Правительство и сектор недвижимости по-разному оценивают налоговую реформу

Дополнительный законопроект, регулирующий налоговую реформу, в настоящее время обсуждается в Комитете по экономическим вопросам Сената (CAE), но к нему может быть внесена новая поправка, которая вернет текст в Палату депутатов. Правительство и сектор недвижимости выступают против новой системы налогообложения продажи недвижимости компаниями. Законопроект устанавливает, что для новых продаж недвижимости компаниями, известных как инкорпорации, ставка будет снижена на 40%, что будет эквивалентно 16,78% от налога на добавленную стоимость (НДС). При расчете учитывается стандартная ставка в 27,97%, рассчитанная Министерством финансов после утверждения текста Палатой депутатов. Продажа недвижимости частными лицами останется необлагаемой, как и в настоящее время. Сектор недвижимости критически оценивает изменения. По данным Бразильской палаты строительной промышленности (Cbic), средняя налоговая нагрузка на этот сектор составляет от 6,4 до 8 процентов. Cbic и другие организации сектора, такие как Бразильская ассоциация застройщиков недвижимости (Abrainc), выступают за повышение стандартной ставки с 40 до 60 %, что снизит ставку НДС до 11,98 % и, по мнению представителей сектора, окажет нейтральное влияние на сектор.Экономическая группа, однако, утверждает, что эффективная ставка 16,78 % в текущем тексте не всегда будет отражать окончательное налоговое бремя. Министерство финансов также разъясняет, что налог будет взиматься не со всей стоимости недвижимости, а с разницы между стоимостью продажи и стоимостью земли. В случае покупки нескольких объектов недвижимости для строительства здания из налога будет вычитаться сумма стоимости объектов. На слушаниях в CAE в конце августа президент Abrainc Луис Антонио Франса выступал не только за увеличение понижающего коэффициента, но и за переходный режим, сохраняющий текущее налоговое бремя для проектов, начатых до вступления НДС в силу. Экономическая группа и сектор расходятся во мнениях относительно расчетов стоимости. По данным Министерства финансов, новая система налогообложения снизит стоимость популярной новой недвижимости (стоимостью 200 000 реалов) на 3,5%. Однако новая элитная недвижимость стоимостью 2 миллиона реалов будет стоить на 3,5 % дороже. Министерство финансов подчеркивает, что реформа направлена на введение прогрессивного налогообложения, снижая налоги для самых бедных и повышая их для самых богатых. По данным Cbic, на долю Minha Casa, Minha Vida («Мой дом, моя жизнь»), чьи объекты подешевеют, приходится всего 15% от стоимости продаж на рынке недвижимости, несмотря на то, что жилищная программа регистрирует рекордные показатели. Бразильская ассоциация рынка недвижимости (ABMI) представила расчеты НДС, который придется платить в зависимости от диапазона стоимости недвижимости. Согласно прогнозам, налоговое бремя увеличится на следующие проценты:- 15,4% для недвижимости стоимостью 240 000 реалов;- 30,7% для недвижимости стоимостью 500 000 реалов;- 48,8% для недвижимости стоимостью 1 млн реалов;- 51,7% для недвижимости стоимостью 2 млн реалов;- 68,7% для подразделений;- 55,12% для брокерских расходов;- 58,6% для расходов по управлению недвижимостью;- 136,22% для сделок по аренде. В случае с арендными сделками ABMI требует снижения НДС на 80 %. По мнению организации, ставка в 5,59 % гарантирует нейтральный эффект от налоговой реформы. Экономическая группа подчеркивает, что новая налоговая система позволит возвращать налоги, взимаемые с производственных ресурсов на протяжении всей производственной цепочки. Основной аргумент, однако, касается повышения эффективности в строительном секторе. Это связано с тем, что налоговая реформа позволит сегменту внедрить более эффективные методы строительства, которые в настоящее время не используются, поскольку облагаются более высокими налогами. Эти технологии также могут быть полностью вычтены из налоговых вычетов и, по мнению Казначейства, будут выгодны более дорогим объектам недвижимости. «Благодаря такому росту производительности почти наверняка цена даже новых объектов элитной недвижимости будет снижена по сравнению с текущей ситуацией. Другими словами, новая модель принесет пользу в основном объектам недвижимости с низким уровнем дохода, но она также окажет положительное влияние на объекты недвижимости высокого класса», - говорится в заявлении министерства, опубликованном в июле. Мелина Роча, международный консультант, специализирующийся на НДС, помогла правительству разработать дополнительный законопроект. На общественных слушаниях в CAE в конце августа она заявила, что для сектора аренды будет действовать особый налоговый режим. Что касается расчетов сектора, то, по ее словам, правительство использовало более широкую выборку, чем организации, занимающиеся недвижимостью. «Расчеты сектора хорошо подготовлены, но они не отражают национальную выборку», - сказала она в то время. Давление со стороны сектора недвижимости и других секторов может привести к отсрочке принятия правил налоговой реформы. Это связано с тем, что при изменении текста дополнительный законопроект должен будет вернуться в Палату депутатов. Увеличение редуктора, однако, может иметь побочный эффект. Расширение секторов со специальным режимом может привести к дальнейшему увеличению стандартной ставки НДС. Решение Палаты депутатов о расширении списка продуктов, не входящих в базовую продовольственную корзину, привело к тому, что Министерство финансов повысило расчетную ставку НДС с 26,5 до 27,97 процента. Благодаря этому решению Бразилия теперь имеет самую высокую ставку в мире по этому виду налога, обогнав Венгрию, которая взимает 27 процентов.