Жители Вилья-де-Вальекас против фонда Azora: судья постановила, что шесть из семи положений контрактов являются неправомерными

Цель состояла в том, чтобы создать прецедент, чтобы другие могли пойти по пути, который теперь успешно прошли жители улицы Мартин Муньос де лас Посадас, 7, в Вилья-де-Вальекас. И они добились этого. 28 человек, пострадавших от неправомерных положений договоров аренды, которые они подписали в разное время с компанией Néstar, управляющей активами фонда-стервятника Azora, в сентябре 2024 года подали иск против своего арендодателя при поддержке Профсоюза арендаторов Мадрида, и 23 июня этого года получили решение суда, которое подтвердило их правоту. Шесть из семи оспариваемых положений были признаны недействительными, поэтому Néstar должна будет удалить их из договоров и вернуть жильцам более 20 000 евро, хотя компания заявляет, что будет обжаловать это решение. Кроме того, это решение является новаторским, поскольку, по мнению Союза арендаторов, оно открывает возможность для целых жилых домов подавать в суд на своих арендодателей. История начинается с арендаторов, которые не знали друг друга, но в поисках более или менее достойного жилья в разное время подписали договоры с Néstar. Как только все они стали соседями в одном доме в Вальекано, они начали понимать, что реальность не соответствует их представлениям: договоры обязывали их оплачивать страховку от неплатежей, очень высокие штрафы за задержку в случае выселения, а также налог на недвижимость (IBI) и коммунальные расходы. Счет в конце месяца мог вырасти с 700-800 евро до более чем 1000 евро. «В феврале 2023 года ко мне в дверь постучала соседка в сопровождении члена профсоюза арендаторов, чтобы сказать, что они собираются организоваться против фондов-стервятников, чтобы наши права были соблюдены», — рассказывает Сара Торрихос, одна из соседок-истцов. «Я думаю, что мы не просили ничего невозможного», — поясняет она. Когда профсоюз постучался в ее дверь, Сара уже пять лет жила на улице Мартин Муньос де лас Посадас, 7, первые три года по одному договору, а затем по другому, который действует до сих пор. «Раньше я жила с сыном и мужем, который страдает легочным заболеванием, в подвале, где была высокая влажность, поэтому нам нужно было уезжать. Я думала, что на восьмом этаже наши проблемы будут решены», — рассказывает она. Сначала они платили 685 евро, а сейчас ежемесячная стоимость их жилья составляет около 1200 евро. Представитель Néstar выразил этой газете свое несогласие с приговором и утверждает, что все положения были «четко указаны в договорах и были полностью известны арендаторам до их подписания». «Многие арендаторы приезжают с мыслью, что пробудут здесь недолго, что потом купят жилье, но поскольку ситуация ухудшается с каждым годом, уехать становится все труднее», — объясняет Бланка Мартинес, представитель профсоюза арендаторов. Эти жители Вилья-де-Вальекас были первыми, кто с помощью профсоюза добился таких успехов в борьбе с Azora, но они не будут единственными, поскольку еще пять жилых комплексов уже подали иски по аналогичным положениям, а 10 находятся в процессе организации. Цель состоит в том, чтобы устранить все признаки злоупотребления в контрактах 42 проектов, которые этот фондовый фонд имеет в Мадридском сообществе, большинство из которых расположены в пригородах и муниципалитетах, таких как Карабаньель и Вильяверде или Парла, Мостолес и Пинто. И, если возможно, затем нанести удар по другим фондам, таким как Blackstone, или тем, которые управляют социальным жильем в регионе. Адвокат, ведущий это дело, Виктор Паломо, подтверждает, что это решение является новаторским, поскольку никогда раньше жители, объединившиеся в профсоюз, не добивались в суде справедливости в споре с фондом недвижимости. «Было важно, чтобы в первом случае нам дали право. Это решение открывает новую процессуальную стратегию, позволяющую нам судить риэлторские компании, которые злоупотребляют правами арендаторов», — подчеркивает он. Однако Нестар уверяет, что «условия соответствуют применимым нормам и законодательству, поэтому решение будет обжаловано в Провинциальном суде Мадрида», и предупреждает, что это решение «не создает прецедента, поэтому не может быть распространено на другие подобные дела». Адвокат объясняет, что в приговоре «ясно и категорично» указано, что страхование от неплатежей, которое требуется в контрактах, не является залогом, а является налогами, которые приносят выгоду только Нестару. Поэтому компания должна будет выплатить суммы, уплаченные арендаторами по этому пункту в 2021 и 2022 годах, то есть в те годы, когда были заключены договоры, которые могли быть переданы в суд, что составляет более 20 000 евро для всех затронутых лиц. Паломо указывает на то, до какой степени Нестар дошел в своих злоупотреблениях, что на сегодняшний день, имея на руках приговор, он продолжает требовать от соседей страхование от неплатежей, которое они в последнее время не оплачивали. «В ходе процесса мы узнали, что адвокату Нестара заплатили из денег самих страховок», — добавляет он. Согласно приговору, с которым ознакомилась газета EL PAÍS, судья аннулировала другие положения, такие как штраф за задержку с выселением в размере тройной суточной арендной платы за каждый день просрочки, отказ от прав в случае прерывания подачи коммунальных услуг по причинам, не зависящим от арендодателя, осмотр жилья, расторжение договора за несущественные нарушения и невозврат суммы, а также положение, утверждающее, что положения были согласованы индивидуально. И Паломо, и соседи остались недовольны седьмым пунктом, который не был признан злоупотреблением, а именно пунктом об оплате налога на недвижимость и коммунальных услуг. В то время как Нестар считает это победой, юрист профсоюза подчеркивает, что «трудно» объяснить судье, почему уплата этих взносов также является злоупотреблением, но что они обжалуют этот пункт приговора и сосредоточатся на подробном объяснении, почему это так. «Мы строим право на жилье, и мы делаем это в судах», — говорит он с надеждой.