Временная аренда: решение, которое принимают владельцы квартир после DNU Милея

Правила игры, существовавшие на рынке недвижимости еще месяц назад, до появления DNU Хавьера Милея, заставили многих владельцев отказаться от традиционной аренды и инвестировать в рынок временного жилья. Но есть и новый сценарий, возлагающий большие надежды на многих собственников, которые, не имея нормативной базы, уже приняли решение о повторной публикации своих объектов в традиционном формате аренды с долгосрочными договорами, а не с посуточной арендой. "До последних месяцев 2023 года доходность временной аренды была намного выше, чем сейчас. По данным исследования Monitor Inmobiliario, ежемесячно проводимого специалистом сектора Даниэлем Брайном, в ноябре валовой ежемесячный доход временной аренды составил 694 доллара США, в то время как доход традиционной аренды - 312 долларов США. Кроме того, одной из самых привлекательных сторон этого бизнеса является возможность оплаты в долларах, чего до недавнего времени закон не допускал для традиционной аренды: "До принятия DNU Хавьера Милея существовал риск, в случае традиционной аренды, иметь арендатора на три года, привязанного к контракту с доходом, который корректировался каждые шесть месяцев или год, что в условиях ежегодной инфляции, превышающей 200 процентов в год, через несколько месяцев обесценивалось. "Это заставило многих людей обратиться к рынку временного жилья, который обещал арендную плату выше 7 процентов в год в долларах. В прошлом году временных аренд было на 60 % больше, чем в 2022 году", - говорит Дэниел Брин, глава компании Invertire. "Сейчас ожидается, что многие владельцы, перешедшие в мир временных аренд, вернутся к традиционным арендам, воодушевленные возможностью заключать договоры в той валюте, на тот срок, с той индексацией и периодичностью, которую они хотят". "Возможно, до отмены закона об аренде единственной альтернативой для получения стабильного дохода была временная аренда. Однако и традиционный может быть сейчас. Я думаю, что предложение традиционной аренды будет расти. Есть несколько причин, которые могут привести к "возвращению в дом" и к тому, чтобы снова сделать ставку на традиционный бизнес, особенно из-за работы и самоотдачи, которых требуют временные объекты. "У них есть расходы на содержание, коммунальные услуги, Wi-Fi, ABL и другие услуги. Другими словами, возникают постоянные расходы, и даже если жилье не занято и электричество не используется, вы должны платить минимум", - объясняет Виктория Гомес, менеджер по недвижимости, которая работает в этом секторе уже более 20 лет. Кроме того, обычно владельцы нанимают менеджера по недвижимости, который отвечает за управление всеми вопросами, которые требует временная аренда. "Как правило, хозяин, управляющий временной квартирой, берет от 10 до 20 % в зависимости от того, какие функции он выполняет в процессе управления (показывает квартиру, заменяет сломанное или занимается ремонтом). К этому следует добавить расходы на содержание, которые обычно составляют еще 10-15 % от валового оборота квартиры. Короче говоря, расходы могут достигать 30% от дохода", - подсчитывает Брин. В этом смысле Сильвина Оваллес, основательница компании BA Rent, управляющей более чем 50 объектами временной аренды (для владельцев недвижимости, которые не могут или не хотят ее сдавать), отмечает, что "есть первая большая стоимость временной аренды - это инвестиции в оборудование, которые зависят от размера объекта, возраста здания, района, вкуса владельца и других факторов". "Кроме того, он говорит, что необходимо учитывать другие элементы, которые генерируют расходы, среди которых можно перечислить: "1. Прямая стоимость единицы (обычные расходы): ABL (налог на недвижимость, освещение, подметание и уборка), расходы, потребление услуг (вода, электричество, газ). "2. Стоимость маркетинга или вознаграждение каналам платформы: от 3% (Airbnb) до 15% (Booking), от валового дохода от аренды (любое дополнительное размещение). "3. Вознаграждение управляющих недвижимостью: предполагает расчет 18% от валового дохода от аренды (существуют и другие формы вознаграждения за те же услуги). "4. Прачечная, после каждого пребывания. Стоимость услуг камердинера или стирки и глажки составляет примерно 3600 песо, при этом следует использовать как минимум 2 камердинера. "5. Наконец, необходимо рассчитать стоимость уборки после каждого пребывания. Она предлагает оценить от 2 до 4 часов на квартиру, в зависимости от размера и загрязнения, что по ее подсчетам составляет от 4000 до 8000 песо. "Оваллес уверяет, что расходы, которыми она управляет (плата, стирка и уборка), без учета расходов, которыми непосредственно управляет владелец (первые два пункта в списке), влияют примерно на 30% на валовой доход, получаемый владельцем. "В лучшем случае это влияние составляет 22 %, а в худшем может достигать 35 %. На это влияет вероятность того, что было снято недостаточно места, что было больше стирок, чем обычно, потому что комната всегда занята всеми людьми и т. д.)". "Заполняемость временных арендных помещений не фиксирована в течение года, а меняется в зависимости от сезонности. Однако, чтобы добиться прибыльности от временной аренды, "исторически сложилось так, что заполняемость должна составлять 70 %". Есть периоды, когда заполняемость максимальна, как правило, это первые пять месяцев года, после чего она немного снижается", - говорит Брин, отмечая, что среднегодовой уровень заполняемости в Буэнос-Айресе колеблется между 65 % и 70 %. Переизбыток недвижимости, опубликованной для этой цели, влияет на уровень заполняемости и сказывается на стоимости. "Сегодня предложений так много, что цены упали, это уже не тот большой бизнес, каким он был несколько лет назад, на форумах полно администраторов и владельцев, которые спрашивают, не было ли у остальных так же мало запросов, как у них. А поскольку об этом заботится так много людей, это уже не гарантированный бизнес", - говорит 35-летняя Клара, которая последние пять лет совмещает работу бухгалтера с управлением временной арендой. В этом смысле Брин объясняет, что сегодня временная аренда для туристических целей заполнена на 60 %. "То есть в среднем 12 дней в месяц остаются незанятыми. С 75 % заполняемости в декабре прошлого года до 60 % заполняемости сегодня. Это связано с объемом предложения", - заключает он.