Изъятие средств из сбережений оказывает давление на рынок недвижимости

Бегство инвесторов из самого традиционного для страны вида финансовых инвестиций сказывается и на других секторах экономики. Бразильская система сбережений и займов (SBPE), один из самых традиционных источников финансирования недвижимости для среднего класса по ограниченным процентным ставкам, страдает от постоянного изъятия средств со сберегательных счетов. Только в январе вкладчики сняли со сберегательных счетов на 20,1 млрд реалов больше, чем положили на депозит. И это после трех лет подряд снятия средств. Инвестиции потеряли 87,8 млрд реалов в 2023 году, 103,2 млрд реалов в 2022 году и 35,4 млрд реалов в 2021 году. В настоящее время банки обязаны отчислять 65% сберегательных вкладов в SBPE. Эта система покрывает до 80% недвижимости стоимостью до 1,5 млн реалов, а процентная ставка ограничена 12% в год, что соответствует пределу Системы финансирования жилья (SFH). Эта система имеет исторически низкий риск дефолта, поскольку платежи ограничены 30% от дохода заемщика, а срок кредита составляет до 35 лет. Специалист в области права недвижимости, адвокат Марсело Тапай отмечает, что рынок недвижимости претерпевает структурные изменения, которые отражают потерю интереса инвесторов к сберегательным счетам. Как низкая доходность по сберегательным счетам, так и расширение возможностей на финансовом рынке побуждают инвесторов к бегству. "Сокращение запасов денег на сберегательных счетах - это путь без возврата. Финансовый рынок сегодня намного проще. Популярные инвестиционные банки позволяют частным лицам вкладывать деньги в финансовые инструменты очень легко и с гораздо большими перспективами возврата. Поскольку на сберегательных счетах остается все меньше средств, банки выделяют все меньше денег на кредиты СБПЭ. По данным Бразильской палаты строительной промышленности (CBIC), в прошлом году количество объектов недвижимости, запущенных через SBPE, сократилось на 20-30 %. CBIC не имеет прогнозов относительно этого способа кредитования на 2024 год. В конце прошлого года организация лишь заявила, что считает, что SBPE восстановится во второй половине года и что количество запусков будет как минимум таким же, как в 2023 году. Бразильская ассоциация кредитных и сберегательных организаций недвижимости (Abecip) прогнозирует, что объем кредитования в системе останется стабильным по сравнению с прошлым годом, на что повлияло как изъятие средств из сбережений, так и все еще высокие процентные ставки. В условиях, когда SBPE пользуется меньшим спросом, у заемщиков среднего класса есть две альтернативы. Первая - это финансирование через Фонд выходного пособия (FGTS). Этот способ также позволяет финансировать недвижимость стоимостью до 1,5 млн реалов под проценты до 12 % в месяц, но требует соблюдения дополнительных правил по отношению к SBPE. Покупатель должен быть трудоустроен не менее трех лет, не иметь другого действующего ипотечного кредита SFH, а также другой недвижимости в городе, где он живет или работает, в соседних муниципалитетах или в том же столичном регионе. Другой вариант - система финансирования недвижимости (SFI), которая соответствует рыночным ставкам и условиям. Этот способ позволяет финансировать недвижимость стоимостью свыше 1,5 млн реалов с нулевым первоначальным взносом (100% от суммы финансирования), но обычно имеет более высокие процентные ставки.В настоящее время основными источниками средств для банков, предоставляющих финансирование на открытом рынке, являются частные ценные бумаги, такие как кредитные векселя на недвижимость (LCI), сертификаты дебиторской задолженности на недвижимость (CRI) и гарантированные векселя на недвижимость (LIG), которые стали предметом недавнего изменения правил Международным валютным советом. По словам Тапаи, в составе фондов финансирования недвижимости произошли изменения: увеличилось количество частных облигаций, которые обходятся учреждениям дороже и повышают стоимость кредитов на покупку недвижимости. "Это плохо для тех, кто финансирует недвижимость, не подпадающую под действие SFH, потому что там нет ограничений по процентной ставке и сроки короче. Ограничений нет, действуют рыночные правила", - говорит он. По словам эксперта, пока невозможно оценить влияние изменений в правилах для LCI, CRI и LIG. Тапай не исключает, что ограничения на запуск этого типа бумаг отразятся в снижении процентных ставок, как утверждает Центральный банк (ЦБ), поскольку часть средств, привлеченных с помощью этих облигаций, не была использована на рынке недвижимости. "Центральный банк утверждает, что это так, но только рынок может сказать, что процентные ставки на свободном рынке упадут", - говорит он. Даже в условиях стагнации SBPE Abecip делает ставку на рост ипотечного кредитования на 3% в 2024 году, при этом объем кредитов, выданных в конце года, составит 259 млрд реалов, что превысит рекордный показатель в 255 млрд реалов, выданных в 2021 году. CBIC, чей анализ сосредоточен на количестве запусков, считает, что объем строительства недвижимости с помощью фондов FGTS и Minha Casa, Minha Vida вырастет на 15 % в 2024 году. В целом по рынку недвижимости, по прогнозам организации, в этом году должно быть запущено 320 000 объектов. Пока невозможно спрогнозировать, будет ли этот объем расти по сравнению с 2023 годом, поскольку статистика за прошлый год еще не завершена.