Вот все, что вам нужно знать перед передачей имущества в собственность

Сбор денег для покупки недвижимости не является достаточным основанием для ее приобретения. Существуют важные аспекты, которые необходимо учитывать в процессе купли-продажи и которые необходимы для оформления сделки, например: «Это необходимый шаг для того, чтобы убедиться, что недвижимость юридически принадлежит тому или иному лицу. Этот документ обеспечивает юридическую безопасность владельца и необходим для соблюдения налоговых обязательств, связанных с владением недвижимостью. «Это необходимый и обязательный процесс, обеспечивающий юридическую силу и правовую безопасность, - объясняет Мартин Гутман, нотариус нотариальной конторы, носящей его фамилию, - Эта процедура осуществляется нотариусом, который может предоставить информацию и консультацию перед подписанием любого документа и продвижением сделки, чтобы избежать недоразумений и будущих конфликтов». Нотариус рекомендует «при резервировании недвижимости включать условие „ad referéndum“ об исследовании титула и проверке, которую должен провести нотариус, так как он будет иметь доступ к копии документа о праве собственности, чтобы провести анализ правового положения недвижимости», - добавляет он. «Продавцы должны передать нотариусу свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость, а также предоставить ему все необходимые документы, чтобы он мог убедиться, что недвижимость продается на законных основаниях, свободна от всех налоговых задолженностей и сборов (в CABA: ABL, Aysa, расходы на строительство и т. д.). Если продавец - юридическое лицо, то нотариусу необходимо предоставить устав или договор социального найма, а также документ, выданный руководящим органом (собранием партнеров или акционеров), в котором продажа недвижимости разрешена, с большинством голосов, установленным в уставе. «В этом процессе Энрике Луис Абатти (h), глава Estudio Abatti Rocca Abogados, перечисляет препятствия, которые могут возникнуть для свободного распоряжения собственностью, и способы их устранения: «Все это выясняется с помощью запроса на получение отчета о праве собственности и еще одного запроса на запреты, которые должны быть устранены, когда собственность выставлена на продажу». Это позволит избежать неожиданностей в момент начала оформления документов, поскольку судебные разбирательства могут привести к длительным задержкам и даже сорвать возможность продажи», - добавляет Абатти. «К моменту подписания акта нотариус уже изучит информацию о недвижимости, проверит личность людей через Национальный реестр лиц (Renaper) и проведет собеседование с покупателем, чтобы составить его профиль в соответствии с действующими правилами ПИФа о происхождении средств и т. д. И продавец, и покупатель должны нести расходы, связанные с процессом подписания акта. Первый оплачивает все расходы, предшествующие сделке, а также услуги нотариуса, а второй - расходы после нее. Согласно отчету платформы недвижимости Zonaprop, подтвержденному нотариусом Федерико Лейрия, членом Ассоциации нотариусов, в 2025 году каждая из сторон должна оплатить следующие расходы: «Сертификаты: продавец должен взять на себя расходы, предшествующие сделке, по оформлению документов, которые позволяют осуществить операцию, таких как свидетельство о праве собственности или отчет о запретах. Стоимость этих справок может достигать 0,2% от стоимости недвижимости. «Гербовый налог: этот налог взимается как в CABA, так и в других 23 провинциях страны. Поскольку это местный налог, каждая юрисдикция устанавливает налогооблагаемую базу и облагаемое событие. В CABA ставка налога составляет 3,5%, которые делятся между сторонами; таким образом, продавец платит 1,75%. Однако «в случае, если сделка заключается на покупку одного объекта недвижимости для жилья, налог не уплачивается», - поясняет нотариус. «Долги: если имеются какие-либо неоплаченные расходы на строительство или налоговые долги, такие как ABL или другие налоги, связанные с недвижимостью, продавец должен оплатить их до оформления сделки. »Проверка титула: проверка титула - это тщательное исследование правового статуса недвижимости, в ходе которого нотариус или юрист анализирует историю недвижимости, вплоть до 20 лет назад, в основном с целью предотвращения мошенничества. Стоимость такой проверки составляет 0,2% от цены сделки. «Комиссионные за недвижимость»: в CABA комиссионные, выплачиваемые продавцом агентству недвижимости, составляют 1% или 2% от стоимости недвижимости плюс НДС, хотя обычно они взимаются до подписания акта. «Прочие расходы»: некоторые дополнительные расходы продавца могут включать обновление планов, освобождение недвижимости и т.д. «Гербовый сбор»: так же, как и продавец, покупатель должен заплатить 1,75% от цены акта. Если приобретаемая недвижимость предназначена для проживания одной семьи и постоянного проживания, этот налог снижается. «Регистрационный сбор: это переменный сбор, уплачиваемый за право зарегистрировать недвижимость в Земельном кадастре. Положительным событием 2024 года стало снижение этой платы на основании Указа 902 2024, который снижает плату за регистрацию недвижимости (RPI) почти до половины ее стоимости, в некоторых случаях всего до 0,3‰. «Профессиональные сборы: покупатель недвижимости должен оплатить 2% профессиональных сборов, плюс НДС. Он может быть оплачен в песо или в долларах по курсу MEP. «Комиссия по недвижимости: покупатель платит от 3 до 4 %. Комиссионные по недвижимости регулируются законом и профессиональной ассоциацией риелторов. Как и в случае с продавцом, эти расходы обычно оплачиваются до подписания акта. «Нотариальный взнос: как правило, не более 0,1 %. »Разница между передачей в собственность новой и подержанной недвижимости не столь существенна, но в первом случае расходы выше, поскольку необходимо оплатить расходы, связанные с первым актом. Кроме того, в этом случае «сделки совершаются у нотариуса, назначенного строительной компанией или застройщиком, что во многих случаях не позволяет сторонам договориться о размере оплаты», - добавляет Абатти. Да, вы можете оплатить полную стоимость покупки до оформления сделки, хотя это и не рекомендуется», - объясняет Абатти. Он также добавляет, что обычно подписывается договор купли-продажи, в котором оплачивается около 30 %, а остаток выплачивается по факту. Если стороны договорились, что оставшаяся сумма будет выплачиваться в рассрочку, то «для обеспечения выплаты необходимо оформить акт и закладную на недвижимость», хотя может быть и так, что покупатель вносит залог за недвижимость на минимальную сумму, «чтобы подтвердить сделку и снять недвижимость с продажи», объясняет нотариус. Затем стороны договариваются о том, подписывать ли залог, акт или непосредственно договор, выплачивая общую стоимость в момент подписания. Нотариус Мартин Гутман указывает на существенные моменты, которые должны быть в договоре и в акте подписания: «Продолжительность процесса подписания договора может варьироваться в зависимости от различных факторов, таких как: сложность сделки, наличие непогашенных долгов и др. Но «при относительно нормальной сделке срок подписания акта устанавливается в течение 30 дней с момента резервирования недвижимости», - заключает Гутман. По словам секретаря Ассоциации нотариусов CABA, владение всегда должно быть передано в момент подписания акта. «Если по каким-то причинам продавцам необходимо задержаться на несколько дней, подписывается залог на необходимые дни, и продавцы остаются в недвижимости с правом владения, но владение уже будет принадлежать покупателям», - сообщает она.»