Отчеты экспертов правительства подтверждают целесообразность ограничения спекулятивных покупок жилья в Каталонии

Четыре отчета, заказанные правительством у экспертов о возможности ограничения спекулятивных покупок жилья в Каталонии, поддерживают идею сделать это на временной основе и в районах с напряженной рыночной ситуацией. Они считают, что государственное вмешательство в рынок, на котором существуют разные условия спроса (для проживания или для инвестиций), соответствует действующему законодательству; что международный опыт регулирования укрепил стабильность жилищного рынка, а каталонское законодательство и законодательство в области городского планирования поддерживают использование земли в жилищных целях и социальную функцию жилья. Авторами являются юристы Карлес Вивер Пи-Суньер, Фуэнсанта Алкала и Пабло Фей, а также доктор экономической антропологии Хайме Паломера. По просьбе Стратегического плана метрополии Барселоны Фей был первым, кто в октябре прошлого года опубликовал исследование, в котором утверждалось, что запрет спекулятивных покупок соответствует Конституции. В условиях огромного жилищного кризиса, после представления отчета Фуэ, президент Сальвадор Илья объявил, что изучит предложение, хотя и призвал к «реализму». И заказал другие отчеты. В декабре министр Сильвия Панеке, курирующая вопросы жилищного строительства, уточнила, что речь идет не о «запрете» спекулятивных покупок, а о «контроле» над ними, и объяснила, без вхождения в подробности, что рецептом будут новые налоги и обусловливание покупки жилья его использованием в жилых целях. После нескольких недель, отмеченных штормами и кризисом Rodalies, правительство наконец-то опубликовало в субботу работу «о защите права на постоянное жилье». В своем заявлении правительство поясняет, что на основании отчетов Департамент по вопросам территории и жилья и парламентская группа «Коммуны» «призвали к выработке соглашения» на основе законодательного предложения, представленного последними летом, с целью «принятия мер по сдерживанию напряженности на рынке жилья». Для общин ограничение спекулятивных покупок в течение шести месяцев является условием для поддержки бюджета Иллы. Ниже приведены основные выводы четырех отчетов. Отчет Фейу основан на том факте, что рынок недвижимости не гарантирует предотвращение спекуляции (как это закреплено в статье 47 Конституции), не обеспечивает социальную сплоченность и не предотвращает рассеяние населения (как это указано в региональных или муниципальных нормативно-правовых актах). Поэтому, опираясь на решения Конституционного суда о вмешательстве в рынок аренды, он предлагает регулировать покупки как «срочную и исключительную меру, ограниченную районами с напряженной рыночной ситуацией и ограниченную по времени». Он также рассматривает случаи, в которых регулирование может осуществляться на разных административных уровнях: правительством, автономными сообществами или муниципалитетами посредством градостроительства. Отчет Фуэнсанта Алкала, основанный на отчете Фейу и законодательном предложении, представленном общинами летом прошлого года, безоговорочно поддерживает идею ограничения спекулятивных покупок. Он даже предлагает «конкретизировать» систему санкций, первоначально предусмотренную в предложении, «для обеспечения внутренней согласованности системы городского планирования и ее эффективного применения». Предвосхищая возможные махинации со стороны компаний, она рассматривает возможные нарушения закона и их квалификацию как очень серьезные правонарушения в качестве «структурного элемента предложения, необходимого для предотвращения обхода норм с помощью договорных или корпоративных манипуляций». Алкала поддерживает «ограничения на приобретение и использование жилья в районах с напряженной рыночной ситуацией» и считает их «юридически осуществимыми в рамках действующего законодательства без каких-либо заметных нарушений конституции». С точки зрения компетенции, он также одобряет ограничение на покупку жилья в районах с напряженной рыночной ситуацией для жилого использования: «Оно формируется с помощью функционального градостроительного решения, связанного с использованием земли и социальным назначением недвижимости». Он считает, что эти меры «согласуются с институциональной концепцией права собственности, как это следует из Гражданского кодекса Каталонии». И добавляет, что «градостроительная дисциплина становится ключевым элементом для обеспечения реальной эффективности ограничений». Наконец, он рассматривает возможное регулирование, совместимое с европейским правом, и высказывает следующее соображение: «Применение четких и предсказуемых дисциплинарных режимов не разрушает рынок недвижимости, а снижает краткосрочное спекулятивное давление и переориентирует инвестиции на модели, совместимые со стабильным жилым использованием». Профессор конституционного права Карлес Вивер Пи-Суньер (уже на пенсии, бывший судья Конституционного суда и юридический руководитель процесса независимости) анализирует «конституционность вмешательства административного права в отношении ограничения права собственности». Его выводы основаны на анализе Закона о праве на жилье, принятого правительством в 2023 году, и постановления Конституционного суда от 2024 года, которое его поддерживает в ответ на апелляцию по поводу конфликта полномочий правительства Андалусии. Он выдвигает два «вывода». Первая утверждает, что «действующее право, которое будет применяться в случае гипотетических ограничений прав частной собственности в будущем, оставляет законодателям очень широкую свободу действий при определении содержания этих прав частной собственности (полномочий, прав и обязанностей) и при установлении ограничений этих прав». Во-вторых, он подтверждает полномочия автономных сообществ в этом вопросе: «Автономные сообщества имеют конституционное право устанавливать ограничения на права частной собственности, используя нормы, подходы и инструменты административного права для регулирования не только отношений между частными лицами и органами власти, но и между частными лицами в сфере гражданского права и в рамках компетенции автономных сообществ в области жилищного строительства». В заключительном «дополнении» Пи-Суньер указывает, что изложенные выводы могут быть распространены, с «соответствующими уточнениями», на другие вопросы, связанные с жилищным вопросом, такие как градостроительство или территориальное планирование. В докладе Хайме Паломера, который помимо работы исследователем в Институте городских исследований (IDRA) был активистом и основателем Профсоюза арендаторов в Барселоне, анализируются динамика рынка купли-продажи жилья (кто, что, где и как покупает), какое социальное и экономическое воздействие оказывают текущие динамики, а также анализирует меры по ограничению покупок в других странах (Дания, Нидерланды, Австрия, Швейцария и Сингапур). В работе отмечается, что «спрос искусственно завышен участниками, которые не нуждаются в жилье», и анализируются вызванные этим негативные последствия (рост цен, неравная конкуренция, больше арендаторов, меньше собственников и больше неравенства). И приходит к выводу, что «регулирование спроса на рынке купли-продажи жилья является инструментом, который используется и может быть более эффективным, чем полагаться только на предложение». «Жилищная политика может обусловливать доступ, отдавать приоритет жилому использованию и сдерживать спекулятивное накопление». Он предупреждает, что эти меры «не творят чудес, но могут снизить спекулятивное давление, скорректировать динамику, создающую напряженность на рынке, и улучшить стабильность жилищного сектора», и отмечает, что эту политику следует добавить к «другим необходимым мерам», таким как создание хорошего парка социального жилья или регулирование рынка аренды. Паломера добавляет, что в Каталонии «оправдано обусловливать покупку жилья его использованием в жилых целях, особенно на напряженных рынках». И он предлагает уделять приоритетное внимание двум видам спроса: жилищному, то есть тем, кто покупает жилье для проживания, и государственному, направленному на увеличение государственного жилищного фонда. В заключение эксперт указывает на дополнительные меры: создание сильной инспекционной службы, которая будет контролировать соблюдение ограничений, возвращение жилья, которое не используется для проживания (квартиры для туристов, пустующие квартиры, квартиры, используемые для экономической деятельности), и налогообложение, обусловленное гарантией социальной функции собственности.