Закон об аренде: арендаторы могут оставаться в квартире, даже если хозяин не хочет продлевать аренду?

После отмены закона об аренде в декабре 2023 года на основании декрета о необходимости и срочности (DNU) президента Хавьера Милея, арендаторы и арендодатели могут сами определять порядок заключения договоров. В этом смысле есть несколько моментов, которые необходимо учитывать, чтобы избежать проблем, и которые необходимо обсудить, согласовать и изложить в письменном виде до подписания договора аренды: "Среди них - валюта, периодичность корректировки, индексация и авансовые платежи. Во-первых, арендная плата может быть установлена в законном платежном средстве или в иностранной валюте, по согласованию сторон. То есть они могут быть подписаны в песо, долларах или любой другой валюте, о которой они договорятся, главное, чтобы то, о чем договорились, было зафиксировано в договоре. Арендатор не сможет требовать, чтобы оплата принималась в валюте, отличной от той, которая установлена в договоре«. »Что касается корректировки, то вместо индекса договора аренды (LCI), который использовался в договорах, подписанных в соответствии с законом, или индекса Casa Propia (который применялся к немногим договорам, подписанным в период с 18 октября по декабрь 2023 года), арендатор и арендодатель смогут сами договориться о том, к какому индексу привязать стоимость аренды. Например, они могут быть проиндексированы на уровень инфляции, на динамику заработной платы, на индекс оптовых цен, на стоимость бензина, на комбинацию индексов и т. д. Что касается периодичности корректировки, то стороны смогут договориться о том, как часто обновлять стоимость аренды. Стоит отметить, что отчет Ассоциации недвижимости Буэнос-Айреса, опубликованный несколько месяцев назад, показывает, что 90 % договоров аренды, которые подписываются, заключаются в песо, несмотря на то, что они могут быть согласованы в иностранной валюте, и заключаются с ежеквартальными корректировками, на 24 месяца и с использованием показателя CPI, хотя некоторые все еще заключаются по LCI. "При заключении договора аренды следует помнить еще об одном моменте: что делать при расторжении договора. «Статья 1218 Гражданского и торгового кодекса гласит, что после истечения срока, на который был подписан договор аренды, он продолжает действовать на тех же условиях, пока одна из сторон не расторгнет его», - объясняет Энрике Абатти, адвокат и президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики, и добавляет: «Если арендодатель не хочет продлевать договор, а арендатор не хочет уезжать и остается, возбуждается иск о выселении, и он уедет в день вынесения судьей приговора». "В случае, если по истечении срока, на который был подписан договор аренды, договор продолжается, Абатти рекомендует оформить продление в письменном виде. "Если речь идет о молчаливом продлении, то по истечении срока договора поручитель освобождается, и договор остается без поручителя. Если же речь идет о непрерывности, и в течение этого времени арендатор остается в квартире, необходимо выписать повестку арендатору и повестку гаранту, чтобы они несли ответственность за арендную плату, а также в случае ущерба, причиненного постоянством арендатора".