Закон об аренде: какие изменения могут быть внесены после марафонской сессии Сената?
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
В ходе марафонского заседания, почти в полночь и с официальным большинством голосов, Сенат согласился внести изменения в законопроект о модификации закона об аренде, который был одобрен Палатой депутатов. В результате обсуждения, продолжавшегося чуть менее двух часов, 37 голосов "за" и 29 голосов "против" были направлены на доработку законопроекта. "Каковы дальнейшие шаги по изменению закона? Теперь законопроект вернется в нижнюю палату, где возможны два варианта развития событий: "С одной стороны, если депутаты согласятся и примут изменения, поступившие из Сената, то одобренный законопроект будет санкционирован и станет законом. С другой стороны, если депутаты будут настаивать на первоначальной редакции, то для признания законопроекта законом им потребуется собрать то же большинство или большее, чем то, которое было достигнуто в Сенате, хотя для этого необходим кворум, которого в данном случае трудно добиться. Важно уточнить, что Палата депутатов не сможет отклонить законопроект в редакции Сената или внести в него новые поправки. Дебаты начались сразу после 22.00 и касались двух предложений по изменению действующего закона. В той, что поступила из нижней палаты, выдвинутой оппозицией, предлагается в основном: "С другой стороны, проправительственная инициатива гласит: "Обсуждение проходит в условиях критической ситуации с арендой. По данным Reporte Inmobiliario, в Буэнос-Айресе менее 450 квартир сдаются в аренду по традиционным договорам, а 70% предложения составляют долларовые квартиры. В остальных регионах страны дефицит и неопределенность повторяются. Несмотря на то, что представители арендодателей, арендаторов и риэлторов просили ускорить рассмотрение реформы, чтобы оживить рынок, находящийся под угрозой исчезновения, разногласия между законодателями разных партий вновь затягивают принятие решения и оставляют рынок в подвешенном состоянии. Полугодовой, четырехмесячный или ступенчатый: до принятия действующего закона об аренде в 2020 г. периодичность корректировки арендной платы определялась соглашением между сторонами. Действующий нормативный акт нарушил эту концепцию и установил один из самых спорных ее пунктов: они корректируются ежегодно и основываются на новом индексе, созданном Центральным банком (ICL, Index of Lease Contracts), который рассчитывается из равных частей заработной платы и инфляции. "В условиях, когда инфляция в 2023 г. ожидается на уровне более 140%, замораживание цен контрактов на год означает, что арендодатели "субсидируют" стоимость аренды в течение 12 месяцев. Одним словом, сегодня происходит то, что девальвация квоты снижает рентабельность, делает бизнес менее привлекательным и сдерживает предложение. "Оппозиционный проект предлагает восстановить этот момент: чтобы корректировки происходили не реже одного раза в четыре месяца и определялись согласованным сторонами индексом, которым может быть, например, инфляция. Таким образом, владелец недвижимости может бороться с общим ростом цен и повышать свою норму прибыли. Одним словом, это стимул для владельца предлагать свою квартиру в аренду, но невыгодно для арендатора по сравнению с действующим законодательством". "Однако предложение Frente de Todos имеет малоизвестную подоплеку: предлагаемое изменение - обновление каждые шесть месяцев на основе индекса Casa Propia - не подразумевает улучшения арендной платы, а сохраняет ее на прежнем уровне, который, по данным мониторинга недвижимости Invertire, в августе составил 3,11% в год в долларах для средней арендной платы в городе Буэнос-Айрес. "В частности, он предлагает корректировать контракты каждые шесть месяцев и индексировать повышение арендной платы на коэффициент Casa Propia, который в настоящее время используется для кредитов Casa Propia и Procrear II. Индекс, разработанный Министерством территориального развития и жилищного строительства, учитывает меньший показатель между изменением средней заработной платы за последний год и средней инфляцией за тот же период. В условиях, когда заработная плата в течение многих лет росла ниже инфляции, а также в связи с тем, что индекс включает предельное значение, отдаляющее заработную плату от инфляции, коэффициент будет склонен использовать в качестве ориентира опережающий рост заработной платы, а не инфляции. "То есть, хотя полугодовое обновление звучит лучше, чем годовое, цифры говорят об обратном: "Корректировка каждые шесть месяцев для Casa Propia дает то же, что и ежегодная корректировка для LCI", - говорит экономист, специализирующийся на жилье. "Нынешний способ обновления и тот, который предложен мнением большинства, приносит собственнику убытки, эквивалентные примерно девяти месяцам аренды в период действия договора: три года", - резюмирует он и уточняет, что этот расчет сделан на основе первых трех лет действия закона об аренде".