Закон об аренде: изменения, одобренные Палатой депутатов, и шесть ключевых моментов для арендодателей и арендаторов
Аргентина 2023-08-24 09:55:30 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
На специальном заседании, которое началось после 12.30 и закончилось до 16.00, Палата депутатов одобрила предложенное оппозицией мнение меньшинства по изменению закона об аренде, который уже три года наказывает рынок недвижимости. "Предложение оппозиции состоит из четырех пунктов, среди которых наиболее спорные из действующего закона: "Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищных вопросах, признал одобрение как отличную новость и резюмировал изменения как "два года и свобода для роста". Специалист приветствовал тот факт, что принятие законопроекта позволяет проводить стагфляцию. Иными словами, зафиксировать повышения с самого начала, как это было до 2020 года. Кроме того, сохраняется индексация, но не только по LCI, но и по другим индексам, расширяется круг пунктов временной аренды, сохраняется обязанность регистрироваться в AFIP (она уже существовала до 2020 г.), но формулировка улучшается. А среди налоговых изменений он выделил то, что оно упорядочивает порядок уплаты налогов при едином налогообложении, когда собственник имеет три и менее домовладений, и освобождает собственников в некоторых случаях от НДФЛ и дебетов и кредитов. "Проект, получивший половину санкции, был проголосован после мнения большинства, поддержанного правящей партией, которое было отклонено при 131 голосе "против" и 109 голосах "за". Последний отстаивал условия принятого в 2020 году закона, наиболее спорными пунктами которого являются трехлетние контракты и ежегодное обновление в соответствии с индексом, подготовленным ЦБ РФ. "В свою очередь, утвержденное заключение предлагает формирование налоговых льгот для собственников. "Мы обязаны защищать слабейшего, которым является арендатор", - заявил на специальном заседании председатель правящего блока Герман Мартинес, аргументируя отрицательное голосование своей партии. После столь долгого ожидания продвижение вопроса в Конгрессе вызывает восторг в палатах сектора. "Теперь, когда нижняя палата одобрила поправки, мы просим Сенат срочно рассмотреть их и принять в качестве закона. В частности, мы призываем сенаторов от правящей партии принять участие в дебатах, чтобы найти окончательное решение нынешнего жилищного кризиса и положить конец страданиям, которые в настоящее время испытывают арендаторы и домовладельцы", - заявила Марта Лиотто, президент УНИКАЛЬНОЙ КОЛЛЕГИИ ИНМОБИЛИАРИОС СЬЮДАД ДЕ БУЭНОС-АЙРЕС. Референт по недвижимости заверил, что изменения, внесенные в действующий регламент, касающиеся срока действия договоров и способа обновления стоимости, соответствуют тому, о чем учреждение и остальные субъекты сектора недвижимости заявляли публично и законодателям всех сил как о необходимых положениях для решения ужасной реальности, в которую попал сектор" "Половина санкции была достигнута с согласия Juntos por el Cambio и двух федеральных межблоков. С другой стороны, среди тех, кто проголосовал против, были Фронт Тодос, La Libertad Avanza (Хавьера Милея), которые не присоединились к остальной оппозиции, поскольку выступали за полную отмену закона, и левые", - говорит Лорена Сапата, директор Agencia Esfera Pública. Сегодняшнее заседание добавило еще одну цифру в альбом дискуссий, порожденных законом", - сказал он. В прошлом году, например, условия стандарта обсуждались более чем на 14 заседаниях специальных комиссий, в которых в апреле-мае приняли участие сто специалистов из различных областей сектора недвижимости. В результате два постановления были проголосованы - наконец-то - сегодня в палате, и теперь внимание приковано к верхней палате". "Это не более чем полусанкция, в Сенате все гораздо сложнее, поскольку большинство там принадлежит правящей партии", - заметил Энрике Абатти, президент Палаты владельцев недвижимости Аргентины. В том же духе высказался и Джерман Гомес Пикассо, соучредитель Reporte Inmobiliario: "Одобрение - это позитивный шаг, но ничто не гарантирует, что модификация будет одобрена в Сенате. К сожалению, правящая партия сегодня выступила против отмены действующего закона, что вызвало бы ложные ожидания относительно того, что может произойти или не произойти в Сенате. "Что касается шансов на продвижение вопроса в Сенате, то в коридорах Конгресса говорили, что это "очень маловероятно", главным образом потому, что нет каналов диалога между правящей партией и оппозицией для продвижения даже по вопросам согласия". "Другой ключевой момент, создающий плащ сомнений относительно сегодняшнего прогресса, - это бездействие, характерное для верхней палаты в последнее время. "Сенату трудно заниматься этим вопросом, поскольку он не заседает уже несколько месяцев, так как не имеет кворума. Стратегия оппозиции там отличается от стратегии в Палате депутатов: в верхней палате, если есть законопроекты, по которым есть договоренность или блоку удается собрать нужное количество, заседание проводится, но в Сенате стратегия оппозиции заключается в том, чтобы не проводить заседание и блокировать вопрос до конца года, поэтому там никогда не наберется нужного количества", - предупредил Сапата. "Единственный выход, хотя и необычный, заключается в том, чтобы правящая партия положила законопроект на стол, но поскольку она не согласна с изменением закона, а блоки, находящиеся в середине, обычно объединяются с правящей партией, это невыполнимо. "Единственная возможность, которую я вижу для рассмотрения этого вопроса в Сенате, заключается в том, что Juntos por el Cambio изменит свою стратегию в этой палате и заключит соглашение с Unidad Federal, который является средним блоком, а затем, возможно, проведет его в пакете законопроектов, касающихся жилищных вопросов", - сказал Сапата. Что касается сроков, то, по его словам, "если вопрос не будет рассмотрен до конца этого года, его придется рассматривать новому составу Сената после выборов, и у них будет возможность изменить или одобрить половину санкции, которая была им направлена". Однако он подчеркнул, что проект "не достиг полного консенсуса, поскольку многие из тех, кто голосовал "за", выступали скорее за отмену, чем за изменение, поэтому я думаю, что новому составу придется еще раз все проанализировать и посмотреть, какие новые договоренности будут достигнуты". "Одним словом, Сапата определил, что необходимо дождаться социальных последствий, которые эта проблема будет иметь "для арендаторов и домовладельцев, если по результатам выборов будет определена новая повестка дня или произойдет что-то, что изменит текущий сценарий, то можно будет неожиданно заняться этим вопросом". В случае одобрения заключения в Сенате законопроект будет санкционирован и опубликован в Официальном вестнике. "Если рынок ратифицирует это, то через четыре-пять месяцев рынок будет перекомпонован, не более того, потому что люди хотят договорной свободы", - сказал Абатти. Гомес Пикассо сказал, что, по их мнению, это произойдет после выборов. "Нам придется подождать, и мы не знаем, как долго. Правда в том, что сегодня мы такие же, как и вчера", - предупредил он. Закон не имеет обратной силы, если это прямо не предусмотрено", - сказал Абатти и пояснил, что, как и действующий закон об аренде, он будет применяться к контрактам, заключенным после возможного вступления в силу нового закона, так что "действующие контракты останутся в силе". То же самое произошло, когда в 2020 году был принят действующий закон об аренде. Контракты, действовавшие на прежних условиях, сохраняли свои условия до окончания срока их действия и даже сохраняют их до сих пор путем пролонгации. "Большинство контрактов продлевается на полгода. Это наиболее целесообразно в условиях инфляции, поскольку при продлении контракта новая цена может быть установлена в соответствии с рынком и свободным соглашением сторон, а не на основе роста индекса договоров аренды (ICL) Центрального банка, который не успевает за инфляцией", - сказал Энрике Абатти. "Цель специального заседания, состоявшегося сегодня в Палате депутатов, - оживить разрушенный и поврежденный рынок как для арендодателей, так и для арендаторов. Вступление в силу этого постановления в 2020 году привело к массовому выводу арендной недвижимости, непомерному росту цен и господству временной аренды. Девальвационный эффект PASO также привел к росту стоимости аренды на 25% в считанные дни и усилил тенденцию к нулевому предложению. "Падение объемов аренды жилья в ЦАБА началось в 2021 году, после введения в действие закона об аренде 27.551, и углубилось в текущем году в связи с ростом инфляции и курсовым разрывом. По данным платформы Argenprop, в июле в стране насчитывалось менее 600 объектов, сдаваемых в аренду, в то время как средний показатель за последние семь лет составлял 2400″, - опубликовал в Twitter аккаунт Argentina en Datos. "Палата компаний, предоставляющих услуги в сфере недвижимости (CAMESI), тем временем обратилась в своем заявлении к членам достопочтенного Сената Аргентины с просьбой срочно рассмотреть и одобрить представленные реформы. По их мнению, более пяти миллионов аргентинских граждан нуждаются в жилье, и данное изменение законодательства, хотя и не обеспечит немедленного восстановления предложения постоянной аренды, может вызвать интерес арендодателей к возвращению на рынок постоянной аренды жилья. "Необходимо, чтобы законодатели осознали социальную драму, которую переживают многие семьи по всей стране, и немедленно приняли меры в соответствии с тем представлением, которое дал им народ", - заявил Мариано Гарсия Мальбран, президент Палаты компаний по оказанию услуг в сфере недвижимости (CAMESI). "Хотя некоторые и проявляют осторожность, новый сценарий повышает ожидания специалистов сектора. "Я думаю, что с этого момента, с этого позитивного сигнала, рынок будет очень доволен (полусанкцией), особенно владельцы. Это должно начать меняться", - комментирует Алехандро Бенназар, президент Аргентинской палаты недвижимости (CIA), - "Однако есть и те, кто придерживается более взвешенных взглядов и понимает, что при появлении новых событий рынок ставит их на ручной тормоз. "Все, что делается для того, чтобы сделать договоры аренды более гибкими и позволяющими корректировать их в соответствии с инфляцией, будет хорошей новостью, но проблема в том, что это должно быть одобрено в Сенате, где достичь соглашения сложнее. Проблема заключается в том, что переход... Кто сейчас захочет подписать трехлетний контракт? Это еще больше парализует рынок", - говорит Соледад Балаян, глава компании Maure Inmobiliaria. "В начале сессии отмена закона была одной из карт на столе. Эта идея, выдвинутая членами организации Juntos por el Cambio и блока La Libertad Avanza, оказалась в числе 12 досье, перечисленных в начале сессии, - проектов, представленных вне рамок двух мнений. Однако на момент голосования 124 голоса "за" при 110 "против" не достигли двух третей, необходимых для включения файлов в сессию, и вариант отмены был исключен. "Некоторые специалисты выделяют положительный момент в том, что закон не был отменен. Абатти заявил, что "полная отмена закона - это нонсенс, потому что в нем есть очень хорошие моменты, например, устранение законодательного запрета на индексацию закона о конвертируемости, то есть индексы больше не могли использоваться". Это анахронизм, юридический и экономический нонсенс, потому что как можно запретить отразить в договоре инфляционное явление? Я согласен не с отменой, а с изменением тех конфликтных моментов, которые сломали нынешний рынок и связи между арендодателями и арендаторами", - сказал он. С ним согласен Дэниел Брин, создатель монитора недвижимости Invertire. "В законе об аренде есть очень положительные моменты, например, определение того, кто должен оплачивать чрезвычайные расходы, кто несет ответственность за договоренности, что электронные сообщения могут считаться действительными, как должен продлеваться договор и в какой срок должны начинаться предварительные переговоры. Что мне показалось неправильным, так как это создавало множество препятствий для арендодателей при аренде в песо, так это то, что при инфляции в 120% срок действия договоров составлял три года, а корректировка была ежегодной, и эти аспекты будут устранены с помощью данной модификации", - проанализировал он.