Передача унаследованной собственности: пошаговая инструкция

Унаследовать дом – это удача, а вот продать его – не очень. Прежде чем думать о прибыли, нужно оформить все документы. Прежде чем вывесить табличку «Продается», необходимо пройти судебную и нотариальную процедуру, которая защищает сделку. «Унаследовать дом не означает автоматически иметь право его продать: сначала необходимо пройти судебную и нотариальную процедуру, которая обеспечивает безопасность как наследникам, так и будущему покупателю», — предупреждает Николас Чеханович, нотариус и член Коллегии нотариусов Буэнос-Айреса. Пункт первый: нет юридических обходных путей, которые могли бы заменить эту безопасность. «Хотя по закону наследники считаются владельцами с момента смерти владельца, они не могут распоряжаться недвижимостью (продавать, закладывать, обменивать) до тех пор, пока не будет оформлено наследство и получено заявление о наследниках. Без этого документа дом находится в своего рода подвешенном состоянии: юридически он принадлежит вам, но его нельзя продать». Некоторые ключевые моменты, которые следует учитывать, по мнению Чехановича, следующие: «Хотя по закону наследники считаются владельцами с момента смерти владельца, они не могут распоряжаться недвижимостью (продавать, закладывать, обменивать) до получения заявления о наследниках. Без этого документа дом находится в некоем правовом лимбо: он принадлежит вам, но его нельзя продать». Судебное решение определяет, кто является наследниками. Судья анализирует свидетельства о рождении, смерти и браке, публикует объявления, а затем выносит решение. С этим документом адвокат или нотариус может запросить отчеты из реестра, уплатить судебную пошлину и *зарегистрировать недвижимость в реестре собственности*. «Только после этого недвижимость готова к продаже». Реестр должен проверить, что между умершим владельцем и продавцом существует «непрерывная цепочка». Когда это звено отсутствует, используется сокращенная процедура, при которой нотариус сообщает, что владелец умер и что есть заявление в пользу наследников. «Таким образом, продажа может быть зарегистрирована без дополнительных шагов». Один наследник не может продавать самостоятельно. «Правило — единодушие», — поясняет Чежанович. Когда кто-то умирает, имущество переходит в наследственную совместную собственность: все наследники получают неделимые доли от общей суммы. Наиболее практичным выходом из ситуации обычно является продажа недвижимости и распределение денег. «Если умерший оставил завещание, начинается завещательное наследование, но конечный результат тот же: завещание утверждается, выносится заявление и регистрируется собственность. Разница заключается в типе дела, а не в процедуре регистрации». Декларация защищает покупателя, поскольку гарантирует, что он платит тем, кого закон признает наследниками. «Если ее нет, нотариус должен предупредить о рисках и может предложить условные оговорки или залоги до тех пор, пока не продвинется процесс наследования». «Практический совет — не импровизировать и всегда консультироваться с нотариусом, прежде чем вкладывать деньги», — подчеркивает Чежанович. Нотариус выступает в качестве юридического гаранта: он проверяет документы, запрашивает отчеты, консультирует по рискам и составляет договор купли-продажи. Он вмешивается как для защиты наследников, так и для защиты покупателя. Чежанович резюмирует: нотариус «обеспечивает юридическую безопасность покупателю и ясность наследникам». «Наследовать дом не означает, что его можно сразу продать. Закон защищает цепочку владельцев и третьих покупателей: это подразумевает необходимость судебного и нотариального разбирательства. Продавать без этих гарантий — значит рисковать деньгами и временем, а в сфере недвижимости спешка обычно обходится дорого. Проще говоря: прежде чем вывесить табличку «Продается», необходимо оформить все необходимые документы и заявления.