В Кабаллито: самый дорогой в городе торговый коридор под открытым небом, где могут появиться международные бренды

Кабаллито, расположенный в географическом центре Буэнос-Айреса, не только пережил бум строительства новых объектов недвижимости, конкурирующих по спросу с такими престижными районами, как Палермо, Реколета и Бельграно, но и стал самым желанным местом для открытия своего бизнеса для нескольких брендов. В коммерческом коридоре проспектов Акоит и Ривадавия почти все помещения заняты, а агентства недвижимости устанавливают рекордные цены и создают листы ожидания. Главная привлекательность, превращающая эти кварталы в магнит для брендов, заключается в их состоянии как невралгического района с большим количеством пешеходов и широким выбором видов транспорта, с разнообразным коммерческим предложением. Несмотря на то что спрос в этом районе всегда был постоянным, после пандемии он испытал значительный подъем и в итоге закрепился в качестве излюбленного места для коммерческих предприятий. "Несмотря на расширение коммерческого района в последние годы вдоль традиционного коридора Ривадавия-авеню, от Ла-Пласта-авеню до улицы Рохас, в Примера-Хунта именно перекресток с Акойт является центром спроса. С минимальным уровнем вакантных площадей в 0,7 % и средней стоимостью аренды в 35 долларов США кв. м этот коммерческий коридор занимает первое место в рейтинге самых оживленных и отличается тем, что цены на аренду находятся на самом высоком уровне рынка, согласно последнему исследованию компании LJ Ramos, в котором были взяты данные по 154 помещениям на Ривадавия-авеню от улиц Сентенера до Рио-де-Жанейро. "Это лучший коридор в Capital Federal, который несколько лет назад превзошла только Флорида-стрит", - говорит Хорхе Гайосо, брокер отдела помещений L.J. Ramos. Его стоимость всегда на 30-40 % выше, чем у других брокеров". Это было наиболее значимо во время пандемии, потому что свободных помещений практически не было, и арендаторы смогли удержаться, потому что знали, что если они переедут оттуда, то проиграют", - объясняет брокер. Для сравнения, сегодня арендная плата в других коммерческих коридорах составляет в среднем около 20 долларов США за кв. м. "Что касается брендов, то здесь представлены как известные марки в уличных магазинах, такие как Nike, Vitamina, Paruolo, Juanita Jo, Cheeky, Desiderata, Portsaid, Indian Style, среди прочих, так и те, которые считаются топовыми брендами в Caballito Shopping, такие как María Cher, Caro Cuore, 47 Street, Ayres, Repsodia, среди прочих, что также встречается в Реколете или Палермо. "Несмотря на то, что на проспектах Коронель Диас и Санта-Фе представлены более значимые бренды, чем на Кабаллито, они, как правило, сосредоточены только в торговом центре Альто-Палермо. С другой стороны, на этих проспектах преобладает множество второстепенных магазинов", - говорит Гайосо. "Сектор моды и текстиля занимает наибольшую долю магазинов - 32,9 %, за ним следует гастрономия, которая достигает 18,4 %. В этом районе также есть гастрономический променад Mercat, расположенный в торговом центре. "В районе также расположено несколько знаковых помещений площадью более 1 000 квадратных метров. Одно из них - помещение площадью 3 000 кв. м, которое в настоящее время занимает марка одежды Le Utthe, расположенная на проспекте Ривадавия, 5 000. Другой крупный магазин - китайский базар DD-2, который находится в помещении, ранее занимаемом банком Banco Río на проспекте Ривадавия, 5100. "Исторически сложилось так, что найти свободные площади в этом районе всегда было непросто. Хотя есть и исключения, например, большие помещения, за которые арендодатели просят чрезвычайно высокие суммы, в результате чего они становятся недоступными для большинства брендов и, как следствие, остаются незанятыми". "Например, стоимость аренды гамбургерной, расположенной на Ривадавия-авеню и Сентенера, площадью 90 м², составляет 1 400 000 песо в месяц. Кроме того, если он останется пустым, его можно будет арендовать за 1 800 000 песо. Причина значительного роста цен в этом микрорайоне города заключается в том, что, по словам брокера по недвижимости, "цены устанавливают владельцы", и он отмечает, что эти владельцы - те же, кто имеет помещения в коммерческом коридоре проспектов Кабильдо и Хураменто. В результате возникает "побочный эффект" на прилегающих улицах, где стоимость падает на 30 % и появляются бренды, которые не могут конкурировать с ценами или испытывают трудности с поиском помещений. Это проспект Хосе Мария Морено в направлении Педро Гойена, последний из которых заметно вырос и превратился в ключевую точку гастрономической панорамы. "Хотя Гайосо по-прежнему скептически относится к возможности прихода в страну международных брендов при новом правительстве президента Хавьера Милея, он считает, что даже если они решат обосноваться в Аргентине, в настоящее время нет свободных помещений для размещения известных марок. Бренды, которые гипотетически могут прийти в Аргентину, не выбирают Акоите и Ривадавию в качестве места назначения, а предпочитают такие районы, как Реколета и Палермо. Исторические бренды, которые ушли и могут вернуться, такие как Polo, Hermes, Fendi, - это бренды из торговых центров, таких как Patio Bullrich, Paseo Alcorta или Alvear Avenue", - объясняет брокер по недвижимости. Однако он указывает на другое явление, которое может возникнуть, если рынок откроется: "Может произойти бум неизвестных брендов, которые никогда раньше не появлялись в стране, как это случилось с Under Armour, брендом спортивной одежды, который завоевал популярность в последние годы". Особый интерес представляет случай с Ikea, шведским гигантом по производству товаров для дома, который всего через год после открытия своего первого магазина в Чили и Южной Америке официально зарегистрировал свою торговую марку в Аргентине в августе 2023 года. Хотя регистрация бренда не гарантирует открытия магазинов в стране этой транснациональной корпорацией, она является необходимым шагом для того, чтобы это произошло. "В случае, если Ikea решит обосноваться в Аргентине, брокер отмечает, что она могла бы занять помещение на Ривадавия-авеню, 5200, где ранее располагался Garbarino, предлагая площадь 500 м². Однако он отмечает, что формат этого бренда больше похож на формат Easy, с помещениями площадью от 2 000 до 5 000 м². "Поскольку в Буэнос-Айресе нет помещений такого масштаба, Ikea может рассмотреть возможность открытия магазина в пригороде Буэнос-Айреса, предпочтительно в северном коридоре, или даже занять помещение на улице Флорида, где раньше находилась Falabella", - предполагает Гайосо и в заключение предлагает два возможных сценария: "Либо ничего не произойдет, либо район заполнится новыми брендами. Не исключено, что, даже если свободных помещений не будет, арендодатели, учитывая интерес важных компаний, решат выселить нынешних арендаторов, чтобы освободить место для этих брендов".