« content="width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=0.5,maximum-scale=5.0,user-scalable=yes" >Продажа сельской недвижимости: новая налоговая схема для физических лиц, наследников и семейных предприятий — LA NACION{ »pagetype«: »nota«, „valor“: »abierta", «subtype»: «1», «nota_id»: «WXZETETAKRBH5E5I422QBVFMWA», «isListenable»: «no», «palabras»: 900, „lectura“: «5» } @font-face {font-family:„Prumo“; src:url(„ pf resources fonts prumo Prumo-LNVF.woff2?d=2047“) format(„woff2-variations“); font-weight: 90; font-display: swap;} @font-face {font-family:„Prumo Italic“; src:url(„ pf resources fonts prumo Prumo-ItalicLNVF.woff2?d=2047“) format(„woff2-variations“); font-weight: 90; font-display: swap;} .--prumo{font-family:Prumo,georgia,serif}.- -font-primary{font-family:Prumo,georgia,serif}.row{display:flex;flex-wrap:wrap;width:100%}[class*=col-]{width:100%;position:relative}.col{flex-basis:0%;flex-grow:1;max-width:100%}.col-1 {flex:0 0 8,3333333333%;max-width:8,3333333333%}.col-2{flex:0 0 16,6666666667%;max-width:16,6666666667%}.col-3{flex:0 0 25%; max-width: 25%}.col-4{flex: 0 0 33,3333333333%; max-width: 33,3333333333%}.col-5{flex: 0 0 41,6666666667%; max-width:41,6666666667%}.col-6{flex:0 0 50%;max-width:50%}.col-7{flex:0 0 58,3333333333%;max-width:58,3333333333%}.col-8 {flex: 0 0 66,6666666667%; max-width: 66,6666666667%}.col-9{flex: 0 0 75%; max-width: 75%}.col-10{flex: 0 0 83,3333333333%; max-width:83.3333333333%}.col-11{flex:0 0 91.6666666667%;max-width:91.6666666667%}.col-12{flex:0 0 1

Решение о продаже земельного участка редко бывает чисто финансовым; как правило, в нем воплощаются десятилетия плодотворного труда всей семьи, планы смены поколений или стратегическая необходимость пересмотра масштабов агропромышленного бизнеса. Однако в тот момент, когда дело доходит от личного решения до подписания договора, перед производителем встает простой, но решающий вопрос: «Какую долю от этой сделки получит государство?» На протяжении десятилетий ответ на этот вопрос был связан с жестким режимом: историческим налогом на передачу недвижимости (ITI), который удерживал 1,5 % от продажной цены в нотариальной конторе посредством предварительного оформления «Свидетельства об отсутствии удержания». Окончательная отмена ITI в середине 2024 года устранила это формальное препятствие. Тем не менее, система налогообложения физических лиц и неразделенных наследств только что претерпела структурную трансформацию первостепенной важности с принятием Закона № 27.802 (опубликованного 6 марта 2026 года).»1. Большой законодательный поворот: закон № 27.802 и освобождение от налога с 1 января 2026 года. «До этой реформы закон № 27.430 предусматривал обложение специальным налогом в размере 15 % всех сделок по отчуждению недвижимости, приобретенной с 1 января 2018 года. Однако закон № 27.802 внес изменение, имеющее глубокие последствия для сектора недвижимости и сельского хозяйства: «· Полное освобождение от налога с 1 января 2026 года: Закон устанавливает, что с 1 января 2026 года доходы, полученные физическими лицами и неразделенными наследственными сообществами от продажи недвижимости, приобретенной после 1 января 2018 года, полностью освобождаются от налога на прибыль».· Условие нерегулярности (эпизодические сделки): Норма прямо требует, чтобы отчуждение носило эпизодический характер и не являлось частью регулярной или профессиональной деятельности по купле-продаже или разбиению земельных участков на лоты. Для традиционного сельскохозяйственного производителя, сельской семьи или гражданских совладельцев данное условие выполняется по праву».· Недвижимость, приобретённая до 2018 года: Следует напомнить, что земельные участки, приобретённые до 31 декабря 2017 года, уже были освобождены от специального налога в соответствии с прямым положением первичного законодательства, и, поскольку налог ITI больше не существует, их продажа пользуется абсолютной налоговой нейтральностью на федеральном уровне (0 % налога на прибыль и 0 % ITI).»“ С 1 января 2026 года Закон № 27.802 освобождает от специального налога продажи земельных участков, приобретённых после 2018 года, при условии, что речь идёт о разовых сделках. Таким образом, федеральная налоговая система для физических лиц и наследников унифицируется в рамках данного освобождения».2. Неразделенное наследование: суброгация и полная защита налоговой льготы. «В сфере сельского хозяйства значительная часть сделок оформляется в рамках передачи имущества по наследству. Как новая нормативная база влияет на наследование? «В полной мере действует принцип суброгации и преемственности имущества: наследство в неразделенном виде — или сами наследники при распределении и продаже — принимают на себя налоговый статус наследодателя:» · Наследодатель, приобретший имущество до 2018 года: продажа полностью освобождена от налогов (без ITI и налога на прибыль).» · Наследодатель, приобретший недвижимость после 2018 года и продавший её с 2026 года: полностью подпадает под льготу, предусмотренную законом № 27.802 (0 % налога на прибыль), при условии, что наследники не ведут регулярной деятельности по посредничеству в сделках с недвижимостью.» 3. Индивидуальное хозяйство: баланс и продажа с заменой» «Фундаментальное техническое различие возникает, когда земельный участок входил в состав активов индивидуального хозяйства (производитель, зарегистрированный как физическое лицо, которое ведет хозяйство самостоятельно, с коммерческим балансом и действующим идентификационным номером налогоплательщика (CUIT)).» В этих случаях по-прежнему действует теория баланса (третья категория): поскольку речь идет об имуществе, используемом действующим предприятием, прибыль включается в общий налоговый результат предприятия. Тем не менее, владелец сохраняет за собой ценный инструмент «продажи и замены» (ст. 71 Закона о подоходном налоге), что позволяет полностью отсрочить уплату налога в случае реинвестирования выручки от продажи в другой участок месторождения или в инфраструктуру и технику в течение одного года. «Сводная таблица: сравнительный анализ налогового режима (продажи с 2026 года)» 4. Провинциальный аспект и контрольный список для завершения сделки»«Поскольку на федеральном уровне с 2026 года отменяется налогообложение физических лиц, планирование должно сосредоточиться на местных расходах и нотариальном оформлении:»· Подтверждение разового характера: зафиксировать в нотариальных документах, что продажа является актом гражданского управления имуществом, а не обычной коммерческой деятельностью.»· Провинциальный гербовый сбор: остается в силе (ставки от 1 % до 3,5 %, в зависимости от провинции, от договорной цены или оценочной стоимости VIR, в зависимости от того, какая из них выше).»· Разделение статей расходов: в квитанции и нотариальном акте следует разделить стоимость земли без улучшений (заборы, силосы, мельницы) и посевов на корню.»· Личное имущество: Подтвердить объективное освобождение от налога сельских объектов недвижимости для физических лиц (ст. 21, п. i, Закон о личном имуществе). «Сочетание отмены налога ITI и освобождения, закреплённого Законом 27.802, открывает историческую возможность для предсказуемости и налогового облегчения для сельских семей. Точное знание этих правил гарантирует, что плоды многолетнего труда сохранят свою ценность и будут и впредь стимулировать развитие производства в Аргентине». «Автор, партнер юридической фирмы Tristán y Asociados»