Новый минимальный размер заработной платы угрожает доступу к жилью для самых бедных слоев населения

Жилищный сектор Колумбии пересчитывает свои счета до десятых долей, особенно в отношении недвижимостных проектов, ориентированных на бедное и среднее население. В стране существуют два типа жилья: социальное жилье (VIS) и жилье приоритетного интереса (VIP). VIP предназначено для семей с низким доходом, а VIS — для семей с низким и средним доходом. Обе категории имеют максимальную цену, определяемую минимальной заработной платой. Этот механизм определен законом, и, следовательно, повышение минимальной заработной платы на 23,8% в этом году может поднять стоимость недвижимости выше того уровня, который может себе позволить средняя семья. Президент Густаво Петро в своих публичных заявлениях призвал строительные компании «перестать говорить своим клиентам, что цены на жилье изучаются с целью их индексации на тот же процент», назвал эту практику «преступным мошенничеством» и попросил Надзорный орган «расследовать и наказать» виновных, если это необходимо. Анги Монсальве Вергара, юрист и архитектор, специализирующаяся на городском праве, предупреждает, что это заявление основано на фундаментальной ошибке: «Жилищное строительство VIS определяется законом, с максимальной стоимостью, выраженной в минимальных заработных платах. Это не финансовая практика и не дискреционное поведение сектора недвижимости», — объясняет она. Этот предел вырос с 213,5 миллионов песо в 2025 году до 262,6 миллионов в этом году, что составляет рост на 23%, точно на столько же, на сколько вырос минимум, но это не означает немедленного и прямо пропорционального роста стоимости готового жилья. Адвокат Алехандро Кинтеро, директор по жилищному строительству и лизингу Asobancaria, имеющий 12-летний опыт работы в Министерстве жилищного строительства, говорит, что «похоже, президент не совсем понимает, о чем говорит, когда говорит о деиндексации», поскольку — и чтобы уточнить этот вопрос — он объясняет, что «минимальная стоимость служит лишь ориентиром» на рынке. Camacol приводит оперативные данные: шесть из десяти продаж VIS заключаются ниже максимальной цены, и повышение цен до предельного уровня не всегда целесообразно на рынке, где у большинства населения доходы не выросли. В Колумбии только 10 % занятых получают минимальную заработную плату, а остальные зарплаты не обязаны повышаться в той же пропорции. На практике только 2,4 миллиона человек начнут 2026 год с более высоким доходом, в то время как более 50% рабочих мест в Колумбии по-прежнему остаются неформальными. Таким образом, общая покупательная способность мало увеличивается по сравнению с более высоким потолком цен для всех граждан. Правительство, не довольствуясь намеком на то, что все жилье, предоставляемое по социальным критериям, подорожает в той же степени, предложило смягчить возможное воздействие с помощью декрета, что не имеет юридического обоснования. «Любые изменения повлекут за собой изменение статьи 293 Национального плана развития, которая является законом», — предупреждает Кинтеро. «Любые изменения повлекут за собой изменение действующей правовой базы», — добавляет он. Попытка принять декрет оставит социальный сегмент в неопределенности до тех пор, пока его не рассмотрит судебная власть, поскольку исполнительная власть возьмет на себя функции, принадлежащие Сенату. Хулиан Фелипе Рохас, партнер Cardona Rojas Lizcano Abogados, согласен: «Декрет не может изменить закон и действовать задним числом. Это затронуло бы только новые проекты». Механизм рынка объясняет это: в Колумбии компании сначала продают, чтобы проверить финансовую жизнеспособность проекта; только после этого они приступают к строительству, следуя модели, унаследованной после кризиса конца 90-х годов. «Сегодня семья подписывает договор о покупке жилья, которое получит через два или три года, и окончательная цена устанавливается исходя из минимальной заработной платы, действующей на момент подписания договора. Здесь возникает финансовый разрыв и возможное охлаждение со стороны предложения [жилья]», — оценивает Рохас. Структура затрат на эти проекты также изменилась. Маурисио Эрнандес, главный экономист BBVA Research, подсчитал, что затраты на рабочую силу составляют 20 % прямых затрат на строительство; в случае VIS влияние этого фактора «пропорционально больше, поскольку в доме нет отделки», так как при сдаче в эксплуатацию в виде «серого» объекта затраты на рабочую силу не распределяются между сантехникой или мрамором: в этом случае заработная плата является основным видом затрат. Ко всему этому добавляются косвенные затраты: производители материалов и поставщики обычно платят минимум, что вызывает цепную реакцию, которая приводит к удорожанию всего, от блоков до плитки. Поэтому строительные компании, особенно небольшие, уже несколько дней сидят и пытаются свести концы с концами. «Строители сегодня не спят ночами, работая с Excel», — комментирует Рохас. Это подтверждает Луис Алехандро Буйтраго, небольшой застройщик из Constructora Buitrago y Asociados, который, хотя и не занимается VIP- или VIS-проектами, отмечает, что цены «нужно повышать в любом случае», но «рынок не воспримет это за один день». По его расчетам, рост затрат на рабочую силу и материалы (сталь, бетон, отделочные материалы) составит около 15%, и он предупреждает о «постепенной корректировке в течение четырех-шести месяцев, пока новые цены не нормализуются». Это отставание объясняет, почему многие строительные компании не спешат поднимать цены в краткосрочной перспективе, хотя небольшое удорожание может отразиться на будущем спросе. Особенно потому, что банки строго следят за соблюдением правил: «Если стоимость жилья выросла, но доход клиента не вырос в той же пропорции, он не сможет внести первоначальный взнос. В таком случае ипотека не будет предоставлена», — поясняет Квинтеро из Asobancaria. Результат может быть болезненным: увеличение числа отказов от покупки со стороны семей, чьи сбережения оказались недостаточными. Здоровье ипотечной системы также не застраховано от влияния государственного бюджета. Эрнандес из BBVA поднимает вопрос, который обычно остается за рамками дискуссии: фискальная ответственность. Стоимость, по которой государство выпускает долговые обязательства (TES), «устанавливает нижний предел» для остальных процентных ставок в экономике. В декабре Министерство финансов выделило Pimco 23 триллиона песо по средней ставке 13,15%, самой высокой в новейшей истории. Если правительство удорожает свой долг, проценты по ипотечным кредитам, как правило, растут, что является классическим финансовым сценарием, когда государство конкурирует с гражданами за деньги банков. При дорогом государственном долге ставки на социальное жилье вряд ли снизятся; таким образом, сегмент VIS будет оставаться сдержанным, в то время как элитное жилье, которое не зависит от законодательных ограничений и минимальных цен, может возглавить восстановление сектора. Прогноз на 2026 год предполагает, что предлагаемое решение — декрет о деиндексации — может оказаться юридическим плацебо, если не будет решена основная проблема. Квинтеро настаивает: «Если вы хотите защитить семьи, вы не можете разрушить жизнеспособность тех, кто строит их дома».