Закон об аренде жилья: мелкий шрифт законопроекта, принятого в Палате депутатов
Аргентина 2023-08-24 20:02:32 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
После того как закон об аренде более года пролежал в ящике стола, он был вновь рассмотрен в Конгрессе, и появились первые проблески изменений. Палата депутатов дала зеленый свет законопроекту, представленному оппозицией, который, в случае одобрения в Сенате, может восстановить "гнутый" рынок аренды. "Два года и свобода для роста", - резюмирует Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищных вопросах. В заключении предлагается изменить два наиболее спорных момента закона об аренде: срок действия договора с трех до двух лет и методику корректировки, которая переходит от ежегодной к свободной периодичности с минимальным сроком в четыре месяца и максимальным в 12 месяцев "1. Законодательно установленный минимальный срок. Минимальный срок действия договоров возвращается к минимальному двухлетнему сроку, установленному в Гражданском и Торговом кодексах, а не к трехлетнему, как в действующем законе. "В соответствии с действующим законодательством этот двухлетний срок не распространяется на некоторые виды аренды, например, на договоры аренды для дипломатов или временной аренды для туризма, отдыха и подобных целей. "Однако законопроект предлагает изменить этот аспект. "Вводится новое важное исключение: нет законодательного минимума, когда арендатор хочет арендовать помещение для другой временной цели. Например, когда вам необходимо арендовать жилье на полгода, пока вы заканчиваете строительство собственного дома, или на время длительного лечения. Законопроект предусматривает, что если срок действия контракта превышает три месяца, то считается, что он был заключен не для этих целей", - говорит Мариано Эспер, юрист и аспирант, преподаватель UBA, Austral, Notarial Argentina, специализирующийся на вопросах недвижимости и бизнеса. Изменяет частоту настройки, когда местом назначения является корпус. В одобренном проекте указано, что стоимость аренды обновляется с периодичностью, согласованной сторонами, не реже чем через четыре месяца. По действующему законодательству сумма контракта может быть увеличена только один раз в год "3. Сохраняется разрешение на индексацию договоров аренды. Если речь идет о жилье, то законопроект расширяет перечень индексов индексации, применяемых к цене: индекс Центрального банка по договору аренды (LCI), индекс потребительских цен (CPI), индекс оптовых цен (WPI) и индекс заработной платы (WPI), рассчитываемый Национальным институтом статистики и переписей (INDEC), или их комбинация. "Это расширяет возможности индексации контракта, которая в настоящее время только одна (ICL). Стороны могут даже принять решение о применении некоторых из этих индексов для разных периодов действия договора, поскольку закон не запрещает такой вариант", - говорит Эспер. Специалист пояснил, что индексация не является синонимом стаггинга - метода, который использовался до принятия действующего закона, заранее устанавливающего повышение стоимости при заключении договора: "По мнению Энрике Абатти, юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости и президента Ассоциации владельцев недвижимости. ограничение этими показателями имеет узкое федеральное видение. "Было бы лучше, если бы стороны имели возможность свободного выбора, особенно в провинциях, поскольку индекс INDEC, применяемый к месту в Мисьонес, - это не то же самое, что индекс, подготовленный в Мисьонес. При существующей у нас федеральной системе они должны были разрешить провинциям использовать индексы, разработанные в каждой провинции. Допускаются авансовые платежи сроком до одного месяца. "Он прямо разрешает то, что уже много лет происходит в практике аренды жилья, что не было запрещено законом, но теперь четко разрешено: если арендатор решает вносить авансовые платежи за аренду, он может это делать. Запрет на требование арендодателем (собственником) авансовых платежей сохраняется", - сказал юрист. Регистрация контрактов в AFIP. Обязательство по регистрации в AFIP сохраняется, хотя три вопроса в этой связи исключены: "6. Правила, касающиеся ремонта, остаются неизменными. Если они носят срочный характер (препятствуют или мешают использованию имущества), то должны быть устранены в течение 24 часов с момента уведомления арендатора и не более чем в течение 10 календарных дней, если они не являются срочными. Этот аспект остается неизменным, но в проекте просто уточняется определение срочности средства правовой защиты, что помогает в толковании закона и договоров "7. Налоговые изменения. Во-первых, от уплаты моно-налога освобождаются лица, имеющие до трех сдаваемых в аренду жилых помещений, во-вторых, освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении жилых помещений, сдаваемых в аренду "для проживания, по зарегистрированным в установленном порядке договорам", но с ограничением, определяемым в зависимости от стоимости договоров. "И наконец, в-третьих, предлагается внести изменения в "кредиты и дебеты сберегательных касс или банковских текущих счетов, используемых исключительно для операций, связанных с деятельностью по сдаче в аренду недвижимости для собственного проживания, договоры которых зарегистрированы в установленном порядке, в соответствии с нормативными актами". 8. Досрочное расторжение договора. В договорах, заключенных на срок менее установленного законом минимума (два года, согласно данному проекту), уточняется, что штраф за досрочное расторжение договора (в размере двухмесячной арендной платы, как и в настоящее время) рассчитывается исходя из арендной платы за месяц, в котором происходит возврат имущества, т.е. за последний месяц аренды. Это важно, поскольку в действующем законе не уточняется, на основании какого месяца рассчитывается "штраф". "Следует отметить, что это только половина санкции и она должна быть окончательно утверждена в Сенате. Что касается шансов на продвижение вопроса в верхней палате, то в коридорах Конгресса они были названы "очень маловероятными", главным образом потому, что между правящей партией и оппозицией нет каналов диалога, позволяющих продвигаться даже по вопросам согласия".