Жилищный кризис в Испании: насколько близко мы к этому в Чили?

Выселение Марикармен Абаскаль из Мадрида после 70 лет аренды демонстрирует самую суровую сторону кризиса, выходящего за пределы одной страны: жилье уже не является просто местом для проживания, а в массовом масштабе выступает в качестве финансового актива. В Испании обсуждаются меры по регулированию цен, ограничения для инвестиционных фондов и более активное государственное вмешательство. Происходят процессы социальной мобилизации в защиту жилья, невиданные со времён движения «15-М», участники которых требуют от государства принятия новых законов, а от региональных (или автономных) правительств — применения действующих постановлений. Вновь движения за доступное жилье, противники выселений и те, кто требует соблюдения принципов права на жилье, активно мобилизуются на улицах, в дискуссионных кругах, социальных сетях и в прессе. В Чили с 2014 года назревает кризис в сфере жилья, особенно в плане его доступности. Правительство Хосе Антонио Каста предлагает следующий путь: сократить дефицит жилья за счёт прямого вливания ликвидности в рынок капитала и внесения изменений в Общее постановление по градостроительству и строительству (OGUC). Остановимся на реформе рынка капитала, которая в наибольшей степени сопоставима с испанскими мерами. Цифры не дают повода для самоуспокоенности. В период с 2010 по 2024 год реальная стоимость жилья в Чили выросла на 91 %, тогда как в странах ОЭСР этот показатель составил в среднем 38 %. Дефицит жилья приближается к миллиону единиц, а ставки по ипотечным кредитам с 2020 года выросли вдвое, что было вызвано сокращением финансовых ресурсов вследствие снятия средств с пенсионных счетов. Для значительной части среднего класса покупка жилья становится финансово недоступной. Результат известен: постоянная аренда и все большая концентрация собственности в руках корпоративных инвесторов. Ситуация в Мадриде не кажется такой уж далекой. Законопроект «О рынке капитала и финансировании собственного жилья», представленный правительством Чили, направлен на преодоление этой проблемы с помощью двух инструментов. Национальный фонд жилищного строительства (FONAVI), управляемый BancoEstado, мобилизует до 2 млрд долларов США из государственного бюджета для приобретения ипотечных кредитов на жилье стоимостью до 6 000 UF. В свою очередь, программа «Добровольные сбережения на жилье» (AVV) предусматривает, что государство вносит 3 % первоначального взноса, если семья накопила оставшиеся 7 % в течение не менее 30 месяцев. Финансовая логика ясна. Если FONAVI выкупает ипотечные портфели, банки освобождают капитал и могут выдавать новые кредиты на более выгодных условиях. Снижение стоимости финансирования способствует оживлению кредитного рынка. Проблема возникает, когда стимулируется спрос на рынке, предложение на котором сдерживается ценами на землю и бюрократическими препонами. Международный опыт показывает, что когда темпы строительства остаются низкими, финансовая поддержка в конечном итоге отражается на цене жилья. Другими словами: если семьи могут платить больше, но строительство не ведётся такими же темпами, владельцы или продавцы присваивают часть государственной выгоды за счёт завышения цен. Таким образом, налоговые меры теряют свою эффективность. Мадрид служит неудобным предупреждением. Когда доходность недвижимости растет без достаточных защитных мер, уязвимые семьи оказываются первыми, кого вытесняют с рынка. В Чили инвестиционные фонды уже активно участвуют в рынке аренды через многоквартирные здания. Восстановление глубины рынка капитала после вывода пенсионных средств является неотложной задачей, но этого недостаточно. Финансирование должно сопровождаться рациональным управлением государственными земельными ресурсами, социальной интеграцией и эффективной защитой арендаторов. Если политика ограничивается лишь финансовыми манипуляциями, это может привести к росту цен, раздуванию пузыря и возникновению в наших собственных городах проблем, подобных тем, с которыми сейчас сталкивается Испания.