Большой скандал с недвижимостью: 1 172 фантомных дома, невыкупленная земля и судебное расследование
Испания Телеграм-канал "Новости Испании"
Спустя более месяца после предполагаемого мошенничества, совершенного компанией CJDE FAM2016 и ее коммерческим брендом Grupo 21 при продаже сотен домов, которые так и не были построены, судья принял к рассмотрению первую уголовную жалобу на застройщика. Таким образом, судья считает себя компетентным и видит основания для начала расследования в отношении этой компании, которая продала более тысячи домов и не построила ни одного из них. Именно Инструктивный суд Гранады 1 дал ход этому уголовному заявлению гранадского адвоката Хавьера Ортеги Пардо из LEXForma, который добивается обвинения в мошенничестве и хищении от имени 26 своих клиентов, заплативших за бронирование стольких квартир в Альмуньекаре (Гранада). Помимо того, что они не были построены, они были запланированы на земле, которая никогда не принадлежала застройщику. Согласно консультациям, проведенным этой газетой среди пострадавших людей, некоторых юристов, всех городских советов и рекламы компании, запланированные, но не построенные дома насчитывают 1 172 квартиры, распределенные по 18 урбанизациям. Каждый покупатель заплатил резерв в размере от 12 000 до 55 000 евро. Если учесть, что в среднем на одного покупателя приходится 20 000 евро, то цифра возможной аферы составляет 23,5 миллиона евро, которых, вполне возможно, уже не будет на счетах, где они были размещены. Дело началось весной 2021 года с первых попыток покупки земли, а последняя попытка продажи вне плана была предпринята осенью 2023 года. Два с половиной года продажи несуществующего продукта в муниципалитетах Альмуньекар, Агилас (Мурсия), Альмерия и Рокетас де Мар. EL PAÍS пообщался с представителями городских советов, архитекторами, землевладельцами, юристами и теми, кого затронуло это дело, и ниже приводится рентгеновский снимок этой предполагаемой аферы. Издание также безуспешно пыталось поговорить с компанией. Некоторые сотрудники - два продавца и бухгалтер - ответили на звонок, но отказались от комментариев. Администратор так и не ответил на многочисленные звонки и электронные письма, отправленные этой газетой. Компания, стоящая за этой операцией, - CJDE FAM 2016, базирующаяся в Кордове, в здании, которое в настоящее время не принадлежит ни компании, ни ее нынешнему администратору Франсиско Мануэлю Торресу Гонсалесу, который занимает эту должность с середины 2022 года. До этого времени администратором была Каталина Круз Химера, партнер Торреса Гонсалеса. Этот человек, который в 2011 году присвоил 50 000 евро двоюродного брата для создания компании, которая никогда не работала, в настоящее время не разыскивается, по словам нескольких адвокатов, защищающих пострадавших. Франсиско Мануэль Торрес Гонсалес родился в Уэльве 42 года назад и до середины прошлого десятилетия имел в этом городе гостиничный, текстильный и строительный бизнес. Со временем - и с проблемами - из Атлантической Андалусии она превратилась в Средиземноморскую Андалусию. В настоящее время у нее открыто 14 компаний, согласно информации, предоставленной базами данных компаний. За последние три года Grupo 21 открыла офисы в Рокетас-де-Мар и Альмерии, где работали ее продавцы, которые закрылись в декабре прошлого года, как только информация о случившемся попала в СМИ. У Grupo 21 было три способа подойти к земле, на которой они якобы собирались строить свои дома. Слово "подход" ближе всего к реальности, потому что из 18 урбанизаций ей удалось получить в собственность лишь около 400 квадратных метров, которые составляли один из двух участков, на которых планировалось построить урбанизацию Sabinar 183 в Рокетас-де-Мар. Этот и еще один объект в том же городе стали единственными, в строительстве которых был достигнут определенный прогресс, хотя ни один из них не был завершен, и оба уже несколько недель находятся в состоянии простоя. Grupo 21 подбирала землю тремя способами: во-первых, вела переговоры с владельцами и платила небольшой процент в качестве первоначального взноса, во-вторых, предлагала квартиры в обмен на землю (permuta) и, в крайнем случае, проявляла интерес к приобретению, но никогда не возвращалась. Все три варианта позволили ему выиграть достаточно времени, чтобы начать маркетинг и, в первом и втором случаях, разместить на участке большие рекламные щиты, рекламирующие застройку. По словам Хуана Франсиско Монтьеля, директора компании, владеющей 4070 квадратными метрами земли, на которых было размещено 46 объявлений о продаже домов, весной 2022 года Grupo 21 заплатила небольшой первоначальный взнос, и "мы подписали договор купли-продажи, который они нарушили три раза. Они попросили изменить форму оплаты, мы согласились, но они снова допустили просрочку, и мы расторгли договор". Не удовлетворившись этим, "они снова попросили еще один вариант покупки, который они также не выполнили". Выплата резерва и продолжение переговоров позволили Grupo 21 получить необходимое время для продажи домов. В 2021 году Антонио Хименесу, также проживающему в Агиласе, предложили обменять квартиру на его 2 000 квадратных метров. "Вскоре после этого, - говорит он, - они повесили объявление о продаже. Хорошо, что мы так и не оформили договор купли-продажи земли", - говорит он. Так ничего и не было построено, и, по его словам, "я знаю, что квартиры, которые он собирался отдать мне за землю, были выставлены на продажу, а резерв был собран". В случае с Альмуньекаром дело обстоит еще более любопытно. Земля принадлежала компании Solvia, занимающейся недвижимостью. Grupo 21 проявляла интерес - спрашивала, - но так и не сделала никаких реальных шагов для их покупки. На самом деле их купил частный человек, который и является их нынешним владельцем. Это не помешало торговым представителям Grupo 21 продать 60 домов". EL PAÍS обратился с запросом в четыре городских совета. В Агиласе они подали заявку на получение разрешения на строительство двух объектов (106 домов), но когда муниципалитет возразил и попросил внести исправления, Grupo 21 не стала продолжать процесс. В Альмуньекаре 60 домов из одного комплекса были выставлены на продажу, и, по словам представителей совета, "никакой лицензии не запрашивалось, и об этом ничего не было известно". На самом деле Департамент градостроительства узнал об этом, когда кто-то из заинтересованных лиц обратился с просьбой. Для муниципальных властей это стало неожиданностью. В Альмерии, где на рынок было выставлено 507 домов в шести урбанизациях (одна из них - в Эль-Тойо, районе, зависящем от столицы), была запрошена только одна лицензия. Компания Urbanismo потребовала внести изменения, на которые так и не отреагировала. Наконец, в Рокетас-де-Мар, где все началось, компания Grupo 21 подала заявку на получение лицензии на девять урбанизаций и 499 жилых помещений. Три из них были удовлетворены, и это единственные из 18 правильных. Остальные, по данным мэрии, имели положительные заключения, но не имели документов, которые Grupo 21 не представила. Возникает вопрос, как, не являясь владельцем земли, компания смогла подать заявку на получение лицензий. Адвокат Хосе Паскуаль Позо, подавший уголовное заявление, которое еще не принято к рассмотрению, объясняет: "К сожалению, в мэрии можно подать заявление на получение разрешения на строительство без ущерба для права собственности. Если вы не собираетесь строить или платить за это, вы можете проектировать сколь угодно красиво и дорого. Компания Grupo 21 представила на рынке великолепные макеты и поэтажные планы, демонстрирующие превосходные квартиры. По словам источников, близких к делу, от 10 до 30% ниже рыночной цены, но не по качеству или красоте. Это был крючок. Они наняли архитекторов, которым так и не заплатили. Это случай Адриана Наварро Мартинеса, который разработал четыре проекта, за которые получил оплату в размере 30 % и больше о нем не слышали. Наварро считает, что он потерял много денег за время и персонал, потраченные на эти проекты. По некоторым данным, пять или шесть архитекторов работали на Grupo 21 и не получили зарплату или квартиры, которые им предлагали в качестве компенсации за работу. Именно архитектор из Малаги, по словам источников среди пострадавших, предотвратил распространение предполагаемой аферы на Малагу. В ноябре прошлого года компания Grupo 21 обратилась к этому специалисту, чтобы он начал работу над планами жилищного строительства. Вскоре после этого он понял, что дело нечисто, и прекратил работу, что стало последней попыткой Grupo 21 продать воздух. Единственные два комплекса, в которых хоть что-то было построено, находятся в Рокетас-де-Мар, один из них в Агуадульсе, Residencial del Carmen, который зависит от мэрии Рокетеро. Застройка Sabinar 183 - та, что имеет лицензию, и Grupo 21 владеет половиной земли - продвигается успешно, но строительная компания, заключившая контракт, прекратила работы из-за неуплаты со стороны Grupo 21. Второй проект с минимальным строительством застопорился, едва успев заложить фундамент. Пострадавшие ведут бурные споры о выборе юристов и стратегии, которую каждый из них изберет. Сомнения вызывают гражданские иски, в основном против банков, или уголовные, против компании. Например, в деле Хавьера Ортеги Пардо, по которому было принято первое уголовное заявление, он обвиняет в мошенничестве и растрате двух человек, Торреса Гонсалеса и Круса Химеру, которые выступали в качестве администраторов CJDE FAM 2016, и двух ее коммерческих директоров, которых подавляющее большинство пострадавших обвиняет в незнании реального положения дел. В иске говорится, что CJDE FAM 2016 несет гражданскую ответственность, а два банка, Caixabank и Caja Rural del Sur, являются дочерними компаниями. Юридическая компания El defensor de tu vivienda представляет интересы около 400 пострадавших, которым в ближайшее время будет предъявлено столько же гражданских исков в попытке вернуть 8 миллионов евро - что в среднем составляет 20 000 евро на одного клиента, по словам Алехандры Паренте, представителя этой компании. Они предъявляют претензии к различным банкам, "которые нарушили свой долг бдительности, не потребовав от застройщика гарантии или страховки для обеспечения сумм, полученных от покупателей". По закону, в случае продажи и строительства объектов недвижимости банки должны открывать специальные счета, предназначенные исключительно для каждого объекта, как для доходов, так и для снятия средств и расходов. Этого, по его словам, не произошло ни в одном случае. Кроме того, застройщик должен - и банк требует от него этого - гарантировать покупателям резервы на случай, если сделка сорвется. Некоторые из пострадавших видели предполагаемые гарантии, которые теперь представляются не более чем грубыми бумажками, оформленными на ничего не стоящие иностранные компании. Источники в юридической сфере также объясняют, что есть вероятность того, что если в какой-то момент все жалобы от разных адвокатов и провинций будут собраны вместе, то уголовное дело будет объединено в Национальной судебной палате, и все будет решаться в рамках одного судебного процесса. Поскольку пострадавших столько же, сколько и проданных, но не построенных домов, покупатели объединились в общие группы в Telegram и по застройкам. Сейчас, после того как они свыклись с мыслью о трудностях возврата своих денег и выяснения местонахождения тех, у кого они якобы находятся, их волнует вопрос поиска правильного адвоката и правильной правовой стратегии. Это нелегко для сотен пострадавших людей, которые находятся в состоянии неопределенности при выборе стратегии. В качестве примера того, как была совершена покупка, можно привести случай Эстелы Гарсия Ролдан, покупательницы недвижимости в Альмуньекаре. Они отдыхали в Рокетасе, а в июле 2022 года увидели там рекламу и офисы Grupo21 и въехали. 25 июля они заплатили 10 % от стоимости своей недвижимости в качестве резервации, 17 000 евро. Мара, так все пострадавшие называют коммерческого директора, которая отвечала на звонки этой газеты, но не захотела давать ответы, "набросилась на нас сразу после посещения офиса, потому что сказала, что акция проходит", - говорит Гарсия Рольдан. Им прислали информацию по электронной почте, и они выбрали квартиру на 10-м этаже, из которой можно было даже выбрать материалы. "Мы не будем заставлять вас приходить в офис", - сказали им, поэтому все было сделано по электронной почте. Они получили документ о бронировании, подписанный Каталиной Круз Химера, и Эстела вернула его с подписью и подтверждением того, что оплатила бронь. И тут же начались отговорки. Им сказали, что работы начнутся в начале 2023 года, чего не произошло. "Я позвонил Маре, - рассказывает покупатель, - чтобы сказать ей, что январь, февраль... а ничего не происходит". Ответ был, как и могло быть иначе, что они ждут изменения вида использования земли с гостиничного на жилой. Правда в том, что ни одна бумажка так и не поступила в мэрию и что они так и не купили ни дюйма земли. Звонки и страдания продолжались. По его словам, они даже усилились, когда в апреле на участке исчезла вывеска. "Мы сняли его, потому что продали 60 из 69, а оставшиеся девять мы сделаем более дорогими", - сказала ему продавщица. Гарсия Рольдан попросил вернуть ему деньги, и компания подтвердила, что вернет их, чего не произошло до сих пор, с многочисленными головокружениями и оправданиями со стороны компании, которая, как и в других случаях, показала этой семье гарантии, которые были лишь красочными, но фиктивными бумагами. "Все это было очень реально, хотя многие говорят, что мы купили, не обращая внимания", - заключает Эстела Гарсия, чей ужас и потеря с некоторыми изменениями отражают ужас и потерю каждой из пострадавших семей. Трудно предсказать, удастся ли найти и заставить предполагаемых предпринимателей вернуть деньги, так же как трудно сказать, найдут ли адвокаты нужные ключи для судей, чтобы заставить банки взять на себя ответственность за убытки. Адвокат Хосе Паскуаль Позо из Lealtadis в Альмерии объясняет, что "банки не собираются отвечать, потому что, по крайней мере, некоторые из них аннулировали счета компании, когда заметили, что дела идут не очень хорошо". Он приводит в пример банки Santander и Cajamar, которые закрыли счета, на которых, с другой стороны, уже не было средств, поскольку они были сняты. Один из пострадавших, Алехандро Лопес, потерявший 25 000 евро плюс комиссионные за участок земли, который он помог продать и который, как и другие, так и не был куплен Grupo 21, пытается завершить некоторые разработки в рамках кооперативного формата в рамках операции, столь же сложной, сколь и непонятной. Лопес пытается заставить владельцев земли продать ее покупателям - процесс, который, по его словам, не продвигается, - чтобы Grupo 21 вернула деньги - задача практически невыполнимая, потому что если бы у компании было желание, она бы просто построила, потому что у нее были проданные квартиры, и не стала бы заявлять об экономических трудностях, - и чтобы покупатели стали застройщиками, что для многих из них непосильная задача. Короче говоря, это путь, который имеет низкий процент успеха, но который Grupo 21 использовала в своих интересах в двух электронных письмах, отправленных пострадавшим, как аргумент, чтобы выиграть время и создать видимость того, что она что-то делает для решения проблемы. Сам Лопес, единственный пострадавший, который, похоже, общался с предполагаемым мошенником, признается, что ему все труднее с ним связаться, и он делает это только через Whatsapp. Короче говоря, эта кооперация очень похожа на тупик, который больше на руку компании, чем пострадавшим, которые наверняка увидят решение своих претензий только в судах, если таковые появятся.