Закон об аренде был отменен: сколько времени потребуется рынку недвижимости, чтобы увеличить предложение и снизить цены?

"Мерзкий". Именно так описывает закон об аренде декрет о необходимости и срочности его отмены, подписанный президентом Хавьером Милей. Эта мера выглядит как шоковая терапия, направленная на оживление рынка недвижимости, находящегося под угрозой исчезновения: "В течение многих лет различные палаты сектора и агентства недвижимости просили дать спасательный круг рынку аренды. С момента вступления в силу закона, регулирующего его в 2020 году, предложение сократилось практически до нуля, а цены резко взлетели. В связи с этим некоторые представители сектора призывали к отмене закона, чтобы восстановить ситуацию". "Отмена закона была ожидаемой и является положительным знаком для рынка, - говорит Герман Гомес Пикассо, основатель Reporte Inmobiliario, - После того как по национальной сети было объявлено об общих мерах указа, прошло несколько часов, прежде чем участники рынка смогли откликнуться на эту новость". "Ранним утром после опубликования указа я начал получать сообщения от арендодателей о том, что они теперь хотят снова сдать свою недвижимость в аренду, что они хотят, чтобы я составил для них новый договор", - отмечает Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики... "Юрист считает, что эффект отмены регулирования арендной платы дойдет и до строительного рынка. "Это может увеличить инвестиции в арендное жилье, которые сейчас находятся в состоянии застоя, а это даст толчок строительной отрасли, которая является одной из крупнейших организаций-работодателей в стране", - говорит она. Нам стало гораздо лучше, и мы с большим энтузиазмом восприняли отмену закона. Рынок начнет работать, медленно и уверенно", - говорит Марта Лиотто, владелица компании Liotto Propiedades и президент УНИКАЛЬНОЙ КОЛЛЕГИИ ИНМОБИЛИАРНЫХ КОРРЕСПОНДЕНТОВ АВТОНОМНОГО ГОРОДА БУЭНОС-АЙРЕСА (CUCICBA). Она говорит, что в дни, предшествовавшие публикации указа, контракты, срок которых истекал, были продлены на несколько месяцев, пока не появились какие-либо новости, и что со вчерашнего дня люди, с которыми она общалась, стали более спокойными. Нам кажется, что они идут навстречу важным требованиям сектора. Кроме того, я думаю, что гибкость трудового режима поможет нам, не столько в самой работе, где уже действует режим UOCRA, сколько в профессиональных задачах и других", - сказал Дамиан Табакман, президент Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). В связи с этой новостью специалисты находят различные ключевые моменты для дальнейших шагов рынка. Отмена закона оставляет в руках сторон такие ключевые аспекты, как срок контракта, индексация корректировок, их периодичность и валюта, в которой они выплачиваются. Гомес Пикассо считает, что такая свобода побудит домовладельцев выставлять свою недвижимость на официальный рынок аренды. По мнению экономиста Федерико Гонсалеса Руко, специализирующегося на жилищных вопросах, DNU "отбеливает предложение и признает то, что уже происходило на практике". Он утверждает, что указ подтверждает сценарий, который действовал за спиной закона об аренде, подобно правилам, действовавшим до 2020 года. "В последнее время контракты уже заключались в долларах, как правило, на согласованные сторонами сроки менее трех лет", - говорит он. Доктор Абатти считает указ "хорошей практикой". Абатти считает, что указ "мобилизует рынок аренды жилья, где не хватало предложения, и благодаря этому восстановлению арендаторы смогут выбирать и договариваться о цене аренды, чего они не могут делать сегодня. Если эта мера со временем сработает, то арендатор будет сам решать, какую недвижимость сдавать и по какой стоимости, потому что будет предложение", - говорит Лиотто. По его мнению, нынешняя ситуация вынуждает арендатора довольствоваться тем, что есть в наличии, иногда отказываясь от места и платя больше. С этой точки зрения он ожидает, что "когда в квартале будет два или три объекта для аренды, владелец не захочет, чтобы он пустовал, потому что он будет лишен арендной платы, и тогда решение будет принимать арендатор". Вот почему мы хотели принять эту меру, чтобы было предложение и чтобы такая ситуация не возникала". Гомес Пикассо также считает, что либеральная политика аренды позволит сдержать рост цен, который фиксирует рынок. Только за последний год однокомнатные квартиры подорожали на 210,3 %, двухкомнатные - на 242,5 %, а трехкомнатные - на 220 %, согласно мониторингу арендной платы Центра экономических и социальных исследований Scalabrini Ortiz. Цены не перестанут расти из-за инфляции, но, конечно, рост будет более умеренным, чем если бы закон оставался в силе", - говорит он. Он объясняет это тем, что до сих пор корректировки не успевали за инфляцией, поэтому владельцы предотвращали сжижение квоты, повышая начальную цену контракта. Теперь же они перестанут предвидеть рост цен и будут индексировать контракт в соответствии с инфляцией. "Хотя новая нормативная база оставляет практически все на усмотрение сторон, специалисты считают, что некоторые вещи могут естественным образом вернуться к тому, что было до принятия законов". "По моим оценкам, договоры аренды будут заключаться на два года, то есть на тот срок, который устраивал арендодателей и арендаторов, - говорит Лиотто. Будет ли наплыв договоров аренды или рынок замрет? Этот вопрос остается открытым. Гомес Пикассо сдержанно относится к идее быстрого оживления рынка, учитывая его вялый характер. Президент CUCICBA согласна с ней, и для нее восстановление рынка зависит от того, сколько времени потребуется для восстановления доверия. "В течение трех с половиной лет сектор недвижимости был очень сильно наказан, как арендаторы, так и владельцы, и я думаю, что в среднесрочной перспективе мы начнем перестраиваться", - говорит она. По мнению президента CUCICBA, кошмар, связанный с отказом от сдачи в аренду жилья, которое приносило им доход, в условиях, когда цены на недвижимость достигли стимулирующего уровня, заставил владельцев уйти с рынка аренды. "Они покупали его как инвестицию и ценное убежище, чтобы иметь ежемесячный доход, покрывающий расходы и приносящий прибыль, а он оказался жалким. На самом деле, у меня до сих пор есть действующие контракты по невероятным ценам, например, 60 000 песо в месяц за аренду трехкомнатной квартиры", - анализирует он. Крайности никогда не бывают хорошими, и, несмотря на оптимизм некоторых специалистов, есть и мнения, которые обеспокоены новым сценарием. "Мне кажется, что при такой свободе возникнут проблемы, особенно если учесть, что в контрактах нет минимальных условий. С 1921 по 2023 год существовал минимальный срок, так что такая ситуация неизвестна всем аргентинцам", - говорит Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на вопросах недвижимости. Он считает, что когда он был введен более 100 лет назад, "это было сделано для того, чтобы помешать арендодателям управлять рынком по своему усмотрению и не причинять вреда арендаторам". Например, если арендодатель заключит договор только на три месяца, арендатор окажется в нестабильной и дорогостоящей ситуации". "Гервасио Муньос, президент Национальной федерации арендаторов, также обеспокоен дерегулированием: "Я думаю, что отсутствие нормативной базы станет проблемой для всех сторон и закончится тем, что все будут против всех". "Как и в 1921 году, как упоминает Эспер, Муньос обеспокоен ролью арендатора. "Сила сделки зависит не от предложения, а от условий тех, кто садится за стол переговоров. Например, арендатор приходит в агентство недвижимости, руководствуясь необходимостью, а на другой стороне находится человек, который решает, кому он предпочитает сдавать жилье - например, врачу-одиночке или матери-одиночке с двумя детьми", - заключает он".