Закон об аренде: ответы на шесть основных вопросов, которые задают арендодатели и арендаторы в связи с принятыми изменениями.
Аргентина 2023-08-23 20:03:21 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
На специальном заседании, которое началось после 12.30 и закончилось до 16.00, Палата депутатов одобрила предложенное оппозицией мнение меньшинства по изменению закона об аренде, который уже три года наказывает рынок недвижимости. "Предложение оппозиции состоит из четырех пунктов, среди которых наиболее спорные из действующего закона: "Федерико Гонсалес Руко, специалист по экономике, назвал одобрение отличной новостью и резюмировал изменения как "два года и свобода для роста". Специалист приветствовал тот факт, что снова разрешено шатание. Другими словами, увеличение может быть зафиксировано с самого начала. Как это было до 2020 года. Кроме того, сохраняется индексация, но не только по LCI, но и по другим индексам, расширяется круг пунктов временной аренды, сохраняется обязанность регистрироваться в AFIP (она уже существовала до 2020 г.), но формулировка улучшается. Среди налоговых изменений он выделил следующие: упорядочивается порядок уплаты моно-налога при наличии трех и менее домов, освобождаются собственники от налога на имущество физических лиц, в некоторых случаях и от дебетов и кредитов. "Принятый законопроект был проголосован после мнения большинства, поддержанного правящей партией, которое было отклонено при 131 голосе "против" и 109 голосах "за". Последний отстаивал условия принятого в 2020 году закона, наиболее спорными пунктами которого являются трехлетние контракты и ежегодное обновление в соответствии с индексом, составляемым ЦБ РФ. "В свою очередь, в утвержденном заключении предлагается формирование налоговых льгот для собственников. "Мы обязаны защищать слабейшего, которым является арендатор", - заявил председатель правящего блока Герман Мартинес на специальном заседании, чтобы аргументировать отрицательный голос правящей партии. После столь долгого ожидания продвижение этого вопроса в Конгрессе вызывает волнение в палатах сектора. "Теперь, когда нижняя палата одобрила поправки, мы просим Сенат срочно рассмотреть их и принять в качестве закона. В частности, мы призываем сенаторов от правящей партии принять участие в дебатах с целью выработки окончательного решения нынешнего жилищного кризиса, положив конец страданиям, которые в настоящее время испытывают арендаторы и домовладельцы", - заявила Марта Лиотто, президент Универсальной коллегии инмобилистов Буэнос-Айреса (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires). Референт по недвижимости заверил, что изменения, внесенные в действующий регламент, касающиеся срока действия договоров и способа обновления стоимости, соответствуют тому, о чем учреждение и остальные субъекты сектора недвижимости заявляли публично и законодателям всех сил как о необходимых положениях для решения ужасной реальности, в которую попал сектор" "Половина санкции была достигнута с согласия Juntos por el Cambio и двух федеральных межблоков. С другой стороны, среди тех, кто проголосовал против, были Фронт Тодос, La Libertad Avanza (Хавьера Милея), которые не присоединились к остальной оппозиции, поскольку выступали за полную отмену закона, и левые", - говорит Лорена Сапата, директор Agencia Esfera Pública. и отметил, что отрадно, что либертарианцы выдвинули свою позицию, а не воздержались или отсутствовали. "Сегодняшнее заседание добавило еще одну маленькую цифру в альбом дискуссий, порожденных этим законом. В прошлом году, например, условия стандарта обсуждались более чем на 14 заседаниях специальных комиссий, в которых в апреле-мае приняли участие сто специалистов из различных областей сектора недвижимости. В результате два постановления были проголосованы - наконец-то - сегодня в палате, и теперь взоры обращены на верхнюю палату. "Это не более чем полусанкция, в Сенате все гораздо сложнее, поскольку большинство находится в руках правящей партии", - заметил Энрике Абатти, президент Палаты владельцев недвижимости Аргентины. В том же духе высказался и Джерман Гомес Пикассо, соучредитель Reporte Inmobiliario: "Одобрение - это позитивный шаг, но ничто не гарантирует, что модификация будет одобрена в Сенате. К сожалению, правящая партия сегодня выступила против отмены действующего закона, что породило бы ложные ожидания относительно того, что может пройти или не пройти в Сенате. "Что касается шансов на продвижение вопроса в Сенате, то в коридорах Конгресса об этом говорили как о "очень маловероятном", главным образом потому, что между правящей партией и оппозицией нет каналов диалога, позволяющих продвигаться вперед даже по вопросам согласия. "Еще один ключевой момент, который бросает тень сомнения на сегодняшний прогресс, - это бездействие, характерное для палаты в последнее время. "В Сенате его рассматривать сложно, поскольку Сенат не заседает уже несколько месяцев, так как не имеет кворума. Стратегия оппозиции там отличается от стратегии в Палате депутатов: в верхней палате, если есть законопроекты, по которым есть договоренность или блоку удается собрать нужное количество, заседание проводится, но в Сенате стратегия оппозиции заключается в том, чтобы не проводить заседание и блокировать вопрос до конца года, поэтому там никогда не наберется нужного количества", - предупредил Сапата. "Единственный выход, хотя и необычный, заключается в том, чтобы правящая партия положила законопроект на стол, но поскольку она не согласна с изменением закона, а блоки, находящиеся в середине, обычно объединяются с правящей партией, это невыполнимо. "Единственная возможность, которую я вижу для рассмотрения этого вопроса в Сенате, заключается в том, что Juntos por el Cambio изменит свою стратегию в этой палате и заключит соглашение с Unidad Federal, который является средним блоком, а затем, возможно, проведет его в пакете законопроектов, касающихся жилищных вопросов", - сказал Сапата. Что касается сроков, то, по его словам, "если вопрос не будет рассмотрен до конца этого года, его придется рассматривать новому составу Сената после выборов, и у них будет возможность изменить или одобрить половину санкции, которая была им направлена". Однако он подчеркнул, что проект "не достиг полного консенсуса, поскольку многие из тех, кто голосовал "за", выступали скорее за отмену, чем за изменение, поэтому я думаю, что новому составу придется еще раз все проанализировать и посмотреть, какие новые договоренности будут достигнуты". "В общем, Сапата определил, что необходимо дождаться социальных последствий, которые эта проблема будет иметь "для арендаторов и домовладельцев, если по результатам выборов будет определена новая повестка дня или произойдет что-то, что изменит текущий сценарий, то можно будет неожиданно заняться этим вопросом". Если Сенат одобрит заключение, то законопроект будет санкционирован и опубликован в Официальном вестнике. "Если рынок ратифицирует это, то через четыре-пять месяцев рынок будет перекомпонован, не более того, потому что люди хотят договорной свободы", - сказал Абатти. Гомес Пикассо сказал, что, по их мнению, это произойдет после выборов. "Нам придется подождать, и мы не знаем, как долго. Правда в том, что сегодня мы такие же, как и вчера", - предупредил Гомес Пикассо. Закон не имеет обратной силы, если это прямо не предусмотрено", - сказал Абатти и пояснил, что, как и действующий закон об аренде, он будет применяться к контрактам, заключенным после возможного вступления в силу нового закона, так что "уже действующие контракты останутся в силе". То же самое произошло, когда в 2020 году был принят действующий закон об аренде. Контракты, действовавшие на прежних условиях, сохраняли свои условия до окончания срока их действия и даже сохраняют их до сих пор путем пролонгации. "Большинство контрактов продлевается на полгода. Это наиболее целесообразно в условиях инфляции, поскольку при продлении контракта новая цена может быть установлена в соответствии с рынком и свободным соглашением сторон, а не на основе роста индекса договоров аренды (ICL) Центрального банка, который не успевает за инфляцией", - сказал Энрике Абатти. "Цель специального заседания, состоявшегося сегодня в Палате депутатов, - оживить разрушенный и поврежденный рынок как для арендодателей, так и для арендаторов. Вступление в силу этого постановления в 2020 году привело к массовому выводу арендной недвижимости, непомерному росту цен и господству временной аренды. Девальвационный эффект PASO также привел к росту стоимости аренды на 25% в считанные дни и усилил тенденцию к нулевому предложению. "Падение объемов аренды жилья в ЦАБА началось в 2021 году, после введения в действие закона об аренде 27.551, и углубилось в текущем году в связи с ростом инфляции и курсовым разрывом. По данным платформы Argenprop, в июле в аренду было сдано менее 600 объектов недвижимости, тогда как средний показатель за последние семь лет составлял 2400″, - говорится в сообщении Argentina en Datos, опубликованном в Twitter." Палата компаний по оказанию услуг в сфере недвижимости (CAMESI), в свою очередь, в своем заявлении потребовала от членов достопочтенного Сената Аргентины срочно рассмотреть и одобрить представленные реформы. По их мнению, более пяти миллионов аргентинских граждан нуждаются в жилье, и данное изменение законодательства, хотя и не обеспечит немедленного восстановления предложения постоянной аренды, может вызвать интерес арендодателей к возвращению на рынок постоянной аренды жилья. "Необходимо, чтобы законодатели осознали социальную драму, которую переживают многие семьи по всей стране, и немедленно приняли меры в соответствии с тем представлением, которое дал им народ", - заявил Мариано Гарсия Мальбран, президент Палаты компаний по оказанию услуг в сфере недвижимости (CAMESI). "Хотя некоторые и проявляют осторожность, новый сценарий повышает ожидания специалистов сектора. "Я думаю, что с этого момента, с этого позитивного сигнала, рынок будет очень доволен (полусанкцией), особенно владельцы. Это должно начать меняться", - комментирует Алехандро Бенназар, президент Аргентинской палаты недвижимости (CIA), - "Однако есть и те, кто придерживается более взвешенных взглядов и понимает, что при появлении новых событий рынок ставит их на ручной тормоз. "Все, что делается для того, чтобы сделать договоры аренды более гибкими и позволяющими корректировать их в соответствии с инфляцией, будет хорошей новостью, но проблема в том, что это должно быть одобрено в Сенате, где достичь соглашения сложнее. Проблема заключается в том, что переход... Кто сейчас захочет подписать трехлетний контракт? Это еще больше парализует рынок", - говорит Соледад Балаян, глава компании Maure Inmobiliaria. "В начале сессии отмена закона была одной из карт на столе. Эта идея, выдвинутая членами блока Juntos por el Cambio и блока La Libertad Avanza Хавьера Милея, оказалась в числе 12 файлов, перечисленных в начале заседания как проекты, представленные вне двух мнений. Однако на момент голосования 124 голоса "за" при 110 "против" не достигли двух третей, необходимых для включения файлов в сессию, и вариант отмены был исключен. "Некоторые специалисты выделяют положительный аспект отказа от отмены закона. Абатти заявил, что "полная отмена закона - это нонсенс, потому что в нем есть очень хорошие моменты, например, устранение законодательного запрета на индексацию закона о конвертируемости, то есть индексы больше не могли использоваться". Это анахронизм, юридический и экономический нонсенс, потому что как можно запретить отразить в договоре инфляционное явление? Я согласен не с отменой, а с изменением тех конфликтных моментов, которые сломали нынешний рынок и связи между арендодателями и арендаторами", - сказал он. С ним согласен Дэниел Брин, создатель монитора недвижимости Invertire. "В законе об аренде есть очень положительные моменты, например, определение того, кто должен оплачивать чрезвычайные расходы, кто несет ответственность за договоренности, что электронные сообщения могут считаться действительными, как должен продлеваться договор и в какой срок должны начинаться предварительные переговоры. Что мне показалось неправильным, так как это создавало множество препятствий для арендодателей при аренде в песо, так это то, что при инфляции в 120% срок действия договоров составлял три года, а корректировка была ежегодной, и эти аспекты будут устранены с помощью данной модификации", - проанализировал он.