В каких районах можно найти готовые и новые квартиры дешевле, чем в колодцах?

В 14 районах Буэнос-Айреса есть районы, где готовые и абсолютно новые квартиры продаются дешевле, чем квартиры в колодце. В целом новые квартиры, как правило, продаются дороже, чем построенные или бывшие в употреблении, но есть определенные районы CABA, где сосредоточены уникальные случаи". "Обычно разница между хорошо построенной и новой квартирой составляет от 7 до 10 % дешевле, чем готовая, но есть районы, где это историческое уравнение сегодня не выполняется", - объясняет Даниэль Брин, директор Monitor Invertire, который подготовил исследование, основанное на данных Zonaprop от марта этого года. В любом случае, поясняет он, речь может идти о несопоставимых зданиях: "Может быть, это здание в колодце с тремя бассейнами и новое здание без удобств. Но это нетипично, так бывает не всегда, и именно это привлекает наше внимание", - добавляет он. Лугано возглавляет список с разницей в 16,41 % между квартирами в колодце и новостройками. Далее в списке следуют Сан-Тельмо, Нуэва-Помпея, Сан-Николас, Чакарита, Нуньес, Санта-Рита, Конститусьон, Вилла-Пуэйрредон, Патернал, Коглан, Реколета, Кабаллито и Парк Чакабуко". "Это могут быть районы, где идет активное строительство и много готовых зданий, которые инвесторам нужно продать, и в итоге цена снижается", - говорит Даниэль Брин, глава Invertire, и добавляет: "Кроме того, строительство начинается в то время, когда стоимость строительства сильно возрастает". "Джерман Гомес Пикассо, основатель компании Reporte Inmobiliario, предупреждает: "Этого не может быть в тех случаях, когда речь идет об одном и том же продукте с одинаковым качеством", а Хосе Розадос, директор той же компании, отмечает: "Это маргинальные случаи, они не являются репрезентативными для рынка". В марте в целом по городу Буэнос-Айрес, за исключением отдельных районов, упомянутых выше, стоимость в колодцах оставалась ниже, чем стоимость новой недвижимости, как это обычно и бывает. Важно уточнить, что данные получены с помощью платформы Zonaprop, которая дает общую среднюю оценку каждого квартала, не считая количества новых или новых проектов, существующих в каждом из них. Исторически в Аргентине кирпич служил убежищем для сохранения стоимости. В условиях высокой инфляции в стране недвижимость может быть позиционирована как выход для тех, кто не хочет, чтобы их деньги потеряли ценность. Один из вариантов - покупка недвижимости в колодце; это приобретение дома или квартиры, которые еще не построены, но находятся на стадии проекта или начального строительства. "Одним из его преимуществ является то, что оплата производится в рассрочку (которая выплачивается по мере строительства), поэтому можно финансировать объект на этапе строительства и платить за него в песо, что делает его стоимость более доступной (хотя, как правило, застройщики требуют в среднем первоначальный взнос в размере 30 % от стоимости или более, а рассрочку в песо, регулируемую индексом Строительной палаты Аргентины, CAC). Такая модель имеет свои риски, поскольку, если индекс CAC резко повышается, это напрямую влияет на стоимость рассрочки, что и произошло недавно в Аргентине, где за последние четыре месяца (с учетом декабря) она выросла более чем на 80%, согласно данным Reporte Inmobiliario. "Дамиан Табакман, президент Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), отмечает, что причиной того, что некоторые проекты в колодцах в определенных районах имеют более высокую стоимость, чем новые квартиры, является рост стоимости строительства: "Она резко выросла в долларах, поэтому тот, кто сейчас входит в колодец, будет покупать по стоимости, которая идет рука об руку со стоимостью нового строительства". "Табакман добавляет, что, с одной стороны, застройщики могут держать запасы непроданных объектов, и в этом сложном контексте растущих затрат на строительство им необходимо их реализовать, чтобы иметь возможность продолжить финансирование других работ или завершить те, которые уже ведутся, что заставляет их продавать по цене, которую утверждает рынок. "В таких сложных условиях, при такой сильной и рецессионной смене циклов, как нынешний, вполне может случиться так, что застройщики будут продавать свои собственные запасы по ценам, которые даже ниже цены использования", - говорит Табакман. С другой стороны, в случае с инвесторами, в результате необходимости и в условиях рецессии, они могут продавать приобретенные ими объекты, чтобы покрыть другие расходы своего бизнеса, также выходя на рынок с подтвержденной стоимостью. "Со своей стороны, Розадос разделяет эту точку зрения и объясняет, что тот факт, что в этих районах есть новые квартиры по цене ниже запрашиваемой, "может быть обусловлен множеством обстоятельств, прежде всего, альтернативной стоимостью для застройщика (бывают моменты, когда лучше продать по более низкой стоимости, чем не продавать, потому что приходится сталкиваться с другими расходами, долгами, сокращать убытки и т.д.). Гомес Пикассо, в свою очередь, предупреждает, что рост стоимости строительства в долларах должен повлиять как на стоимость продажи нового объекта, так и на стоимость продажи объекта в колодце. "Неизбежно, что рост стоимости в долларах отразится на ценах на новые квартиры и квартиры в колодцах. Застройщик или инвестор должен быть в состоянии заменить тот же продукт после продажи, но с учетом новых затрат в долларах, иначе он будет терять деньги. Я бы сказал, что в тех случаях, когда прайс-листы еще не обновлены, это происходит в течение нескольких часов", - поясняет он. При составлении списка и анализе преимуществ новых квартир важно отметить, что они сразу же доступны для владения. Валерия Солдати, партнер и директор офиса Recoleta одноименного агентства недвижимости, отмечает, что, хотя стоимость таких объектов традиционно выше, чем у недвижимости в хорошем состоянии или бывшей в употреблении, "стоимость, вложенная в покупку, сохраняется на высоком уровне гораздо дольше, и когда придет время продавать, это будет выгоднее". "В любом случае важно помнить, что при покупке готовой недвижимости возникают определенные дополнительные расходы: более высокие расходы на оформление документов, регуляторные сборы, жилищный фонд и так далее.