Собственное жилье: миллионы остаются без него, несмотря на программы и кредиты

В свои 63 года Анисето Инохоса все еще мечтает о собственном доме. Несмотря на то, что его руки создавали драгоценные украшения из золота и серебра, его работа ювелира не давала ему возможности получить кредит на жилье. Он живет в простой постройке, без штукатурки на стенах и удобств обычного дома. В удачный день он может заработать до 250 боливиано, а иногда и меньше. Этот очерк не призван вызвать сочувствие, а лишь отражать тот факт, что доступ к жилью по-прежнему остается нерешенной проблемой. Хотя в последние годы государство ввело более доступные ставки по кредитам и разработало программы жилищного строительства, мечта о собственном доме осуществилась лишь для немногих. Это подтверждают данные. В рамках Закона о финансовых услугах 100 573 семьи получили кредиты на социальное жилье (VIS), предоставленные коммерческими банками, кооперативами и жилищными кассами под надзором Управления по надзору за финансовой системой. К этому следует добавить государственные программы, реализованные Государственным агентством по жилищному строительству во время правления Эво Моралеса и Луиса Арсе. За почти 14 лет правления эти программы принесли пользу около 151 000 семей. За пять лет правления Арсе, до августа 2025 года, в рамках этой системы было сдано 76 238 домов. Однако эти усилия не смогли сократить дефицит жилья, который, по данным Национального института статистики (INE), достигает 1,6 миллиона домов. Вдали от официального рынка С юных лет Анисето работает ювелиром. Его руки создают украшения, которые попадают в элегантные витрины. В его ремесле, как он сам поясняет, не все так блестяще. Сырье дорогое, прибыль составляет лишь стоимость рабочей силы, а когда рынок охлаждается или страна блокируется, мастерская также теряет свою жизнеспособность. В хороший день он может заработать до 250 боливиано; ученик, если повезет, до 100 боливиано. У него нет фиксированной зарплаты, квитанции или какой-либо формы подтверждения дохода для банка, который требует уверенности в стране, полной неопределенности. Анисето принадлежит к тем 85% боливийцев, которые живут за счет неформальной работы. Люди, которые производят, но не подходят под банковские формы. Поэтому, когда речь заходит о кредитах на социальное жилье, это звучит скорее как ирония, чем как возможность. Он утверждает, что правила требуют стабильного дохода, превышающего 7000 или 8000 боливиано, и документов, которые неформальная повседневная жизнь не может предоставить. Даже 15 % тех, кто имеет наемную работу, по его словам, часто не достигают этого уровня. Результат прост и жесток: программы существуют, но они не для них. Между тем аренда стала вопросом выживания. В городских районах стоимость квартиры легко превышает 2000 боливаров; «дешевая» квартира стоит около 1500 боливаров. На окраинах есть более дешевые комнаты, но за счет достоинства: минимальные площади, без базовых условий, где семья платит от 500 до 800 боливиано. Уставший, Анисето возглавляет строительство кондоминиума, который самоуправляется благодаря ассоциации арендаторов Кочабамбы. В Ллайте строительство продвигается медленно, слишком медленно для тех, кто уже седеет, но продвигается. Его квартира имеет импровизированные жестяные крыши и окна, закрытые «насколько это возможно». Доступ к жилью — это не проблема желания, а проблема правил. Так резюмирует Фредди Окса Крус, юрист по профессии и арендатор, который платит 1800 боливианцев за двухкомнатную квартиру в Ла-Пасе и даже не может переступить порог банка. Требования, по его словам, разработаны таким образом, чтобы исключить тех, кто не имеет постоянного дохода. «Как уличный торговец или юрист, который получает оплату в зависимости от клиента, может доказать свой доход?» — спрашивает он. Есть хорошие месяцы, а есть месяцы с нулевым доходом; эта нерегулярность, обычная в реальной экономике, становится непреодолимым барьером в финансовой системе. Личный опыт подтверждает это. Он пытался получить кредит в размере 20 000 долларов США для антикретико. Ответ был немедленным: он должен был доказать, что его ежемесячный доход составляет не менее 20 000 боливиано. «Мне пришлось бы стать депутатом», — иронизирует он. Даже его статус адвоката с 15-летним стажем не помог; напротив, он утверждает, что свободная профессия играет против него. В лучшие месяцы его доход может составлять около 6000 боливаров, большая часть которых уходит на аренду жилья и офиса. «В конце концов, никаких сбережений не остается», — утверждает он. А владельцу недвижимости неважно, были ли судебные каникулы, блокировки или плохие месяцы: оплата должна быть своевременной. Динамика кредитования С момента принятия Закона о финансовых услугах в 2013 году кредиты на жилье социального назначения стабильно росли. Однако последние данные показывают, что этот импульс начинает терять силу. По данным ASFI, на ноябрь 2025 года портфель кредитов на социальное жилье достиг 29,97 млрд боливиано, что контрастирует с 2,782 млрд боливиано, зарегистрированными в ноябре 2013 года. Рост очевиден и объясняет, почему более 100 000 семей получили доступ к жилью через финансовую систему в этот период. В течение многих лет кредитование развивалось благодаря регулируемым ставкам, длительным срокам и экономике, которая все еще обеспечивала стабильность для городских домохозяйств с официальным доходом. Но темпы уже не те. В период с 2014 по 2021 год рост был ускоренным. Год за годом ипотечный портфель быстро увеличивался и завоевывал место в финансовой системе. В 2015 году ипотечные кредиты составляли чуть более 42% приоритетного портфеля; к 2021 году эта доля превысила 60%. Это был момент наибольшего расширения модели. Но с 2022 года ситуация начала меняться. Рост был медленным, а в последние два года он застопорился. В 2024 году портфель достиг 31,518 млрд боливаров, а год спустя рост был незначительным. Наиболее явным признаком этого является доля: социальное жилье составляет около 61% приоритетного портфеля, и этот процент демонстрирует небольшой спад. Система продолжает выдавать кредиты, но с осторожностью и меньшей динамичностью. Анализ Дефицит жилья по-прежнему остается структурной проблемой, которую не удалось решить с помощью кредитной политики. Таково мнение экономиста Германа Молины, который утверждает, что, несмотря на усилия государства по стимулированию банков к финансированию социального жилья, реальный доступ к нему по-прежнему остается недоступным для широких слоев населения. Молина объясняет, что опросы домохозяйств, проведенные Национальным институтом статистики (INE), ясно показывают, что большая группа людей живет в арендованном жилье или в домах родственников. Проблема заключается не только в недостаточном предложении, но и в низком уровне доходов, из-за которого многие не могут получить доступ к кредитам. Проще говоря: кредит есть, но дохода не хватает. Во время правления бывшего президента Луиса Арсе сохранялась политика, обязывающая банки направлять определенный процент своего портфеля на социальное жилье и производственный сектор. По мнению Молины, намерение правильное: сократить дефицит жилья. Но банки действуют в соответствии со своей основной логикой — защищать сбережения третьих лиц и минимизировать риски, что приводит к требованиям, выполнение которых занимает месяцы. Молина также ставит под сомнение действующую с 2006 года «финансовую репрессию», которая устанавливает процентные ставки и обязательные процентные доли портфеля. По его мнению, эти искажения не работают и должны быть заменены схемой, в которой спрос и предложение определяют финансирование. Экономист расширяет свой взгляд. В Германии, объясняет он, многие люди предпочитают арендовать жилье, потому что покупка недвижимости невыгодна с финансовой точки зрения. В то же время в США законодательство более гибкое, а ипотечные кредиты сопровождаются налоговыми льготами. В этой связи Оскар Гутьеррес Пас, президент Боливийской палаты девелоперов, предупреждает, что в 2025 году объем ипотечного кредитования сократился, особенно в сфере социального жилья, из-за регулируемых ставок, которые не компенсируют риски для банков. Он добавляет, что дефицит жилья по-прежнему носит структурный характер: около 1,5 миллиона домовладений испытывают качественный дефицит, и в центральной части страны требуется 30 000 новых домов в год. Кроме того, строительство жилья сегодня стало намного дороже: с 2023 по 2025 год стоимость выросла более чем на 52%, что оказало давление на цены. К 2026 году в секторе ожидается постепенное восстановление, обусловленное улучшением доступа к кредитам, макроэкономической стабильностью и реальной финансовой инклюзивностью. Анисето продолжает строить стены, как может, медленно, с терпением человека, который уже понял, что система не создана для него. Фредди будет продолжать платить за аренду, месяц за месяцем, пока банки требуют от него доходов, которых в реальной жизни не существует. Сегодня дефицит жилья измеряется не цифрами, а повторяющимися историями. Цифра 7000 боливиано. Это средний доход, который должен иметь человек, чтобы получить кредит на социальное жилье со сроком погашения 30 лет. Что нужно человеку, чтобы оплатить свой ипотечный кредит в финансовой системе. Что требуют банки. Доказанный доход. Банки требуют стабильного и поддающегося проверке дохода. Расчетные листы, трудовые договоры или выписки из банковских счетов являются входным билетом. Те, кто живет на подработку, с самого начала попадают под финансовое подозрение. Платежеспособность. Ежемесячный платеж не должен превышать определенную долю семейного дохода. На практике это исключает семьи с низким или нерегулярным доходом. Отсутствие жилья. Для получения социального жилищного кредита требуется справка об отсутствии собственности. Цель ясна, но проблема в том, что эта процедура увеличивает время, затраты и бюрократию процесса. Кредитная история. Прошлые просрочки, неуплаченные долги или небольшие задолженности имеют большее значение, чем годы неформальной работы.