сааведра, площадью более 400 кварталов, где в какой-то момент было выставлено на аренду всего 30 объектов (сегодня количество объявлений в этом районе превышает 120). Во многих городах страны доступных объектов было очень мало, цены взлетели, а у арендаторов не было большого выбора. Поиск жилья для аренды превратился в титанический и очень стрессовый процесс. «На приведенном ниже графике показано соотношение объявлений о традиционной аренде и временной аренде с 2014 года. На нём видно, как с момента отмены закона (конец декабря 2023 года) предложение по долгосрочной аренде значительно и мгновенно увеличивается. «На рынке недвижимости ситуацию, при которой предложение превышает спрос, называют «рынком покупателя» (buyer’s market). Покупатель или тот, кто ищет жилье в аренду, имеет больше вариантов на выбор, больше времени на принятие решения и больше переговорной силы. Наличие большого количества вариантов (большого предложения) на рынке аренды — это хорошо. Это даёт арендатору больше переговорной силы, больше возможностей выбирать между типами недвижимости или предлагаемыми характеристиками, например, более новые квартиры (в связи с законом об аренде новые или только что сданные в эксплуатацию квартиры исчезли из предложения). То же самое происходит и на рынке продажи. Согласно закону спроса и предложения, чем больше предложения, тем сильнее давление на снижение цен. «Можно сказать, что при большом или малом предложении клиент сталкивается с разными проблемами. Главное отличие заключается в том, что при малом предложении возможное решение находится вне его досягаемости. Он не может самостоятельно создать себе больше вариантов. Однако, сталкиваясь с большим предложением, он может вооружиться инструментами, чтобы справиться с ситуацией, не перегружая себя, минимизируя уровень стресса или вероятность того, что он потом пожалеет о своём решении». «Возвращаясь к книге Шварца, если вы относитесь к тем людям, которых при наличии нескольких вариантов одолевает растерянность или стресс при выборе, я предлагаю вам разработать правило, которое поможет сузить круг вариантов, из которых предстоит выбирать». Как правило, самым распространенным правилом является установление максимального бюджета. Однако зачастую возникает соблазн обойти это правило. Помимо бюджета, всегда рекомендуется определить «неподлежащие обсуждению условия». Это конкретные характеристики, от которых вы не хотите отказываться, или определённые категорические «нет» в отношении чего-то конкретного. Например: «Обязательно должна быть парковка», «Обязательно должен быть балкон», «Коммунальные платежи должны быть низкими», «На естественное освещение я не пойду на компромисс», «Мне не нужны дополнительные удобства», «Вид из окна для меня не важен», «Дому должно быть меньше 15 лет», «Договор обязательно должен быть в песо». «Установление определённых правил заранее позволяет не только сузить круг вариантов, но и избежать соблазна в момент выбора, когда вас могут привлечь характеристики, которые позже окажутся для вас раздражающими или несущественными, и вы в итоге пожалеете о своём решении. Будь то покупка или аренда, лучше всего установить одно (или несколько) правило в процессе принятия решения и отбора. Это отличный способ самоограничения и фильтрации вариантов, позволяющий свести к минимуму затраты времени и беспокойство, связанные с выбором. Современные технологические инструменты и поисковики недвижимости предлагают множество фильтров, которые помогают упростить этот процесс. «В заключение хотелось бы отметить, что за последние годы я наблюдала, как ведут себя люди, ищущие жилье в аренду: арендаторы испытывали значительный стресс во время поиска в период действия закона об аренде. И этот стресс несопоставим с тем, который может возникнуть при выборе на рынке, где преобладает предложение». (*) Автор является владелицей агентства недвижимости «Maure Inmobiliaria»