Временная аренда: новые правила и почему она больше не может быть выгодной сделкой

Правила игры, существовавшие на рынке недвижимости до появления DNU Хавьера Милея, заставили многих арендодателей отказаться от традиционной аренды и перейти на рынок временной аренды с инвестициями в оборудование, но новый сценарий меняет игру. Согласно последнему отчету Zonaprop, предложение традиционной аренды в CABA выросло на 96% за первые два месяца года, в то время как, по данным Соледад Балаян, брокера в этом секторе, предложение временной аренды сократилось: с 10 400 в начале января до 9 100 на прошлой неделе. "Новый юридический сценарий, без нормативной базы и с возможностью свободного соглашения между сторонами по самым важным условиям договора (выбор валюты, продолжительности, индексации и периодичности корректировки), побуждает некоторых владельцев "вернуться домой" и убрать свои объекты с рынка временной аренды и снова опубликовать их в традиционном формате аренды". Эксперты объясняют, кто конкретно может принять такое решение. Леди Сибенхаар, владелица Nativa Soluciones Inmobiliarias, говорит, что 15 % портфеля ее клиентов перешли на временную аренду в последние годы, пока действовал закон об аренде, но "5 % из них вернулись к традиционной аренде в январе, что довольно много". Зибенхаар работает с клиентами, заключающими временные контракты на минимальный срок в три месяца, которые продлеваются. Он говорит, что те, кто раньше работал традиционно, а после принятия закона об аренде перешел на временную аренду, "хотят вернуться", а те, кто всегда работал на временном рынке, останутся в этой бизнес-модели. Я думаю, они возвращаются к традиционной модели, потому что боятся, что их объекты не всегда заняты", - говорит он, отмечая, что его коллеги также наблюдают это явление: "Мои коллеги также говорят мне, что они возвращаются". По его словам, некоторые из них никогда не занимались временной арендой и были вынуждены перейти на эту модель несколько лет назад, когда их попросили об этом несколько клиентов: "Конечно, эти агентства недвижимости тоже хотят вернуться к традиционной, потому что они привыкли работать таким образом; для управления временной недвижимостью необходимо иметь очень большую структуру, поскольку арендаторы постоянно приходят и уходят, это сложная динамика; возможно, для агентства недвижимости лучше иметь традиционную". До последних месяцев 2023 года доходность временной недвижимости была намного выше, чем традиционной. По данным исследования Monitor Inmobiliario, которое ежемесячно проводит специалист сектора Даниэль Брин, используя в качестве источника AIRDNA, сайт, публикующий информацию о платформах AirBNB, в ноябре месячный доход временной аренды составил 694 доллара, в то время как доход традиционной аренды - 312 долларов. Кроме того, одной из самых привлекательных сторон этого бизнеса является возможность взимать плату в долларах, что до декабря прошлого года закон не позволял делать традиционным арендаторам. "До принятия DNU Хавьера Милея в случае традиционной аренды существовал риск того, что арендатор на три года, привязанный к контракту с доходом, который корректировался каждые полгода или год, в условиях годовой инфляции, превышающей 200%, через несколько месяцев обесценивался. Это заставило многих людей обратиться к рынку временного жилья, который обещал арендную плату более 7 % в год в долларах. "В прошлом году было на 60 % больше временных аренд, чем в 2022 году", - говорит Дэниел Брин, глава компании Invertire, по данным на ноябрь 2023 года. "Дарио Риццо из Alternativa Propiedades, который также работает с краткосрочной арендой (от одного месяца, в основном для учебы, работы, здоровья, цифровых кочевников), разделяет мнение Зибенхаара, хотя в своем случае он отмечает, что владельцы, которые перешли на временный сегмент "не по любви, а из страха", все еще ждут: "Пока они сопротивляются переменам, но мы должны увидеть, что произойдет с рентабельностью, учитывая, что многие из тех объектов, которые когда-то были предназначены для временного сегмента, не были готовы конкурировать на рынке с 50-процентным избытком". "Он уверяет, что в последние годы сегмент аренды сотрясался от постоянных законодательных изменений, и в связи с этим "владельцы традиционной аренды начали мигрировать во временную недвижимость в поисках лучшей арендной платы. Это привело к тому, что в прошлом году переизбыток предложения в сегменте временного жилья составил от 45 до 50 процентов". Он также отмечает, что многие из тех объектов, которые предназначались для временной аренды, не были должным образом меблированы, "потому что такие владельцы не хотели посвящать себя этому и делали это до тех пор, пока не могли продать недвижимость или пока не изменился закон об аренде традиционной недвижимости". Риццо объясняет, что недвижимость такого типа (временная) ценится за то, как она оборудована и как выглядит квартира. "Если это квартира в элитной башне, но она построена из лоскутов, с бабушкиной кроватью, с пластиковым столом и стульями на улице, ее не будут сдавать", - объясняет брокер. Он добавляет, что после вступления в силу DNU ситуация начала меняться: "Сегодня весь новый фонд идет в традиционную аренду. Мы получаем много запросов на оценку свободных объектов, которые ранее были меблированы и сдавались на временном рынке, а сегодня, однако, владельцы предпочитают сдавать их в аренду по двухлетним контрактам, с ежеквартальными корректировками и по ценам, которые даже повышают рентабельность по сравнению с временными". Он уверяет, что рынок переживает своего рода спад, в результате которого рентабельность традиционной аренды сравнялась с временной или даже превысила ее, но это "не продлится долго". Он добавляет, что переизбыток предложения и низкий спрос, существующие сегодня на рынке временной аренды, сойдут на нет, и в долгосрочной перспективе они снова станут прибыльными, поэтому те объекты, которые хорошо оборудованы для временной аренды, он рекомендует оставить на этом рынке. В этом смысле Соледад Балаян, директор Maure Propiedades, говорит, что "существует избыток недвижимости, оборудованной для временной аренды (связанной с AirBNB, то есть аренды на несколько дней), что создает избыточное предложение, которое не поглощается". В любом случае, он не считает, что недавнее падение объемов временной аренды может объяснить рост объемов постоянной аренды: "Мне кажется, что если вы уже сделали инвестиции и оборудовали помещение, вы захотите продолжить временную аренду. Возможно, вы будете арендовать помещение на более длительный срок". Сильвина Оваллес, основательница компании BA Rent, управляющей более чем 50 объектами временной аренды на срок от одного дня до трех месяцев (для владельцев недвижимости, которые не могут или не хотят ее сдавать), разделяет мнение Балаяна и говорит, что в ее практике не было ни одного владельца, который бы вернулся к традиционному способу аренды. "Возможно, до отмены закона об аренде единственной альтернативой для получения стабильного дохода была временная аренда. Однако и традиционная теперь тоже может быть. Я думаю, что предложение традиционной аренды будет больше". Многие люди, которые знают, какой тяжелый труд связан с арендой временной квартиры, могут решить отказаться от этого и предпочесть вернуться к традиционному варианту", - прогнозировал Брин в начале января. "Хотя юридически больше не существует минимального срока для заключения договора аренды, как это было ранее установлено в статье 1 199 закона об аренде, Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики, считает, что "эта бизнес-модель продолжит существовать". Он объясняет, что те, кто имеет меблированные однокомнатные или, в крайнем случае, двухкомнатные квартиры, останутся в этой модели, потому что "это их бизнес, и они берут гораздо больше, чем при традиционной аренде, единственное, что у них не будет максимального срока в три месяца". "Он отмечает, что рентабельность этой модели заключается, в частности, в возможности аренды в долларах, и что, хотя сегодня традиционная аренда также может взиматься в этой валюте, "арендатор отказывается платить в долларах, потому что предпочитает в песо, индексируемых каждые три месяца". Есть несколько причин, которые могут привести к "возвращению к дому" и снова сделать ставку на традиционный бизнес, особенно в связи с работой и самоотдачей, которых требуют временные подразделения. "У них есть расходы на содержание, коммунальные услуги, wifi, ABL и другие услуги. Другими словами, возникают постоянные расходы, и даже если квартира не занята и электричество не используется, вы должны платить минимум", - объясняет Виктория, менеджер по недвижимости, которая работает в этом секторе уже более 20 лет и предлагает временную аренду от нескольких дней до трех месяцев (хотя в некоторых случаях она может достигать и шести). "Как правило, хозяин, управляющий временной арендой, берет от 10 до 20 %, в зависимости от того, какую роль он играет в управлении (показывает квартиру, заменяет сломанные вещи или занимается ремонтом). К этому следует добавить расходы на содержание, которые обычно составляют еще 10-15 % от валового оборота квартиры. Короче говоря, расходы могут достигать 30% от дохода", - подсчитывает Брин. "В этом смысле Оваллес уточняет, что "есть первая большая стоимость временной квартиры - это инвестиции в ее оснащение, которые зависят от размера квартиры, возраста здания, площади, вкуса владельца и других факторов". "Кроме того, он уверяет, что необходимо учитывать и другие элементы, генерирующие расходы, среди которых можно перечислить: "1. Прямые расходы на содержание квартиры (обычные расходы): ABL (налог на недвижимость, освещение, подметание и уборка), расходы, потребление услуг (вода, электричество, газ). "2. Маркетинговые расходы или вознаграждение каналам платформы: от 3% (Airbnb) до 15% (Booking), от валового дохода от аренды (любое дополнительное размещение). "3. Вознаграждение управляющих недвижимостью: предлагает рассчитать 18% от валового дохода от аренды (есть и другие формы вознаграждения за ту же услугу). "4. Белая стирка после каждого проживания. Имеется в виду учет стоимости услуг камердинера или прачечной и глажки (при этом он утверждает, что их должно быть не менее двух на каждую аренду). "5. Наконец, необходимо рассчитать стоимость уборки после каждого пребывания. Она предлагает оценить от 2 до 4 часов на квартиру, в зависимости от ее размера и загрязнения. Оваллес уверяет, что расходы, которые она обрабатывает (плата, стирка и уборка), без учета платежей, которыми занимается непосредственно владелец (первые два пункта в списке), оказывают влияние примерно на 30 % на валовой доход, получаемый владельцем. "В лучшем случае это влияние составляет 22 %, а в худшем может достигать 35 %. На это влияет возможность того, что было сдано недостаточное количество квартир, что было проведено большее, чем обычно, количество уборок, потому что комната всегда была полностью занята, и т. д.). "Заполняемость временных квартир не является фиксированной в течение года, а меняется в зависимости от сезонности. Однако, чтобы добиться прибыльности от временной аренды, "исторически сложилось так, что заполняемость должна составлять 70 процентов. Бывают периоды, когда заполняемость выше, как правило, в первые пять месяцев года, а после этого периода она немного снижается", - говорит Брин, поясняя, что средний уровень заполняемости в Буэнос-Айресе колеблется между 65 % и 70 % в год. Переизбыток недвижимости, опубликованной для этих целей, который существует сегодня (о чем подробно рассказал Балаян), влияет на уровень заполняемости и сказывается на стоимости". Как заявил Риццо, сегодня предложение недвижимости для временной аренды превышает спрос, но "многие объекты, которые сдавались во временную аренду, начнут переходить в традиционную, и временная аренда снова начнет расти". В этом смысле Брин объясняет, что временная аренда для туристических целей находится на уровне 60 % заполняемости. "То есть в среднем 12 дней в месяц остаются незанятыми. Мы снизились с декабря 2022 года, когда заполняемость составляла 75 %, до декабря 2023 года, когда заполняемость составляла 60 %. Это связано с объемом предложения", - заключает он.