Галльская деревня в условиях жилищного кризиса: Мариналеда, где арендная плата составляет от нуля до 24 евро в месяц

Серьезный жилищный кризис имеет и свою «галльскую деревню»: в Мариналеде, расположенной на востоке провинции Севилья, из 1 000 домов, имеющихся в этой деревне наемных рабочих, расположенной посреди оливковых рощ, 300 являются муниципальными — почти каждый третий. Их жильцы платят муниципалитету от 0 до 24 евро в месяц за аренду, причем муниципалитет уже 40 лет строит жилье, право собственности на которое так и не было передано жильцам. Эта смехотворно низкая плата, которую вносят семьи, вызывает недоверие, но и восхищение. Как Мариналеде удалось создать такой огромный фонд государственного жилья? В чём заключается её секрет? Можно ли эту модель перенести на другие деревни или города? Краткий ответ экспертов на последний вопрос — да, но с оговорками: государственные инвестиции в жилищное строительство должны осуществляться непрерывно на протяжении десятилетий и должны быть ориентированы на сдачу в аренду, чтобы таким образом ограничить продажу социального жилья, которое через несколько лет возвращается на рынок и приводит к потере жилья как актива, сдерживающего рост цен. Похожий проект в крупном масштабе реализуется в Витории, где насчитывается 20 073 единицы социального жилья, хотя они предназначены как для аренды, так и для покупки, и составляют лишь 16 % от 121 000 домохозяйств города, что в два раза меньше, чем в севильском населённом пункте. Наиболее распространённой моделью в этом посёлке с населением 2 500 человек, где нет безработицы и который гордится тем, что искоренил спекуляцию на рынке недвижимости, является самостроительство: семьи-арендаторы, работая в качестве рабочих, возводят жилой комплекс, а затем их заработная плата вычитается из суммы, которую они будут платить в качестве арендной платы. Правда, они работают «вслепую», не зная, какой именно дом станет их домом — его определяют по жребию, когда строительство уже завершено, чтобы обеспечить справедливость и чтобы все дома выглядели одинаково. «Мы стараемся, чтобы жилье находилось вне рыночной логики, которая никогда не гарантирует право на жилье. Левое градостроительство не должно спекулировать на самых элементарных потребностях, и то, что должно быть естественным — чтобы у людей был достойный кров — для других остается утопией. Есть другие города, которые строят жилье, маскируют его под социальное жилье, а затем выставляют на продажу за 150 000 или 300 000 евро, как, например, мэрия Севильи. Это социальное жилье для богатых, оплачиваемое из муниципального бюджета», — критикует в этот понедельник мэр Серхио Гомес (партия «Con Andalucía», левая коалиция) в лицее имени Жозе Сарамаго, где он работает учителем истории. Тем временем раздаётся мелодия «Help!» группы The Beatles, и ученики выходят из класса. Ставки высоки: значительная часть годового муниципального бюджета в 2,3 миллиона направляется на строительство социального жилья, которое благодаря муниципальным, региональным и государственным средствам уже занимает шесть микрорайонов. Ни мэр, ни члены городского совета не получают зарплату за свою государственную службу, посещение муниципального бассейна стоит 10 евро на всё лето, а посещение как спортзала, так и детского сада обходится каждому пользователю в 12 евро в месяц. Хосе Гарсия Монтальво, профессор экономики Университета Помпеу Фабра в Барселоне, высоко оценивает государственную модель аренды жилья и напоминает, что политические меры, которые приносят результаты, «всегда носят долгосрочный характер». «Как и в Вене, это не происходит в одночасье», — подчеркивает он. В качестве примера передовой практики эксперт приводит правительство Страны Басков, которое с 2015 года строит исключительно социальное жилье для сдачи в аренду, как подтверждают источники в Департаменте жилищного строительства и городского развития. «Пример очевиден: если я выдам вам право собственности, а завтра вы выиграете в лотерею, я не смогу его у вас отобрать. Вы получили огромную субсидию, а всю прибыль забираете себе. Это делается за счёт капитала, сформированного из денег, которые мы все вложили. Это нелогично. У нас очень плохая ситуация на рынке аренды, а не на рынке собственности», — поясняет он. С 60-х годов в Испании было построено 6,5 миллиона единиц социального жилья, «и практически все они исчезли», — напоминает эксперт. Почему опыт Мариналеды не был повторен в других населённых пунктах? Елена Кортес, министр жилищного строительства Андалусии в 2012–2015 годах от партии «Объединённая левая», начинает с похвал: «Они лучшие, бла-бла-бла. У них огромная политическая приверженность». Затем она переходит к самокритике: «Я не знаю, почему это так сложно повторить. Полагаю, что в Объединенной левой у нас нет таких долговечных муниципалитетов, как Мариналеда, и что раздробленность помешала убедить население в необходимости такого доступного жилья». «Очевидно, что для предотвращения спекуляций с землей и жильем требуется мужество не только со стороны муниципальных властей, но и со стороны центрального и региональных правительств». Партия «Объединенная левая» занимает 62 мэрских поста из 785 муниципалитетов Андалусии и выступает за увеличение финансирования муниципалитетов, чтобы выделять им 33 % собранных налогов. Сила системы государственного жилья в Маринале заключается в том, что муниципалитет никогда не отказывается от права собственности, а жильцы являются пользователями, которые передают жилье другим людям, когда переезжают или умирают. Между тем правительство Андалусии (ПП и «Вокс») сократило в 2025 году срок, по истечении которого жилье социального назначения может быть продано на рынке, до 7, 10 и 12 лет с момента его предоставления вместо действовавших до этого 30 лет, причём продажа происходит автоматически, без необходимости подачи соответствующего заявления. Андалузская PP отстаивает свою модель и приводит в пример столицу Севилью, где предыдущие социалистические правительства построили 83 жилых дома за восемь лет, а нынешнее правительство ведет строительство 2 202 домов под непосредственным руководством муниципальной компании Emvisesa: 82 % из них предназначены для сдачи в аренду, а 18 % — для продажи. Долорес Мартос, 53-летняя поденщица, платит 24 евро в месяц за свой дом с тремя спальнями, двумя ванными комнатами, внутренним двориком и гаражом в микрорайоне Хосе Домингес Эль Кабреро. «Меня возмущает, когда я вижу кризис и цены на жилье в других местах. Если бы я, которая сейчас на пенсии [по инвалидности], получала 700 евро и должна была платить 500 за аренду, плюс свет и воду, я бы просто задохнулась», — говорит она. Мартос живет в своем таунхаусе площадью 100 квадратных метров вместе с мужем, который 120 дней проработал разнорабочим. «Он не разбирался в строительстве, но клал кирпичи и делал то, что ему говорили профессионалы», — поясняет она. Другой сосед, Мануэль Сааведра, замечает: «Мы — привилегированные люди, есть люди, которые зарабатывают больше меня и не дотягивают до конца месяца — это трагедия». Средняя стоимость государственного дома площадью 100 квадратных метров составляет около 50 000 евро, поскольку муниципалитет предоставляет земельный участок, строителей и услуги по разработке градостроительных проектов, а в процессе строительства нет посредников. Леандро Эскобар, профессор кафедры количественных методов Папского университета Комильяс в Мадриде, отмечает: «Мне кажется, это ценный и частично применимый на других примерах опыт, но воспроизводимым является создание постоянно доступного жилого фонда, а не обязательно аренда за 24 евро. Эта плата не отражает реальной стоимости: за ней стоят вклад в виде земельных участков, государственные ресурсы и труд семей. Для воспроизведения этого проекта потребуются доступные земельные участки, устойчивое финансирование, управленческий потенциал и ресурсы для содержания жилья». Мариналеда — это нетипичный пример борьбы андалузских батраков, которые после серии захватов в течение десятилетия добились в 1991 году передачи им поместья Эль-Умосо, и сегодня их муниципальные кооперативы возделывают 1 250 гектаров, выращивая бобы, нут, артишоки и перец. Со временем традиционная эмиграция населения постепенно сокращалась, пока не была достигнута полная занятость. С 1979 по 2023 год мэром города был известный лидер батраков Хуан Мануэль Санчес Гордильо, предшественник Гомеса. На последних муниципальных выборах 2023 года партия «Con Andalucía» победила, набрав 1 071 голос, в то время как «Avanza Marinaleda-Matarredonda» получила 795 голосов и пять мест в городском совете при явке 90 % от общего числа избирателей. «Мы очень одобряем жилищную политику, мы всегда голосовали за неё, и я очень горжусь этим. А вот идея обременения нас ипотекой на всю жизнь не вяжется с правом на крышу над головой», — подчеркивает представитель муниципальной оппозиции Анхель де Хуан, который уже 26 лет живёт в муниципальном жилье. Социалистический мэр Эстепы, расположенной всего в 13 километрах от Мариналеды, Антонио Хесус Муньос, выражает своё удивление: «Это очень привлекает моё внимание, я не знаю, как они это делают, кажется, что такое количество жилых домов очень сложно управлять. Политика жилищного строительства собственными силами также реализовывалась в Эстепе в 90-е годы, я не знаю, почему её не повторили — из-за нехватки земли или финансирования. Я подумываю о том, чтобы возродить эту модель, потому что она оказалась полезной», — говорит этот мэр с девятилетним стажем в политике. Последний проект из 24 домов в Мариналеде, строительство которого ещё не завершено, находится в ожидании объявления о выделении средств, которое должна сделать региональная администрация; на данный момент дата не определена, несмотря на то, что от центрального правительства уже получено 136 миллионов. Государственный план жилищного строительства на 2026–2030 годы предусматривает выделение 7 000 миллионов автономным сообществам в течение пяти лет и устанавливает, что не менее 40 % этой суммы должно быть направлено на строительство или приобретение жилья. На Андалусию предусмотрено 718 миллионов. На вопрос по этому поводу Департамент жилищного строительства, по делам молодежи и территориального планирования Андалусии не назвал дату публикации объявления о конкурсе и, соответственно, распределения уже полученных средств между муниципалитетами. «Если бы правительство захотело, оно вмешалось бы в рынок недвижимости. Жилье, как и лекарства и продукты питания, должно находиться вне рыночной логики. Меня чаще приглашают рассказать о нашем опыте общественные организации с севера, чем политические партии. Полагаю, это потому, что мы ставим их в неловкое положение. По крайней мере в сфере жилья радикальная политика работает. В Конституции сказано, что государство должно гарантировать отсутствие спекуляции», — напоминает коммунистический мэр Мариналеды.