Все, что необходимо учесть перед передачей имущества в собственность

Сбор денег для покупки недвижимости не является достаточным основанием для ее приобретения. Существуют важные аспекты, которые необходимо учитывать в процессе купли-продажи и которые необходимы для оформления сделки, например: "Это необходимый шаг для того, чтобы убедиться, что недвижимость юридически принадлежит тому или иному лицу. Этот документ обеспечивает юридическую безопасность владельца и необходим для соблюдения налоговых обязательств, связанных с владением недвижимостью. "Это важный и обязательный процесс, обеспечивающий действительность и юридическую безопасность, - объясняет Мартин Гутман, нотариус нотариальной конторы, носящей его фамилию, - Эта процедура осуществляется нотариусом, который может предоставить информацию и советы перед подписанием любого документа и продвижением сделки, чтобы избежать недоразумений и будущих конфликтов". Нотариус рекомендует "при резервировании недвижимости включать условие "ad referendum" об исследовании титула и проверке, которую должен провести соответствующий нотариус, поскольку он будет иметь доступ к копии титула, чтобы провести анализ правового положения данной недвижимости", - добавляет он. "Продавцы должны передать нотариусу свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость, а также предоставить ему все необходимые документы, чтобы он мог убедиться, что недвижимость продается на законных основаниях, без всех налоговых задолженностей и сборов (в CABA: ABL, Aysa, расходы на строительство и т.д.). Если продавец - юридическое лицо, то нотариусу необходимо предоставить устав или договор социального найма, а также документ, выданный руководящим органом (собранием партнеров или акционеров), в котором продажа недвижимости разрешена, с большинством голосов, установленным в уставе. "В этом процессе Энрике Луис Абатти (h), глава Estudio Abatti Rocca Abogados, перечисляет препятствия, которые могут возникнуть для свободного распоряжения собственностью, и способы их устранения: "Все это выясняется с помощью запроса на получение отчета о праве собственности и еще одного запроса на запреты, которые должны быть устранены, когда собственность выставлена на продажу". Это позволит избежать неожиданностей в момент начала оформления документов, поскольку судебные разбирательства могут привести к длительным задержкам и даже сорвать возможность продажи", - добавляет Абатти. "К моменту подписания акта нотариус уже проверит информацию о недвижимости, удостоверится в личности людей через Национальный реестр лиц (Renaper) и проведет собеседование с покупателем, чтобы составить его профиль в соответствии с действующими правилами ПИФа о происхождении средств и т. д. И покупатель, и продавец должны нести расходы, связанные с процессом оформления акта. Покупатель несет все расходы до сделки, а продавец оплачивает расходы после сделки, а также услуги нотариуса. "Продавец оплачивает все регистрационные и административные справки. Продажа недвижимости облагается национальными и местными налогами. "На местном уровне, в CABA, гербовый сбор составляет 3,5% от цены, оценки или VIR (Valor Inmobiliario de Referencia), в зависимости от того, что выше. Этот налог уплачивается в равных долях покупателем и продавцом, согласно обычаям и традициям", - говорит Беатрис Альварес, нотариус. "Но также специалист объясняет, что продажа облагается национальными налогами, которые могут быть прибылью, если продает юридическое лицо (компания), в этом случае она составляет 3%; если продает человек, который облагается ITI (налог на передачу недвижимости), то это 1,5% - если продаваемая недвижимость была приобретена до 2018 года; с другой стороны, если продаваемая недвижимость была приобретена после 1 января 2018 года, продажа облагается подоходным налогом Cedular, который не выплачивается в акте: продавец должен впоследствии задекларировать продажу в AFIP. "Следует помнить, что продавец может обратиться в AFIP за сертификатом о неудержании налога при замене жилья. Это тот случай, когда "недвижимость предназначена для проживания, и покупатель обязуется использовать полученные деньги для покупки другой недвижимости в течение следующих 12 месяцев с той же целью", - добавляет Альварес. Покупатель несет ответственность за оплату услуг нотариуса (нотариальные тарифы Нотариальной ассоциации устанавливают предлагаемую плату в размере 2% от стоимости недвижимости), а также за все расходы, связанные с последующей регистрацией: налоги, взносы и марки. "Если покупатель или покупатели приобретают недвижимость, предназначенную для проживания одной семьи и постоянного проживания, то налогооблагаемая база гербового налога освобождается - в настоящее время это 24 889 350 песо, то есть эта сумма вычитается из цены, а остаток выплачивается по ставке 3,5%, указанной выше. Необходимо получить справку из Реестра недвижимости о том, что покупатели не владеют недвижимостью в городе Буэнос-Айрес (если они владеют недвижимостью, то освобождение не может быть использовано). "Следует отметить, что все вышеперечисленное, в соответствии с принципом автономии воли сторон, может быть изменено по договору; то есть, если в оговорке (которая является первым документом, подписываемым при сделке с недвижимостью) указано, что все расходы, сборы и налоги оплачивает покупатель, это будет оговорено, и таким образом расходы будут покрыты; поэтому всегда рекомендуется обратиться к нотариусу перед началом поиска недвижимости, чтобы получить необходимую консультацию. "Разница между передачей в собственность новой и подержанной недвижимости не столь существенна, но в первом случае расходы выше, поскольку вам придется оплатить расходы, связанные с первой сделкой. Кроме того, в этом случае "документы оформляются у нотариуса, назначенного строительной компанией или застройщиком, что во многих случаях не позволяет сторонам договориться о размере оплаты", - добавляет Абатти. Да, вся стоимость покупки может быть оплачена до оформления документа, хотя это и не рекомендуется", - поясняет Абатти. Он добавляет, что обычно подписывается договор купли-продажи, в котором оплачивается около 30 % стоимости, а остаток выплачивается при оформлении титула. В случае если стороны договорились, что оставшаяся сумма будет выплачиваться частями, "необходимо оформить акт и закладную на недвижимость, чтобы обеспечить выплату", хотя может быть и так, что покупатель вносит залог за недвижимость на минимальную сумму, "чтобы подтвердить сделку и снять недвижимость с продажи", говорит нотариус. Мартин Гутман указывает на существенные моменты, которые должны быть в акте и в акте подписания: "Длительность процесса подписания акта может варьироваться в зависимости от различных факторов, таких как: сложность операции, наличие непогашенных долгов и др. Но "при относительно нормальной сделке срок подписания акта устанавливается в течение 30 дней с момента резервирования недвижимости", - заключает Гутман. По словам секретаря Ассоциации нотариусов CABA, владение всегда должно быть передано в момент подписания акта. "Если по каким-то причинам продавцам необходимо задержаться на несколько дней, подписывается залог на необходимые дни, и продавцы остаются в недвижимости с правом владения, но владение уже будет принадлежать покупателям", - сообщает она."