Как расторгнуть договор аренды без потери денег

Когда речь заходит о расторжении договора аренды, это может вызвать головную боль, если вы не знаете условий и требований по досрочному расторжению, но для этого важно знать, на каких условиях был заключен договор аренды. С момента отмены закона об аренде в декабре 2023 года правила изменились, а вместе с ними и права и обязанности арендаторов и владельцев. «Действующее законодательство отменило минимальный законный срок в три года и изменило правила предварительного уведомления и компенсации как для арендаторов, так и для владельцев. Однако сегодня одновременно существуют три типа договоров: «Таким образом, одной из наиболее распространенных проблем является расчет расходов, которые может повлечь за собой расторжение договора. Но важно знать, что существуют возможности расторгнуть договор без потери денег. «Ключевым моментом является то, что, хотя закон 2020 года был изменен в октябре 2023 года, в отношении расторжения договора никаких изменений не произошло. Таким образом, разные правила действуют только в отношении договоров, подписанных до и после отмены нормативов. В случае договоров, подписанных в соответствии с законом об аренде и продолжающих действовать, арендатор может расторгнуть договор без выплаты компенсации, если уведомит об этом как минимум за 90 дней. Если этот срок не соблюден, он должен выплатить компенсацию в размере месячной арендной платы. «С введением DNU и отменой закона эта структура полностью изменилась. Для договоров, не подпадающих под действие этого закона, больше не требуется минимальный срок пребывания и 30-дневное предварительное уведомление. Однако, если в договоре не оговорена возможность досрочного расторжения и оно происходит неожиданно, арендатор должен выплатить владельцу компенсацию. «Новое общее правило гласит, что компенсация равна 10 % от общей стоимости аренды, оставшейся до окончания срока действия договора», — утверждает Мариано Эспер, адвокат, специализирующийся на жилищных вопросах. Кроме того, эксперты рекомендуют зафиксировать решение в письменной форме. Энрике Абатти (м.), специалист по недвижимости, объясняет, что «договор может быть расторгнут по обоюдному согласию и без штрафных санкций, если обе стороны соглашаются на это в письменной форме при прекращении аренды». Документ должен содержать дату возврата недвижимости, ее состояние, оплаченные услуги, наличие или отсутствие задолженности и, в случае необходимости, подпись поручителя. Абатти (младший) рекомендует в первую очередь согласовать срок предварительного уведомления: «Например, уточнить срок в 30 дней — как минимум — для уведомления о досрочном расторжении договора, поскольку закон не предусматривает никакого срока». Это важный момент, поскольку в случае отсутствия соответствующего соглашения «арендатор может расторгнуть договор в любое время без предварительного уведомления». Другим ключевым моментом, который необходимо учитывать при заключении договора, является установление того, что «досрочное расторжение договора арендатором не может быть осуществлено в течение определенного срока». Например: он не может расторгнуть договор в течение первых четырех или шести месяцев с момента его заключения. Кроме того, можно оговорить, что в случае продажи недвижимости договор может быть расторгнут. «В этом случае также необходимо установить сроки предварительного уведомления и целесообразно зафиксировать компенсацию в пользу арендатора», — сообщает адвокат.