Idealista предлагает квартиры на 28% дешевле, чем флагманская схема "доступного жилья" Ayuso
Испания Телеграм-канал "Новости Испании"
Когда Исабель Диас Аюсо была кандидатом на выборах в 2019 году, она объявила о своей главной мере по улучшению доступа к жилью - Plan Vive, которая предусматривает снижение арендной платы "до 40 %", и с тех пор ее правительственный аппарат повторяет это слово снова и снова. "Доступное" - это магическое слово, которое всегда упоминалось мадридским президентом и ее командой на предвыборных митингах или во время посещения объектов. Но теперь, когда первые дома в рамках программы уже сданы и условия подробно известны, заинтересованные мадридцы слишком часто сталкиваются с ценами, аналогичными или даже превышающими цены на свободном рынке. На этой неделе EL PAÍS нашел на онлайн-портале Idealista предложения по аренде на 28 % дешевле с практически идентичными характеристиками, расположенные в пяти районах области, где в этом году сдаются первые дома в рамках региональной программы. При сравнении семи очень похожих объектов (по площади, близости и услугам) объекты Plan Vive в три раза проигрывают объявлениям Idealista. Ни в одном случае цена на квартиры Ayuso не достигает обещанного уровня в 40 % (в лучшем из семи случаев квартиры регионального плана стоят на 19 % меньше). Более того, в пяти из этих семи примеров стоимость жилья в региональном проекте превышает рекомендуемый Министерством жилищного строительства индекс арендной платы для этих секторов. Эти выводы совпадают с обвинениями оппозиции в адрес Аюсо по поводу недостатков его плана, который, по их мнению, ставит во главу угла прибыльность компаний, строящих и сдающих недвижимость. Эти обвинения также основаны на низком качестве первых домов, сданных 15 марта в Ансанче сюр де Алькоркон, в которых есть протечки, неисправности в электропроводке и неровные полы. Сообщество запустило План Vive с прямой целью "расширить фонд жилья для аренды по доступным ценам". Для этого используется формула государственно-частного партнерства: правительство Аюсо бесплатно предоставляет государственную землю компании-концессионеру, чтобы та построила квартиры и окупила вложения за счет арендной платы в течение 50, 65 или 70 лет. Изначально планировалось построить 25 000 домов по всему региону за восемь лет, но со временем сообщество снизило свою цель. На прошлой неделе региональный министр жилищного строительства Хорхе Родриго в интервью изданию Idealista не стал называть конкретную цифру. Он сказал, что уже выделены участки под 6 500 домов и еще 2 000 находятся в процессе строительства. Еще одно изменение в Plan Vive касается первоначального обещания предоставить льготы уязвимым группам населения, которое было значительно ослаблено. В 2019 году программа должна была распространяться на молодежь, пожилых людей, многодетные семьи, сотрудников сил безопасности, людей с ограниченными возможностями, жертв терроризма и гендерного насилия. Спустя пять лет сохранился лишь 4-процентный резерв для многодетных семей и людей с ограниченными возможностями. Кроме того, исключены самые бедные слои населения. Для получения права на участие в программе требуется минимальный годовой доход (от 15 750 евро до 18 000 евро в зависимости от количества детей). Наиболее продвинутыми являются 1 763 квартиры, предоставленные мадридской компании Tarvos Activos, но на 100% контролируемые фондом Oaktree, базирующимся в налоговой гавани Каймановых островов. В октябре компания Sogeviso, управляющая этими домами, начала открывать прием заявок на аренду этих домов в пяти муниципалитетах (Алькоркон, Гетафе, Алькала-де-Энарес, Трес-Кантос и Сан-Себастьян-де-лос-Рейес). Сайт Sogeviso обещает "дома по цене от 20 до 30 % ниже рыночной". В марте прошлого года Аюсо посетил строительную площадку Tarvos в Сан-Себастьян-де-лос-Рейес (к северу от столицы), в новом районе Лос-Темпраналес. Там он заявил, что жилье в этом районе будет стоить "около 600 евро в рамках Plan Vive, тогда как за дом аналогичного качества и размера сегодня приходится платить 1 000 евро". Правда далека от этого обещания. Самая дешевая недвижимость Plan Vive в этом муниципалитете предлагается за 820 евро в месяц и имеет площадь 50 квадратных метров (44 квадратных метра полезной площади). Самый дорогой вариант стоит 1 448 евро и имеет площадь 86 квадратных метров (76 пригодных для использования). Срок подачи заявок на аренду этого жилья открылся во вторник. В большом списке из 488 предложений заинтересованные лица могут выбрать, например, квартиру площадью 86 квадратных метров с тремя спальнями за 1 438 евро в месяц. Но если бы в тот же вторник они провели поиск на Idealista, то смогли бы найти квартиру площадью 91 квадратный метр, с тем же количеством спален и за 1 250 евро в месяц. Обе квартиры находятся на четвертом этаже, имеют два парковочных места, кладовую, бассейн и консьержа. Они находятся всего в 100 метрах друг от друга. Idealista предлагает более выгодные предложения, чем Plan Vive, в трех из семи рассмотренных случаев (на 28 %, 22 % и 10 % дешевле). В остальных четырех случаях региональная программа оказывается лучше (на 19 %, 18 %, 14 % и 12 % дешевле) (подробные сравнения приведены в конце статьи). Кроме того, пять домов, проанализированных в рамках программы Plan Vive, превышают ценовой диапазон, рекомендованный Министерством жилищного строительства. Поисковая система для публичных консультаций позволяет ввести адрес и характеристики объекта недвижимости, чтобы получить диапазон предлагаемых цен в соответствии с арендной платой в этом районе, информация о которой поступает из заявленных в IRPF данных. Поиск формул государственно-частного сотрудничества для достижения "доступной арендной платы" - это метод, который также изучался другими администрациями. Среди них - правительство Педро Санчеса, который в этот четверг встретился с предпринимателями в этом секторе, чтобы пообещать им условия. Городской совет Мадрида также объявил в четверг о плане строительства 3300 квартир для сдачи в аренду по доступным ценам. Большинство из них будут построены и управляться частными компаниями. Но Plan Vive - самая продвинутая из этих инициатив, которые, впрочем, еще не получили статуса проектов. Поэтому неизвестно, на каких условиях и по каким ценам будут предлагаться эти квартиры. Оппозиция в Ассамблее и в муниципалитетах Plan Vive уже несколько месяцев задает вопросы мадридскому сообществу о ценах на жилье в рамках Plan Vive. "ПП рассматривает жилье как рыночный товар, которым можно спекулировать, а не как социальное благо", - говорит Канделария Теста, мэр Алькоркона, одного из муниципалитетов, возглавляемых PSOE, которые недавно приняли предложения, призывающие Сообщество применить государственный Закон о жилье для ограничения цен на аренду. Аюсо выступает против этого, поскольку считает, что это контрпродуктивно и "посягает на право собственности" арендодателей. Заместитель министра жилищного строительства Хосе Мария Гарсия в феврале защищал в региональном парламенте, что сравнение Plan Vive с порталами недвижимости не учитывает, что квартиры в рамках государственной программы построены недавно и имеют энергетический рейтинг A. Он прав, что некоторые примеры на Idealista - это подержанное жилье, но это не старые дома. Это аналогичные, недавно построенные квартиры, как и все квартиры в новых кварталах Plan Vive. Заместитель министра защитил тот факт, что Plan Vive не является "социальным жильем", и подчеркнул, что компании, получившие землю, должны добиться прибыльности, чтобы сделать участие в программе привлекательным для них. Он упомянул о проблемах, с которыми столкнулось Сообщество при поиске заинтересованных инвесторов, поскольку несколько участков остались пустыми. "Это двоичный код: если участок не приносит прибыли, то инвестора не будет; если нет инвестора, то нет и жилья", - сказал он. "Поэтому у нас не будет 8 400 домов, у нас будет ноль". Технические условия Plan Vive не обязывают компании устанавливать арендную плату ниже рыночной на 40 % или на какой-то другой процент. Но они устанавливают максимальную цену на основе формулы, установленной Мадридским сообществом: максимальная годовая арендная плата не должна превышать 5,5% от гипотетической цены продажи этих объектов в соответствии со стоимостью квадратного метра для государственного жилья, установленной региональным правительством (сейчас она составляет от 1 900 до 2 820 евро в зависимости от муниципалитета). Кроме того, компании могут ежегодно обновлять арендную плату в соответствии с индексом потребительских цен. Пресс-секретарь регионального министра жилищного строительства уверяет, что в Plan Vive не было выявлено завышения цен. Пресс-секретарь подчеркивает, что доказательством того, что квартиры являются "доступными", является их высокий спрос. По их данным, в Алькорконе было зарегистрировано 12 000 заявок, в Трес-Кантосе - 3 500, в Алкале - более 5 000, в Гетафе - 6 200, а за первые шесть часов после открытия регистрации во вторник в Сан-Себастьян-де-лос-Рейес - около 1 300. Заявители должны читать мелкий шрифт Plan Vive, потому что к объявленной цене аренды необходимо добавить налог на недвижимость (IBI) и коммунальные платежи. Эти три элемента составляют общий доход концессионера: арендная плата (79,3%), коммунальные платежи (14,3%) и IBI (6,4%). Оппозиция в Мадридской ассамблее была в восторге от условий "Плана Виве". "Я называю его планом трех неправд: он не является доступным по цене, он не на 40% дешевле и это не те 25 000 домов, которые они обещали", - говорит депутат от социалистов Кристина Гонсалес. Хорхе Моруно из Más Madrid использует пример австрийской столицы, чтобы подчеркнуть жизнеспособность другой модели сотрудничества государственного и частного секторов: "Как возможно, что в Вене люди живут с видом на Дунай за 400 евро?" - спрашивает он: "Ну, это потому, что управляющие квартирами там - организации с ограниченной прибылью, но если вы работаете с инвестиционными фондами, то очень трудно сочетать хорошее качество и низкие цены". Методология Сравнение между Idealista и Plan Vive было ограничено объявлениями об аренде на портале недвижимости, расположенными в районе развития региональной программы: Ensanche Sur (Алькоркон), Los Molinos (Гетафе), Espartales (Алькала-де-Энарес), Nuevo Tres Cantos (Трес-Кантос) и Tempranales (Сан-Себастьян-де-лос-Рейес). Семь наиболее похожих объектов недвижимости в объявлениях Sogeviso были отобраны в соответствии с количеством спален, квадратных метров, этажностью здания, наличием гаража, кладовой и бассейна. Месячная стоимость аренды была разделена на количество квадратных метров, построенных в обоих объектах. Также было проанализировано, находятся ли цены на семь объектов Plan Vive в диапазоне, предложенном государственной справочной системой цен на аренду жилья Министерства жилищного строительства. Для этого были введены данные об улице, на которой расположены эти объекты недвижимости региональной программы, и наиболее схожие с ними характеристики: площадь, состояние сохранности, лифт, парковка, год постройки, меблированность, планировка, энергетический сертификат, места общего пользования, такие как сад, терраса на крыше или комнаты общего пользования, общий бассейн и консьерж. Подпишитесь здесь на нашу ежедневную рассылку новостей о Мадриде.