Все, что вам нужно знать о процентных ставках по новым ипотечным кредитам

После недели, в течение которой три банка объявили о появлении на рынке новых ипотечных кредитных линий, многие люди рассматривают возможность подачи заявки на получение кредита такого типа. Тем не менее, есть скрытые вопросы о процентных ставках, предлагаемых каждым из них: высокие они или низкие, как их понимать в текущем контексте? "В случае с Banco Hipotecario, капитал регулируется UVA, будь то на покупку, строительство, завершение или расширение, и с номинальной годовой ставкой 8,5%. Однако для клиентов, имеющих кредит в банке, первые 12 взносов имеют ставку 4,25 %, что означает повышение на 50 % в первый год. Banco Ciudad также предлагает основной долг с поправкой на UVA, но с процентной ставкой 5,5 %. Однако процентная ставка составляет 3,5 % для тех, кто покупает дом на одну семью в центре города. "Банк Supervielle - это частная организация, которая присоединилась к объявлениям об ипотечных кредитах, но пока не сообщила подробности и мелкий шрифт своего предложения". "Процентные ставки выше, чем в других странах, что вполне объяснимо, поскольку Аргентина более рискованна. Получить финансирование дороже, и эта страна менее стабильна, чем другие", - объясняет Федерико Гонсалес Руко, экономист консалтинговой компании Empiria, возглавляемой Эрнаном Лакунсой, бывшим министром экономики, и поясняет, что для анализа процентных ставок, предлагаемых этими банками, важно сравнить их со странами, которые предлагают кредиты в индексированных единицах стоимости, такими как Чили, Уругвай и Колумбия (в случае Аргентины это UVA). По его словам, в этих странах средняя ставка в феврале составляла 4,75% и 7,5%, что не так уж далеко от того, что сейчас предлагается в Аргентине. В то же время ставки, предлагаемые банками в Аргентине, "могут быть высокими, учитывая покупательную способность населения. По этой причине я считаю, что эта волна кредитов не будет бумом, потому что для того, чтобы ситуация изменилась, зарплаты должны улучшиться. Я думаю, что они благоприятны для первых кредитов, которые выдаются, учитывая ситуацию, когда несколько месяцев назад мы уходили в гипер", - говорит Иван Керр, который был национальным секретарем по жилищным вопросам и президентом ProCreAr. И он уверяет, что в годы бума ипотечного кредитования UVA в Аргентине (с 2016 по 2018 год) ставки были примерно такими же: "Они более или менее такие же, как и тогда. Banco Hipotecario всегда выдавал кредиты по самой высокой ставке, а потом пришел Banco Nación со ставкой 3,5 % и все забрал". Керр считает, что высокие или низкие ставки будут определяться спросом, потому что "если люди подписываются и это бум, то это потому, что люди могут себе это позволить". "По сравнению с другими странами мы все еще немного высоки, но это логично. В Чили кредиты выдаются по фиксированной ставке 3% годовых на 30 лет, но уже 50 лет инфляция не превышала 10 пунктов в год", - говорит Керр и уверяет, что по мере того, как все больше банков будут поощряться к предоставлению ипотечных кредитов, "это приведет к здоровой конкуренции среди клиентов, и они смогут начать снижать ставки". Он также поясняет, что еще одним важным компонентом для их снижения станет экономический баланс: "Если мы продолжим программу стабилизации макроэкономической ситуации, снижения инфляции, то все это приведет к снижению процентных ставок по кредитам". Со своей стороны, Lic. Эргасто Рива, занимавший пост генерального директора по статистике в Министерстве труда, занятости и социального обеспечения, считает, что ставка, предложенная Банко Хипотекарио, очень высока, хотя ставка Сьюдад - "хорошая ставка", и уверяет, что "логично, что банки принимают меры предосторожности". Мариано Оталора, директор Аргентинской школы персональных финансов, объясняет, что "ставка в 3 или 4 % - это разумная ставка, при ставке в 5 или 6 % мы уже находимся на уровне, который начинает быть дорогим, а выше 6 % - уже очень дорого". В любом случае, он отмечает, что "это только начало, со временем, а также по мере улучшения экономики и макроэкономических показателей, я понимаю, что она станет более гибкой". Ранее Руко отмечал, что ставки могут быть высокими, если учитывать покупательную способность людей. Он объясняет, что они похожи на те, что были во время ипотечного бума, который пришелся на период с 2016 по 2018 год, но "в то время отличалось то, что средняя зарплата в долларах была намного выше". Он добавляет: "Ставки важны, но они являются вторичной переменной, определяющим фактором являются зарплаты. Поэтому я считаю, что это первый шаг в процессе". Рива разделяет мнение Гонсалеса Руко, сравнивая процентные ставки между 2016 и 2018 годами, когда кредиты UVA только запускались. "Это были разные ситуации, во-первых, потому что в то время это был новый инструмент и, прежде всего, потому что зарплата в долларах была гораздо выше; это позволило большему количеству людей получить доступ", - размышляет он. "Проблема падения ипотечных кредитов UVA в 2019 году заключалась не в модели или процентных ставках, а в инфляции", - говорит Керр и поясняет, что при отсутствии индексируемой единицы стоимости (в данном случае UVA), которая корректируется с учетом инфляции, капитал остается фиксированным, но запрашивается очень высокая процентная ставка, выше 100%, что означает оплату очень высокой квоты, которая доступна немногим. Керр считает, что семьи, взявшие кредит UVA в те годы, не проиграли. "Они не были домовладельцами и смогли стать ими благодаря этому кредиту. Инфляция вышла из-под контроля, и им пришлось приложить усилия, что нанесло им ущерб. В любом случае, в долларах они сохранили свою стоимость, а с девальвацией они разжили капитал, который задолжали банку", - отмечает Керр. На этой неделе уже три банка вышли на рынок с новыми линиями этого кредита, после того как в течение пяти лет доступ к нему в Аргентине был практически закрыт. Первым во вторник с такой инициативой выступил Banco Hipotecario; в среду, до конца дня, о своем запуске объявил Banco Ciudad, а в четверг днем - Banco Supervielle. "Это очень хорошая новость, она диаметрально меняет кредитную политику, которую банки проводили в течение последних пяти лет, когда они изгоняли ипотечные кредиты из своего портфеля", - говорит Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario, и добавляет: "Думаю, в декабре прошлого года это было немыслимо, весь сектор недвижимости очень взволнован и ожидает решения этого вопроса. Это обнадеживающая новость, поскольку она мобилизует больше покупателей жилья. Я думаю, что любой, кто планировал это, глядя на рынок, исключил бы повторное появление ипотечного кредитования в 2024 году. Оно появилось через окно, и это очень хороший знак". Керр разделяет мнение о том, что возвращение кредитов - это хорошая новость: "Мы достигли самого низкого исторического уровня доступности ипотечного кредитования в Аргентине, который составил 0,2% от общего ВВП, что равносильно тому, что ничего не сказать. Самый низкий в регионе, ниже Венесуэлы". Он также отмечает, что, по его мнению, роль государства будет заключаться в том, чтобы следить за тем, как стимулировать предложение девелоперов и строителей, которые могут предоставить продукты для этого сегмента спроса, который будет генерироваться. Это первые ипотечные кредиты, которые выдаются после долгого времени, в течение которого их почти не было. Она существовала, но ее было мало", - говорит Федерико Гонсалес Руко, недавно написавший книгу El sueño de la casa propia, отредактированную и изданную Tejido Urbano, когда во вторник Banco Hipotecario объявил о новой кредитной линии, добавив: "Многие банки очень неохотно выдавали ипотечные кредиты, поскольку существовала скрытая возможность того, что правительство Альберто Фернандеса изменит условия, и этот вопрос обсуждался каждые несколько месяцев". Он объясняет, что это большой шаг, так как первое, что должно произойти, чтобы в Аргентине появилось предложение кредитов, это то, что есть банки, которые хотят их предоставлять, "теперь макроэкономика должна пойти на это".