Владение домом против разумной аренды: правда, о которой мало кто говорит

Для предыдущих поколений владение домом олицетворяло стабильность и безопасность - приоритетная цель, которая редко подвергалась сомнению. Однако сегодня новые поколения, как правило, больше ценят гибкость и возможность наслаждаться настоящим, оставляя приобретение долгосрочных активов на втором плане. Это изменение взглядов вновь открыло важную дискуссию: в нынешних условиях что удобнее - покупать или арендовать? Этот вопрос усугубляется определяющими экономическими факторами. Нестабильность рынка недвижимости, постоянные корректировки цен на аренду и меняющаяся макроэкономическая ситуация в стране делают необходимым анализ этого решения с использованием актуальной информации. Для того чтобы дать обоснованный ответ, рассмотрим гипотетический случай: человек, обладающий необходимым капиталом для покупки двухкомнатной квартиры в Буэнос-Айресе и желающий оценить, что с финансовой точки зрения выгоднее - приобрести недвижимость или, напротив, арендовать и вложить эти деньги в другие варианты. Для этого мы начнем с обзора текущей стоимости покупки и аренды на рынке недвижимости и на основе этих данных проведем сравнительный анализ, который позволит сделать обоснованный вывод. «В настоящее время средняя цена квадратного метра для двухкомнатной квартиры составляет около 2 030 долларов. Таким образом, общая стоимость покупки квартиры площадью около 70 квадратных метров составляет 142 100 долларов. Что касается арендной платы, то недвижимость с такими характеристиками стоит в среднем 550 450 песо в месяц, что эквивалентно 6 605 400 песо в год. В пересчете на доллары, согласно текущему курсу, эта сумма составляет примерно 5 414 долларов в год. С точки зрения арендодателя, эта сумма означает валовую норму прибыли в размере 3,81 процента в год, то есть доход, который он получает от сдачи недвижимости в аренду, а не от ее продажи. Для потенциального арендатора, обладающего собственным капиталом в размере 142 100 долларов, эта ставка в 3,81 процента представляет собой альтернативную стоимость использования этих средств для покупки жилья или их инвестирования и покрытия арендной платы за счет полученной прибыли. Учитывая, что американский рынок капитала представляет собой доступную альтернативу с точки зрения безопасности, операционных расходов и долгосрочных инвестиционных возможностей, важно оценить, какой доход можно получить там. Если прогнозируемая доходность превышает 3,81 % годовых, то вариант аренды и инвестирования капитала может оказаться более выгодным. Как и в предыдущих разделах, важно не только проанализировать числовые значения, но и понять их обоснование. Любая инвестиционная стратегия (в данном случае формирование финансового портфеля) должна оцениваться с точки зрения соотношения между риском и доходностью. Для данного анализа мы рассмотрим умеренный инвестиционный профиль, характеризующийся балансом между неприятием риска и поиском доходности, с инвестиционным горизонтом в четыре года, что соответствует сроку действия договора аренды с промежуточным продлением. В соответствии с этим подходом мы предлагаем портфель, состоящий из: 60 % в ETF на индекс SP 500, наиболее представительный и диверсифицированный индекс фондового рынка США. 40% в высокодоходных облигациях, выпущенных американскими компаниями второго эшелона с более высокой потенциальной доходностью. Исторически сложилось так, что за последние пять десятилетий индекс SP 500 показал среднегодовую доходность в 11 %, а высокодоходные облигации американских компаний принесли доходность в 6 % годовых. При таком распределении портфеля ожидаемая доходность составит около 9 % годовых в долларовом выражении за этот период. Важно уточнить, что эти 9% являются средним значением. На практике в некоторые годы падение может составлять, например, -7%, а в другие - более 20%. Однако в долгосрочной перспективе доходность, как правило, стабилизируется около этого расчетного значения. Имея на руках эти результаты, мы можем, наконец, противопоставить эту альтернативу варианту покупки недвижимости и прийти к выводу относительно поставленной дилеммы: что сейчас лучше - покупка или аренда? «У потенциального арендатора есть 142 100 долларов и две альтернативы: 1) Купить двухкомнатную квартиру в CABA, что позволит ему перестать платить аренду и владеть недвижимостью, стоимость которой может увеличиться или уменьшиться в зависимости от развития рынка в течение следующих четырех лет. 2) Снять аналогичную квартиру и вложить свой капитал в финансовый рынок, получив ожидаемую годовую прибыль в размере 9 % в долларах. Если вы выберете первый вариант, вы сэкономите на стоимости аренды, которая в настоящее время составляет 550 450 песо в месяц. Однако ваши деньги будут вложены в актив, рост стоимости которого в среднесрочной перспективе неясен. С другой стороны, если вы выберете второй вариант, ваши инвестиции принесут среднегодовую прибыль в размере 9 %, что для инвестированного состояния в 142 100 долларов эквивалентно 12 789 долларов в год (1 066 долларов в месяц, что эквивалентно 1 300 000 песо). Это не только позволит ему без проблем покрывать арендную плату, но и оставит ему ежемесячный излишек в размере около 615 долларов (750 000 песо), который он сможет реинвестировать, чтобы продолжать генерировать пассивный доход и укреплять свое благосостояние. Вывод очевиден: в нынешних условиях аренда жилья для проживания и инвестирования капитала обеспечивает большее финансовое удобство, чем владение недвижимостью. Эта стратегия не только обеспечивает гибкость, не привязываясь к конкретному объекту недвижимости, но и позволяет капиталу расти с течением времени. Конечно, этот анализ не учитывает другие факторы, которые могут повлиять на решение, например количество зарплат, необходимых для покупки недвижимости, влияние ипотечного кредита или налоги, связанные с каждым вариантом. Тем не менее, проанализированные цифры позволяют сделать убедительный вывод. Мы вернемся на следующей неделе с новыми материалами о личных финансах и инвестициях. До встречи!»