Закон об аренде: Корректировки цен каждые полгода недостаточно для того, чтобы помешать арендодателям взимать арендную плату в долларах.

Стимулировать предложение арендной недвижимости, при этом цены должны регулироваться в зависимости от характера рыночного спроса. Это те основы, которые ожидаются от модификации закона об аренде в условиях, когда в Буэнос-Айресе опубликовано менее 450 квартир, а цены на них заоблачно высоки. "Есть два предложения по изменению реальности рынка, и они движутся в противоположных направлениях: то, которое продвигает оппозиция и одобрено Палатой депутатов, имеет дух, вдохновленный свободным соглашением между сторонами, которое работало до принятия закона - с индексом на свободный выбор. Это предложение было отклонено в комитете правящей партией, которая внесла изменения в постановление, которое будет рассматриваться сегодня Сенатом с правящим большинством и в котором предлагается корректировать контракты каждые шесть месяцев на основе индекса Casa Propia" "Постановление правящей партии, которое будет рассматриваться Сенатом, оторвано от текущей реальности и драмы отсутствия предложения аренды. Он лишь подливает масла в огонь, поскольку увеличит нехватку свободных квартир для аренды, так как предлагает все положения, противоречащие имущественному праву", - отмечает Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей Аргентины. "Полугодовой, четырехмесячный или ступенчатый: до принятия нынешнего закона об аренде в 2020 году периодичность корректировки арендной платы вытекала из соглашения между сторонами. Действующий нормативный акт нарушил это представление и установил один из наиболее спорных моментов: они корректируются ежегодно и основываются на новом индексе Центрального банка (ICL, Index of Lease Contracts), который рассчитывается из равных частей заработной платы и инфляции. В условиях, когда инфляция в 2023 г. ожидается на уровне более 140%, замораживание цен контрактов на год означает, что арендодатели "субсидируют" стоимость аренды в течение 12 месяцев. Одним словом, сегодня происходит то, что девальвация квоты снижает рентабельность, делает бизнес менее привлекательным и дестимулирует предложение". "В проекте, представленном оппозицией и одобренном Палатой депутатов, предлагается восстановить этот момент: корректировки должны происходить не реже одного раза в четыре месяца и определяться согласованным сторонами индексом, которым может быть, например, инфляция. Таким образом, владелец недвижимости может бороться с общим ростом цен и повышать свою норму прибыли. Одним словом, это стимул для собственника предлагать свое жилье в аренду, но минус для арендатора по сравнению с действующим законодательством. "Однако мнение Фронта Тодос, которое будет обсуждаться в Сенате, имеет малоизвестную подоплеку: предлагаемое изменение - обновление каждые шесть месяцев на основе индекса Procrear - не предполагает улучшения арендной платы, а оставляет ее на прежнем уровне, который, по данным монитора недвижимости Invertire, в августе составил 3,11% в год в долларах для средней арендной платы в городе Буэнос-Айрес. "В частности, он предлагает корректировать контракты каждые шесть месяцев и индексировать повышение на коэффициент Casa Propia, который в настоящее время используется для кредитов Casa Propia и Procrear II. "Индекс, разработанный Министерством территориального развития и жилищно-коммунального хозяйства, учитывает меньший показатель между изменением средней заработной платы за последний год и средней инфляцией за тот же период. В условиях, когда заработная плата в течение многих лет росла ниже инфляции, а также в связи с тем, что индекс включает предельное значение, отдаляющее заработную плату от инфляции, коэффициент будет склонен использовать в качестве ориентира опережающий рост заработной платы, а не инфляции. "То есть, хотя полугодовое обновление звучит лучше, чем годовое, цифры говорят об обратном: "Корректировка каждые шесть месяцев для Casa Propia дает то же, что и ежегодная корректировка для LCI", - говорит экономист, специализирующийся на жилье. "Способ обновления действующего закона и способ, предложенный большинством голосов, приносят арендодателю убыток, эквивалентный примерно девяти месяцам аренды за период действия договора: три года", - резюмирует он, уточняя, что этот расчет сделан на основе первых трех лет действия закона об аренде. "Учитывая состав индекса, арендодатель сможет увеличить свою прибыль по сравнению с действующим законом только в том случае, если в течение длительного периода времени заработная плата будет расти значительно выше инфляции, что в нынешних макроэкономических условиях маловероятно. Закон не должен отпугивать, и предложение использовать Casa Propia на полугодовой основе сохраняет прежний сценарий", - заключает эксперт. "Действующий закон позволяет взимать с арендатора авансовые платежи в размере до месячной арендной платы". Одобренный депутатами законопроект вносит в эту статью дополнение, гарантирующее "внесение арендной платы авансом на срок более одного месяца, без ущерба для тех авансовых платежей, которые арендатор решит внести в начале или в ходе действия договора". Другими словами, данное дополнение позволяет арендатору авансировать платежи в начале или в течение срока действия договора. Это преимущество позволяет арендатору вести переговоры о цене аренды, поскольку если арендодатель просит, например, 100 000 песо в месяц, он может предложить заплатить фиксированную сумму авансом, а затем снизить размер рассрочки до 70 000 песо", - говорит Абатти. "Между тем, мнение большинства, согласованное Сенатом, хочет устранить эту возможность проекта, сопровождаемую половинной санкцией, и оставить ее в том виде, в каком она установлена действующим законом". "Что касается регулирования временной аренды в чернильнице, то действующий закон уточняет, в каких исключениях договоры аренды могут быть заключены на срок менее установленного законом трехлетнего срока. Среди них - случай "комнаты с мебелью, которая сдается в аренду с целью туризма, отдыха или чего-то подобного". Если срок договора или последовательных договоров превышает три месяца, то считается, что он был заключен не для этих целей". На практике, поясняет Абатти, сегодня, если арендатор хочет снять жилье более чем на три месяца, он не может этого сделать, поскольку с юридической точки зрения будет считаться, что договор был заключен не для туристических целей, и открывается возможность остаться на три года. "Однако сегодня арендатор, желающий остаться на срок более трех месяцев, но менее трех месяцев, предусмотренных законом, заключает второй договор по окончании срока на имя родственника или знакомого арендатора. Таким образом, это становится новым контрактом, и трехмесячный срок начинает течь заново". "В законопроекте, принятом Палатой депутатов, этот критерий сохраняется, но добавляется, что он будет презюмироваться, если не будет доказано обратное. Это означает, что если будет доказано, что это было сделано для этих целей, то арендатор не имеет права претендовать на проживание в течение трех лет. "В заключении, которое большинством голосов вышло на пленарном заседании Сената, предлагается исключить это дополнение и оставить его в действующем законе, чтобы в случае истечения трех месяцев арендатор получал право на проживание в течение трех лет. "Одним из пробелов в действующем законе является определение срочного ремонта, когда повреждение имущества затрудняет его использование. Эта серость обычно уточняется в договоре, и обычно указывается, что менеджер или брокер по недвижимости, управляющий арендой, может определить, является ли ущерб срочным. "Это уточнение связано с тем, что в случае, если арендодатель не отвечает в течение 24 часов после подачи жалобы, арендатор имеет право нанять специалиста для устранения проблемы и взыскать с арендодателя расходы. Это может стать проблемой для арендодателя, так как он теряет возможность искать наиболее удобный бюджет для ремонта". "Депутаты добавили в законопроект пункт о том, что срочным считается любой ремонт, который в силу своей серьезности препятствует или мешает использованию и пользованию арендованным имуществом, например, если прорвало трубу и имущество затоплено". "Однако в заключении сенаторов предлагается исключить это определение и оставить действующий закон в его нынешнем виде. "Это противоречит отношениям между арендодателем и арендаторами, поскольку за 24 часа трудно определить, что является срочным, а что нет. Мнение большинства в Сенате предлагает сохранить - в том виде, в каком он установлен в действующем законе об аренде, - режим досрочного расторжения договора, - говорит Абатти. Согласно положению, по истечении шести месяцев арендатор может расторгнуть договор, в этом случае он должен компенсировать арендодателю полтора месяца арендной платы, действующей на момент расторжения договора. Если это происходит по истечении года, то сумма уменьшается до одного месяца. "Законопроект, одобренный Палатой депутатов, напротив, предлагает уточнить, что для расчета компенсации сумма определяется по текущей цене, по которой возвращается имущество, в случае если цена изменилась в этом месяце. "Согласно действующему закону об аренде, как арендатор, так и арендодатель могут сообщить о наличии договора в Федеральное управление государственных доходов нации (AFIP). В соответствии с этим вопросом судья обязан информировать AFIP о существовании договора в ходе судебного разбирательства. С другой стороны, законопроект, одобренный Палатой депутатов, устанавливает, что только собственник может заявлять о договорах в AFIP, и отменяет обязанность судей денонсировать договор".