Кризис жилищного строительства | Сомнения по поводу «амстердамской модели» борьбы с нехваткой квартир

Жилищный вопрос стал главной заботой граждан, и нет никакой возможности снизить его актуальность: рынок недвижимости не дает передышки, а цены продолжают неуклонно расти. В этой ситуации правительство Каталонии решило попытаться снизить напряженность на рынке, создав новое предложение жилья, защищенного государством, и опробовав меру, направленную против спекулятивных покупок, как это происходит в Нидерландах с их известной моделью Амстердама. Последняя мера является спорной, и нет никакой уверенности в ее юридической осуществимости и результатах. Генералитет завершает работу над отчетами, на основе которых будет составлен план действий, основанный на определенных условиях и налогообложении. Юристы Пабло Фей, с одной стороны, и Хоан Мануэль Трейтер и Ирене Арагуас, с другой, спорят о законности этой меры. Сегодня в большинстве городов Испании рынок недвижимости действует с превышением конституционных и законных ограничений. Конституционных, потому что он спекулирует жильем, используя его в качестве финансового актива в своей экономической деятельности, что запрещено статьей 47, которая обязывает государственные органы регулировать «использование земли в соответствии с общими интересами для предотвращения спекуляции». И потому что рынок недвижимости не «подчиняет» осуществление такой деятельности общим интересам, как того требует статья 128 в отношении «всего богатства страны в его различных формах и независимо от права собственности», а интересы всех подчиняются преимущественному удовлетворению интересов рынка недвижимости. Спекулятивная деятельность рынка недвижимости также выходит за рамки закона, поскольку она меняет модель городского планирования. А этого делать нельзя, потому что статья 4 Закона о земельных ресурсах государства устанавливает, что «территориальное и городское планирование являются не подлежащими сделкам публичными функциями, которые организуют и определяют использование территории и земельных ресурсов в соответствии с общими интересами». Кроме того, выбор модели городского планирования, навязываемый рынком недвижимости, не является устойчивым. Тот же Закон о земле определяет устойчивое городское развитие как руководящий принцип «государственной политики в области регулирования, планирования, занятия, преобразования и использования земли», который должен «способствовать . социальной сплоченности», обеспечивая «использование жилья в качестве постоянного места жительства в безопасной городской среде ... в интересах эффективности права на достойное и надлежащее жилье». В наших городах есть три группы населения, которые нуждаются в жилье: коренные жители, которые массово перешли на аренду, потому что не могут оплатить первоначальный взнос по ипотеке; экспатрианты и цифровые кочевники, которые могут работать удаленно, платя более высокие цены за сезонную аренду; и туристы, которые могут платить еще больше за более короткие сроки проживания. В такой ситуации местные жители не могут конкурировать с бизнесом глобальных инвесторов. Между тем города переходят от модели планирования, ориентированной на постоянных и социально неоднородных жителей (обязательной), к другой модели, ориентированной на временных или постоянных, но однородно богатых жителей (запрещенной). И решает это не администрация, а рынок недвижимости. Инструментом, который предоставляет закон для переориентации модели управления в сторону обязательного устойчивого городского развития, является градостроительство: изменение регионального законодательства о земле, без введения каких-либо запретов. Разрешить городскому планированию временно ограничивать в районах с напряженной ситуацией на рынке жилья продажу жилья, чтобы те, кто его покупают, жили в нем; временно ограничить продажу многоквартирных домов, чтобы те, кто их покупают, использовали все свои квартиры в качестве постоянного места жительства, а остальные люди снимали их (в соответствии с официальным индексом цен); временно ограничить покупку жилья родственниками второй степени родства и первой степени родства по браку, чтобы в нем могли проживать дедушки, бабушки, родители, дети, внуки, братья и сестры, а также зятья и невестки; и ограничить покупку второго жилья в другом муниципалитете с напряженной ситуацией на рынке жилья, но для использования и пользования тем, кто его приобретает. Все четыре ограничения соответствуют трем требованиям конституционности, предъявляемым Конституционным судом в его постановлении от 29 января 2025 года по Закону о жилье, в котором было решено, что ограничение арендной платы в районах с напряженной ситуацией на рынке жилья является конституционным. Первое: ограничения должны быть введены законом; второе: должна существовать реальная и объективная причина, оправдывающая принятие мер для предотвращения ущерба общественным интересам; третье: ограничения не должны лишать признаваемости ограничиваемое право. Покупка и продажа могут продолжаться, но с ограничением прибыли, чтобы она была не завышенной, а адекватной. «Одна семья, одно жилье» — это лозунг, который лежит в основе дискуссии о возможном запрете так называемых спекулятивных покупок, который в случае Каталонии получил юридическую форму в законопроекте, представленном парламентской группой Comuns. Под прикрытием права на доступ к достойному жилью и принципа устойчивого городского развития, предлагаемый закон направлен на то, чтобы положить конец спекуляции жильем с помощью двух мер. Первая — обязательство использовать жилье, приобретенное индивидуально, в качестве постоянного места жительства покупателя, с соответствующим запретом на приобретение его для других целей, таких как сдача в аренду или использование в качестве второго места жительства, причем последний вариант допускается только при соблюдении значительных ограничений. Вторая мера заключается в обязательстве использовать в качестве аренды здания, приобретенные целиком, что запрещает продажу всего здания или квартир, входящих в его состав. Предложение представляется еще одним элементом сложной головоломки, которую представляет собой доступ к жилью, в которой каждая норма имеет свое влияние и в которой, как напомнил президент Илла, необходимо максимально изучить нормативную базу, что требует не выходить за ее пределы. Исходя из этой предпосылки, предложение поднимает вопросы законности, которые касаются того, кто, как, когда и почему. Во-первых, говоря о том, кто, мы имеем дело с мерами, которые выходят за рамки градостроительства и муниципальных полномочий. Градостроительство регулирует использование земли, ее преобразование и застройку; поэтому введение запретов, затрагивающих правовые отношения между частными лицами, такие как купля-продажа, выходит за рамки этой сферы. Если говорить о том, как это будет осуществляться, то запрет на продажу жилья в зависимости от того, как покупатель намерен его использовать, затрагивает саму суть права собственности и, следовательно, является неконституционной мерой. Что касается времени, то неизбежно возникает вопрос, когда будет контролироваться, что жилье будет использоваться в качестве постоянного места жительства покупателя; как долго должно соблюдаться это условие и что будет с людьми, которые уже имеют более одного жилья. Этот вопрос имеет ключевое значение, поскольку около 10 % граждан имеют второе жилье. Что касается «почему», то хотя эти меры направлены на сдерживание роста цен, их последствия для государственной политики будут разрушительными. Мы имеем дело с запретами, которые приведут к сокращению фонда арендуемого жилья, сдерживанию реконструкции и ремонта, кризису в строительстве, которое является локомотивом нашей экономики, и новому росту цен из-за сокращения предложения. Основными пострадавшими будут люди, которые больше всего страдают от жилищного кризиса и которые, испытывая трудности с доступом к рынку покупки, увидят сокращение возможностей аренды. И на этом этапе необходимо было бы провести самокритику со стороны администрации и некоторых из тех, кто сейчас предлагает эти меры: почему государственные инвестиции в жилищное строительство остаются на минимальном уровне с 2007 года, когда они резко упали? Теперь им легче нарушать нормы правового государства, чтобы скрыть свои ошибки. Все это приводит нас к первородному греху анализируемых мер, который заключается в их непропорциональности и неэффективности, поскольку в нашей нормативной базе существует много вариантов, которые не только были бы менее ограничительными, но и имели бы большее и лучшее влияние на доступ к жилью. Гарантирование доступа к жилью — это путь, на котором еще многое предстоит исследовать, но на котором нельзя допускать упрощений, нарушающих правовые и конституционные границы, которые стоило столько усилий построить. Предлагаемые решения должны носить междисциплинарный характер и создавать рамки правовой определенности и безопасности, поскольку в противном случае мы не только не продвинемся вперед, но и сделаем шаг назад в области верховенства закона.