Жилищное строительство в Колумбии остается в минусе уже два года

Строительный бизнес в Колумбии переживает новый шторм. После пяти лет ухабов, взлетов и падений он уже 21 месяц находится в минусе, и кредиторы считают, что восстановление может занять не один год. Похоже, что постепенное снижение процентных ставок Банком Республики оказалось малоэффективным: в первом квартале этого года падение объемов начатых работ составило 52,7 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Продажи за тот же период сократились на 4,5 %, согласно данным Camacol, крупнейшей торговой ассоциации сектора. Короче говоря, дела идут плохо. Некоторые аналитики утверждают, что, если не принимать во внимание годы пандемии, такого ярко выраженного спада они не видели уже несколько десятилетий. Они подчеркивают, например, снижение доли зданий. Чтобы понять волатильность этой истории, можно выделить четыре ключевых вектора: все еще падающие процентные ставки, камни преткновения в распределении официальных субсидий на социальное жилье, обвал продаж в 2023 году и некоторые изменения в предпочтениях колумбийцев: страна стала региональным лидером по количеству домохозяйств, живущих в арендованном жилье. Сорок процентов колумбийских домохозяйств теперь живут в арендованном жилье. Это тихое изменение, возможно, подстегнутое высокими ценами и кризисом здравоохранения, но, вероятно, оно назревало и раньше. В любом случае, строительный сектор очень неоднороден. При разбивке данных, например, сегмент субсидированного жилья идет параллельно рынку более высокой арендной платы. Кроме того, поведение по городам отличается от места к месту. Андрес Лангебек, директор по экономическим исследованиям Bolívar Group, указывает на ощутимую закономерность: "Сегодня количество вакансий, предложение, не относящихся к ВИС жилья и квартир для продажи или аренды невелико. С конца 1990-х годов, когда страна пережила глубокий экономический кризис, сектор способствовал смене модели, чтобы избежать проблем в будущем. Колумбия перешла от рынка, на котором строители строили, а затем продавали, к рынку, который сосредоточился на обеспечении финансирования проектов до начала строительства. Это минимизировало риск для покупателей, потерпевших кораблекрушение из-за неосуществленных планов, и для застройщиков, которые начали движение кранов без особой твердости. По этой причине, в частности, количество компаний, объявивших о своей неплатежеспособности, на данном этапе было не очень большим, согласно информации, предоставленной Управлением по надзору за деятельностью компаний. А вот где наблюдается негативное влияние, так это в сфере создания рабочих мест. В прошлом году число работников в строительном секторе сократилось на 1,3% по сравнению с 2023 годом. Это означает сокращение около 13 000 рабочих мест, 47 % из которых приходится на строителей. В первом квартале этого года ситуация немного улучшилась, но это данные, в которых сходятся недостатки колумбийского рынка труда. А именно: из каждых 10 созданных рабочих мест 7 являются неформальными. И ситуация может ухудшиться. Еще данные: до пандемии в среднем создавалось 47 000 рабочих мест в месяц. Сегодня, по данным Camacol, создано не более 23 000. Реальность, которая, по словам представителей частного сектора, привела к кругу неформалов. Одно из логических следствий вышесказанного заключается в том, что если компании не несут ответственности за создание спроса на жилье, многие колумбийцы готовы начать работать самостоятельно. Картография гильдий показывает, что это реальность в промежуточных городах Колумбии. Что произошло с субсидиями? Исполнительная власть еще не определила, как она будет распределять ресурсы, но известно, что в Национальном жилищном фонде бюджет будет самым низким с 2018 года. Правительство, стремясь сбалансировать государственные финансы, намекнуло, что в этом году будет значительно сокращено количество субсидий на приобретение жилья, которое в 2021 году достигло потолка в 94 949, а в последние два года составляло около 50 000. Кроме того, камнем преткновения в первые два года правления президента Петро стали общие правила доступа к жилью с новым подходом, который ставит в привилегированное положение маргинальные районы страны. Этот процесс был нелегким из-за различных событий. Сроки доставки ресурсов затянулись. Выплаты при предоставлении жилья также занимали больше времени. В сентябре прошлого года министр жилищного строительства Хельга Ривас признала, что в 2025 году правительство располагало средствами для предоставления лишь 20 500 субсидий, покрывающих процентные ставки, в рамках программы Mi Casa Ya, предназначенной для семей с низкими доходами. Эта помощь была разделена на две части: первоначальный взнос и компенсация процентной ставки. Две недели назад, по данным отраслевых источников, министерство объявило, что будет выделено только 10 800. И теперь, похоже, будущее программы не гарантировано: «Одной из последних вех, повлиявших на поведение сектора, стала приостановка программы», - говорит Фабиан Осорио, директор по отраслевому анализу финансовой компании Corficolombiana. Эксперт напоминает, что правительство объявило об «исчерпании хеджирования процентных ставок для тех домохозяйств, которые пользовались субсидией и не получили такого облегчения» и о приостановке приема новых заявок. В то же время доверие инвесторов на протяжении трех лет было обусловлено колебаниями правительства. Администрация Петро пыталась стимулировать новые каналы кредитования или фигуры в рамках своего видения солидарной экономики. Но, как неоднократно отмечали различные ученые, эти изменения происходят медленно и сложно. На данный момент финансовая система через свои региональные отделения выполнила свою часть работы, что не мешает некоторым наблюдателям отмечать некоторые положительные стороны официального предложения. Например, диверсификацию помощи по территориям или поддержку крестьянского жилья. Правда в том, что общие цифры негативны. Ввод в эксплуатацию нового жилья и строительство нового жилья завершили два года с двузначным ежегодным падением. В первом квартале совокупная стоимость подсектора упала на 6,5 %. Кредитные средства, повторяют они, по-прежнему не самые дешевые. Застройщики выжидают. "С 2023 года, когда продажи упали на 48 %, мы знали, что в этом году нас ждут очень плохие показатели. Это главная причина, по которой можно понять падение на 8,6% в первом квартале 2025 года. Остальная часть года будет по-прежнему плохой. К сожалению. Однако, учитывая данные прошлого года, мы можем предположить, что восстановление произойдет в 2026 году", - заключает Андрес Лангебек.