Ипотечные кредиты: рост ставок больше не сдерживается, и некоторые банки превышают 15%

Мечта о собственном доме в Аргентине тает все быстрее. Сочетание растущего курса доллара, ужесточения требований банков и отсутствия долгосрочного финансирования в финансовой системе привело к крайнему ухудшению ситуации с ипотечным кредитованием: процентные ставки уже превышают 15% годовых плюс UVA, уровни кредитного рейтинга стали недостижимыми, а в некоторых случаях ипотечные кредиты были полностью приостановлены. Вывод однозначен: сегодня, по мнению рыночных аналитиков, «доступ к ипотечным кредитам практически отсутствует». «Сегодня не время брать ипотечный кредит», — резюмировал источник, работающий в кредитном отделе одного из первых банков, объявивших о выделении кредитов на жилье. «Ставки не привлекательны для заемщика, потому что конъюнктура не благоприятствует кредитованию. Для увеличения кредитования необходимо развивать вторичный рынок, который, казалось, должен был появиться, но теперь ситуация с выборами ставит это под сомнение», — добавил он. «Объяснение носит структурный характер: банки не имеют достаточного финансирования, чтобы предоставлять кредиты на 20 или 30 лет в стране с высоким страновым риском. В отсутствие развитого рынка для секьюритизации этих портфелей (то есть продажи риска инвесторам) у банков есть только два пути: повысить ставки, чтобы снизить спрос, или ограничить предложение, ужесточив условия. Результатом являются прерванные операции и семьи, которые остаются на обочине. «Вдруг тебе сообщают, что повысили рейтинг или какое-то другое требование, и ты остался за бортом», — рассказал риелтор. «Случай с Banco Nación особенный. В течение нескольких месяцев он считался «последним оплотом» — на национальном уровне — разумных ставок, с 4,5% годовых плюс UVA. Однако сегодня эта ставка уже почти иллюзия. Требуемый для получения кредита рейтинг удвоился: с 450 до 909 баллов. «Сегодня на ипотечный кредит Banco Nación могут претендовать Папа Римский, Месси и еще несколько человек», — иронизирует Хуан Мануэль Тапиола, генеральный директор девелоперской компании Spazios. «Мы провели тест с сотрудниками, имеющими безупречную кредитную историю, и они не прошли: их рейтинг остался на уровне 800 баллов. На практике это все равно что сказать, что кредита не будет». Между тем частные банки движутся в противоположном направлении: они предлагают кредиты, но по непосильным ставкам. Galicia лидирует с фиксированной годовой номинальной ставкой 15% + UVA, которая поднимается до 17%, если клиент не подтверждает свою зарплату в банке. Macro также предлагает 15% + UVA; за ним следует BBVA с 14,5%; Banco Hipotecario с 13,9%; и ICBC с 10,5% для клиентов с подтвержденной зарплатой и 12% для остальных. Средняя ставка по кредитам UVA в Аргентине сегодня составляет 10,6%. По сравнению с другими странами региона, в Чили, где действует аналогичная схема, хотя она и называется UF, она составляет около 5,19%. Практически половина, в стране с годовой инфляцией 4%, по сравнению с 33,6%, накопленной в Аргентине за последние 12 месяцев. «К невозможным ставкам добавляется еще одно препятствие: доллар. Во вторник, 16 сентября, он закрылся на отметке 1480 песо, что стало конкретной проблемой для тех, кто находился в процессе получения кредита. Одним из примеров является случай клиента Banco Nación, которому был одобрен кредит и который даже начал оценку недвижимости. С девальвацией стоимость недвижимости в песо резко выросла, и теперь ему не хватает средств для оплаты аванса. «Всего два месяца назад параллельный курс валюты был на 200 песо ниже. Кредиты, выданные до июля, были оформлены при курсе доллара около 1200 песо, а в августе и сентябре ситуация полностью изменилась. «Это люди, которые несколько месяцев назад соответствовали требованиям, а сейчас нет», — объясняет Алехандро Моретти из Nuevo Siglo Propiedades. «Ипотечное финансирование составляет около 20 % операций в столице. Без этой составляющей спрос резко сокращается. «Если исчезает кредит, исчезает 20% спроса. И тогда как объяснить рост цен на подержанное жилье?», — задается вопросом Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. «Но проблема не ограничивается ставками и требованиями: некоторые организации напрямую приостановили свои ипотечные линии. Банк Ciudad приостановил выдачу кредитов, а Банк Chubut заморозил их на более чем 10 дней. Оба банка объяснили, что речь идет о «пересмотре продуктов», но на рынке недвижимости и финансовом рынке это воспринимается иначе: без долгосрочного финансирования и в условиях нестабильности предлагать ипотечные кредиты на 20 или 30 лет слишком рискованно. «Это отражение текущей проблемы системы», — признают аналитики. Для семей приостановка означает, что мечта о собственном доме становится еще более недостижимой; для риэлторских компаний это означает, что часть спроса замораживается. «Наибольший удар приходится на сделки со средней стоимостью от 50 000 до 200 000 долларов, на которые приходится большая часть спроса с кредитованием. Больше всего от спада страдают подержанные объекты: в этом случае покупатели в большей степени зависят от кредита». Radar Inmobiliario, подготовленный Fabián Achával Propiedades, предупреждает, что в августе и сентябре все еще будут осуществляться сделки, начатые в предыдущие месяцы, но в последнем квартале года ситуация станет менее предсказуемой. Традиционно в октябре, ноябре и декабре наблюдается наибольшая активность на рынке недвижимости; на этот раз она будет зависеть от политики, макроэкономики и курса доллара. «Покупатели, пользующиеся кредитами, испытывают наибольшее давление. Напротив, покупатели, оплачивающие покупку наличными, определяют цены в краткосрочной перспективе», — объясняет Фабиан Ачаваль. «Тот, кто платит наличными, больше торгуется; тот, кто платит в кредит, не так сильно спорит о цене». «На практике, если говорить прямо, ипотечного кредита практически нет», — утверждает Тапиола. Эта фраза резюмирует то, о чем многие на рынке говорят шепотом: мечта о собственном доме, финансируемом банком, сегодня больше похожа на недостижимую цель, чем на реальную возможность.