Удар по карману: арендные ставки, которые будут обновлены в августе, рекордно вырастут

Аренда является одним из основных рынков, наряду с ипотечными кредитами, которые объясняют доступ к жилью для 90 % населения любой страны. В этом смысле, несмотря на то, что закон об аренде был отменен в конце прошлого года DNU, подписанным Хавьером Милей, все договоры, которые были согласованы ранее, сохраняют условия, установленные «старыми» правилами: три года контракта и ежегодная корректировка, обновляемая на основе Индекса договоров аренды (ICL), индекса, подготовленного Центральным банком; и его последующее обновление: шестимесячные корректировки на основе индекса Casa Propia. Таким образом, в августе произойдет новое увеличение стоимости контрактов «Таким образом, в восьмом месяце года контракты на аренду, заключенные в восьмом месяце 2022 и 2023 годов, подорожают на 247,56% (по состоянию на 1 августа 2024 года) согласно последнему обновлению LCI, побив новый рекорд, поскольку в июле корректировка составила 244,4%. В конкретных цифрах, если арендатор платит за аренду 100 000 песо, с этого месяца ему придется платить 347 094 песо, в то время как арендатор, платящий 200 000 песо, будет платить 694 188 песо в месяц. Следует учитывать, что LCI меняется ежедневно, поэтому повышение будет зависеть от дня месяца, в котором был подписан договор. «Договоры, которые будут скорректированы на основе коэффициента Casa Propia, который в августе составит 63,34%, также побьют рекорд после корректировки на 59,89% в июле. Например, если принять за основу, что в феврале 2024 года стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Буэнос-Айресе составляла в среднем 416 991 песо в месяц, то, по данным Zonaprop, арендатор, который начал заключать договор первого числа того же месяца в соответствии с обновлением закона, получит первое обновление первого августа 2024 года и заплатит 681 123 песо (за обновление, указанное индексом Casa Propia). «Отдельный анализ следует провести для тех, кто закрыл свою аренду после отмены постановления, то есть после 31 декабря 2023 года. В этих случаях ситуация иная: при определении индекса и срока действия договора между сторонами была установлена свобода. В любом случае, большинство переговоров были закрыты с обновлением каждые три месяца на основе индекса потребительских цен (CPI), который напрямую корректируется на инфляцию: в этом случае увеличение по сравнению с маем составит 18,58%. «Например, если была согласована ежеквартальная корректировка, для аренды в размере 440 песо. 072, начатой в мае 2024 года, которая должна быть скорректирована в августе, а последний индекс, опубликованный Indec, приходится на июнь 2024 года, то стоимость, подлежащая оплате, составит 521 857,63 песо». »В последние годы и до декабря у нас были контракты, которые корректировались каждый год на основе LCI, что вызывало автоматическую реакцию попытки покрыть себя и, следовательно, сильно завысить начальные цены. Сегодня эта схема более соответствует экономической реальности Аргентины: более регулярные обновления, благодаря которым необходимость хеджировать, вкладывать деньги в неопределенность, больше не существует», - анализирует Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. Однако он объясняет, что большая проблема заключается в возможности платить такую арендную плату: »Средняя арендная плата в городе Буэнос-Айрес по сравнению со средним доходом сегодня составляет 50%. Это все еще намного выше среднего показателя в 40% за последние несколько лет, но гораздо ниже худшего момента, когда он достигал более 70%», - сказал он. «Заработная плата все еще может расти выше арендной платы, но не потому, что арендная плата падает, а потому, что у нее еще есть куда расти, учитывая низкую стартовую точку», - добавил он. »Есть несколько сайтов, на которых есть калькуляторы, предназначенные для расчета роста арендной платы. Один из них, например, - это Институт жилой недвижимости города. Чтобы ознакомиться с индексом, необходимо выполнить следующие действия: «Эти данные помогут рассчитать сумму, которую нужно будет заплатить в течение следующего года, и процентное увеличение, соответствующее этому периоду. Вкратце, формула, которая применяется, состоит из общей суммы арендной платы, разделенной на индекс, датированный моментом подписания контракта, умноженный на индекс дня, в который к ней применяется повышение». Другой вариант - обратиться к официальному сайту Центрального банка, где ежедневно обновляется индекс. Как уже упоминалось выше, контракты, подписанные в соответствии с Законом 27.737 (действовавшим с 17 октября 2023 года до 29 декабря 2023 года - даты вступления в силу DNU Хавьера Милея), обновляются каждые шесть месяцев на основе коэффициента Casa Propia (Собственный дом). Чтобы узнать точную величину повышения в зависимости от даты подписания договора, в Интернете есть калькулятор: arquiler.com. Таким образом, чтобы произвести расчет, необходимо выполнить следующие действия: «С помощью этих данных вы можете рассчитать сумму, которая будет выплачена в течение следующих шести месяцев, и процентное увеличение, соответствующее этому периоду». «В Интернете существует множество вариантов автоматических калькуляторов накопленной инфляции, которые берут за основу данные, опубликованные Indec (Национальным институтом статистики и переписей населения). Один из них - Chequeado, который и будет использоваться в качестве справочника в следующей процедуре: «Если вы решите корректировать вручную, важно подчеркнуть, что вы должны не складывать инфляцию каждого месяца, а перемножать вариации инфляции каждого месяца и умножать между ними и величиной арендной платы, поскольку это накопленная инфляция за период. »Во-первых, вы должны знать, какой была инфляция за период, для которого вы хотите скорректировать арендную плату. После того как данные найдены, необходимо выполнить следующие шаги: «На конкретном примере, если 1 февраля был подписан договор аренды на 405 000 песо с ежеквартальной корректировкой на инфляцию, то в мае его нужно будет скорректировать в первый раз. Учитывая, что отчет Indec выходит в середине месяца, данные за январь, февраль и март будут доступны в первый день мая, а за апрель еще нет. «Месячный разброс инфляции в эти месяцы составил 20,6% в январе, 13,2% в феврале и 11% в марте. „После деления каждого на сто и прибавления единицы получится: 405,000 x 1.206 x 1.132 x 1.11 = 613,722.06 песо“.