Закон об аренде возвращается: что будет с договорами, если DNU отклонят в Сенате и Палате депутатов?

Сенат был созван на заседание в 11 утра в этот четверг, чтобы обсудить декрет о необходимости и срочности 70 23 о дерегулировании экономики, в условиях сильного напряжения между Casa Rosada и вице-президентом Викторией Вильярруэль за ее решение принять обсуждение DNU, зная, что у оппозиции будут голоса, чтобы отклонить его. До 8 вечера, после бурных дебатов в зале, Сенат проголосовал против DNU 42 голосами против 25 положительных и четырьмя воздержавшимися. Теперь в Палате депутатов должны состояться дебаты, чтобы одобрить или отклонить DNU от декабря 2023 г. "Каса Росада" направила вчера заявление, в котором утверждает, что отказ от декрета означал бы "серьезный откат назад в правах и потребностях аргентинского народа". "Одним из таких откатов было бы возвращение к отмененному закону об аренде, поскольку DNU, подписанный президентом Хавьером Милей через несколько дней после вступления в должность в декабре - и вступивший в силу 29 числа того же месяца - включал полную отмену закона 27.551, принятого в июле 2020 года, и изменений, внесенных в него в октябре 2023 года. "С момента вступления в силу ДНУ закон был оставлен без действия, а договоры аренды вернулись к нормам Гражданского и торгового кодекса страны, с некоторыми изменениями, которые означают свободное соглашение между сторонами для определения срока действия договора, валюты, в которой он будет оплачиваться, типа индекса, который будет использоваться для корректировок, периодов, в которые будут вноситься такие корректировки, типа гарантии, которая должна быть представлена, среди других вопросов общего соглашения между арендодателями и арендаторами. "Кроме того, с этого момента рынок начал восстанавливаться, и было заметно положительное влияние того, что арендодатели и арендаторы не должны быть привязаны к трехлетнему договору с ежегодной корректировкой по индексу LCI, публикуемому Центральным банком в условиях ежемесячной инфляции. Контракты в наши дни заключаются в основном на два года, в песо, с ежеквартальными или четырехмесячными корректировками и с использованием индекса потребительских цен (ИПЦ). Постепенно арендодатели начали снова выставлять свою недвижимость на рынок, и, спустя более двух месяцев после отмены закона об аренде, цифры красноречивы: предложение жилья в CABA увеличилось на 106% с декабря. Кроме того, рост цен на публикации замедлился, а повышение цен, зарегистрированное в последние месяцы, было ниже уровня инфляции. Короче говоря: увеличение предложения и снижение цен, то, что казалось невозможным на рынке аренды в последние три года, было достигнуто за несколько месяцев с отменой закона. "Договоры аренды жилья возвращены DNU к условиям, установленным Гражданским и Коммерческим кодексом, как они были до июля 2020 года, с некоторыми внесенными изменениями. Но все договоры, которые были подписаны до ДНУ в соответствии с действующими нормами и в силу отсутствия обратной силы закона, сохраняют условия, на которых они были подписаны, до тех пор, пока не прекратят свое действие либо путем расторжения, либо путем отмены. "Таким образом, ДНУ не затрагивает договоры, подписанные в соответствии с законом об аренде, как с тем, который был принят в июле 2020 года (27.551), так и с его изменениями от 18 октября 2023 года (27.737). "Теперь, если ДНУ будет отклонено в Конгрессе обеими палатами и закон снова вступит в силу, то же самое произойдет с договорами, подписанными с 29 декабря в соответствии с ДНУ и Гражданским и коммерческим кодексом. Другими словами, арендаторы и арендодатели надолго разделятся на тех, у кого договоры по закону 2020 года, тех, у кого договоры по закону с изменениями 2023 года и тех, кто подписывает договоры по новым условиям Гражданского и коммерческого кодекса, установленным ДНУ. В связи с этим среди арендодателей, арендаторов и агентов по недвижимости возникает вопрос. Что будет с договорами аренды, действующими после принятия ДНУ, если его отклонить? К счастью, на этот вопрос есть простой и линейный ответ: "Закон не имеет обратной силы, если это прямо не предусмотрено", - говорит Энрике Абатти, адвокат и президент Палаты арендодателей Аргентины. Другими словами, изменение или отмена закона или его повторное применение не влияет на действующие контракты", - поясняет эксперт, - "действующие контракты останутся в силе". То же самое произошло, когда закон об аренде был принят в июле 2020 года, а затем в октябре, когда в него были внесены изменения, действующие контракты сохранили свои условия до момента их расторжения. То же самое произойдет и с договорами, заключенными в соответствии с отмененным законом и по правилам Гражданского и торгового кодекса со свободными соглашениями между сторонами в случае отклонения ДНУ в Конгрессе и возвращения к спорному закону об аренде. "У всех договоров, когда истекает срок их действия, есть две альтернативы: продлить или начать новый договор. В то же время они действуют до истечения срока их действия".