Закон об аренде: что будет с существующими договорами в случае принятия новых изменений?
Аргентина 2023-08-25 20:02:37 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Рынок недвижимости взволнован. Палата депутатов сделала позитивный шаг, дав зеленый свет законопроекту, вносящему изменения в закон об аренде. Проект, продвигаемый оппозицией правительству, предлагает, в частности, изменить некоторые из наиболее спорных пунктов нормы: установить двухлетний срок действия контрактов вместо трех и производить корректировку не реже одного раза в четыре месяца с индексацией по выбору сторон. "В ожидании рассмотрения проекта в Сенате мнения об условиях проекта разделились, хотя отраслевые палаты поддерживают изменения, чтобы оживить разрушенный и находящийся в кризисе сектор. За пределами видений рынок снова нажал на кнопку "пауза" и - как и при любом объявлении о переменах - бросил якорь, чтобы не уплыть в неопределенность. "В этом контексте среди арендодателей, арендаторов и агентов по недвижимости возникает вопрос. Что произойдет с существующими договорами аренды, если поправки к закону будут приняты? К счастью, ответ на этот вопрос прост и прямолинеен: "Закон не имеет обратной силы, если это прямо не предусмотрено", - говорит Энрике Абатти, юрист и президент Аргентинской палаты владельцев недвижимости. Другими словами, изменение закона не затрагивает действующие контракты". Эксперт пояснил, что новый закон будет применяться к контрактам, заключенным после его вступления в силу, поэтому "действующие контракты останутся в силе", уточнил он. То же самое произошло, когда в июле 2020 года был принят действующий сегодня закон об аренде. Договоры, действовавшие на момент принятия закона, сохраняли свои условия до момента их расторжения. "В случае принятия данного законопроекта к договорам, действовавшим на условиях действующего закона об аренде, можно будет применять вопросы, которые будут определены новым законом. "Например, если судья должен вмешаться в дело о ремонте, он воспользуется определением срочного урегулирования в законе и применит этот критерий", - сказал Мариано Эспер, юрист и аспирант, преподаватель UBA, Austral, Notarial Argentina, специализирующийся на вопросах недвижимости и бизнеса. В этом же ключе он отметил, что "еще один момент, который будет применяться к текущим контрактам, - это штраф за досрочное расторжение временных контрактов", который предлагается законопроектом. Это отсылает к одному из пунктов предложения с половинной санкцией, в котором предлагается в договорах на срок менее минимального установленного законом срока (два года, согласно данному законопроекту) уточнить, что штраф за досрочное расторжение (в размере двухмесячной арендной платы, как сейчас) должен рассчитываться исходя из стоимости аренды того месяца, в котором имущество возвращается, т.е. за последний месяц аренды. Это важно, поскольку действующий закон не уточняет, на основании какого месяца рассчитывается "штраф". "Принципиальным является тот факт, что существует инструмент, который позволяет сохранить условия договора даже в случае принятия нового закона. Речь идет о пролонгациях, которые могут продлить срок действия соглашения до 20 лет. Это может быть использовано до тех пор, пока объект недвижимости и стороны остаются прежними, так что в случае смены арендатора или объекта недвижимости необходимо инициировать заключение нового договора с учетом последнего вступившего в силу закона. "Это очень распространенная практика в настоящее время, поскольку арендодатели, у которых сложились хорошие отношения с арендаторами и которые не хотят подчиняться условиям нового закона, обратились к этой альтернативе. "Большинство контрактов продлевается на полгода. Это наиболее целесообразно в условиях инфляции, поскольку при продлении контракта новая цена может быть установлена в соответствии с рынком и свободным соглашением сторон, а не на основе роста индекса лизинговых контрактов (ICL) Центрального банка, который не успевает за инфляцией", - заявил Энрике Абатти".