Расти изнутри: урбанизм Витории, который раздражает строителей

Когда Витория получила титул «Зеленая столица Европы» в 2012 году, Европейская комиссия особо отметила зеленый пояс, окружающий город, и тот факт, что подавляющее большинство жителей проживают менее чем в 300 метрах от открытых зеленых зон. Она также высоко оценила сеть велосипедных дорожек, сокращение потребления воды и защиту биоразнообразия. Фундамент «Зеленой столицы» — как с тех пор называют Виторию — был прочным, но было одно, за что жюри не поставило высокую оценку: чрезмерное потребление земельных ресурсов. Расширение Витории было несоразмерно росту населения города. Руководители того времени ответили жюри, что работают над исправлением этой ситуации, и окончательный результат этого изменения курса наступил в 2026 году с вступлением в силу, после многих лет исследований и процедур, нового Генерального плана городского развития (PGOU), градостроительного плана, который определяет развитие Витории на ближайшие годы. После двух десятилетий расточительного использования земельных ресурсов, урбанистика города получила новый девиз: расти внутрь. «Мы исходили из экспансионистской модели, при которой город значительно вырос в площади, но не в численности населения: в Витории в период с 2003 по 2023 год площадь застроенных городских земель увеличилась на 40 % при росте населения всего на 10 %», — объясняет Борха Родригес (PSE), член городского совета по вопросам городского планирования и урбанистики Витории. В те годы Витория расширялась на восток и запад, строя здания в отдаленных от городского центра районах; возникали районы с очень низкой плотностью населения, более зависимые от автомобилей (для которых и сегодня ищутся решения в области общественного транспорта, как, например, в Забалгане). А совсем недавно район Гойколарра распространился в направлении предгорий гор Витории, южной зеленой границы города и одной из экологических жемчужин Витории. Плотность населения Витории составляет всего 57 домов на гектар, что далеко от желательного уровня для создания компактного города. «И это напрямую влияет на общественные услуги, в конце концов, город, который гораздо более разбросан, имеет гораздо больше структурных расходов на уборку, транспорт, обслуживание, освещение, и это привело к увеличению расходов на предоставление этих муниципальных услуг примерно на 50 миллионов евро в год», — добавляет Родригес. В последние годы Витория продвигала несколько проектов по уплотнению застройки, чтобы сгруппировать жилищное строительство в уже урбанизированных районах, и теперь стремится к созданию более сплоченного и устойчивого города. Новый PGOU поддерживается PSE, PNV и Elkarrekin (Podemos, IU, Equo и Alianza Verde). EH Bildu воздержалась, среди прочего, потому что заявляет, что не соблюдается новая доктрина о неиспользовании дополнительных земельных участков при строительстве более 3000 домов, которое продолжается в Эррекалеоре, на одном из краев города. Для партии PP, которая выступила против, этот план ухудшает доступ среднего класса к жилью. Но что означает лозунг «расти внутрь», который прямо указан в новом плане городского развития и повторяется членами городского совета? Мэрия Витории рассекретила 25 секторов, в которых, если сложить земли, переквалифицированные для расширения завода Mercedes, было запланировано около 3200 жилых домов, которые не были построены за последние двадцать лет. В основном это сельскохозяйственные земли, которые перестали быть пригодными для застройки на окраинах городской черты и в более чем 50 сельских населенных пунктах, расположенных вокруг города. Около 922 гектаров земли возвращаются в оборот, чтобы сдержать «хищническое урбанистическое развитие» — выражение, которое обычно используется в мэрии для описания предыдущего генерального плана городского развития (PGOU), который, например, предусматривал увеличение на 135 % количества односемейных домов в деревнях муниципалитета, из которых очень немногие были построены. План говорит о «неколонизации» новых земель. Новая, более экологичная стратегия предполагает строительство жилья в пределах города вместо дальнейшего расширения границ застройки, и, согласно плану мэрии, для этого есть земля: в районах Сальбуруа, Забалгана, Гойколарра и Лакуа можно построить 21 000 домов, 75 % из которых будут защищенными и оцененными. Еще одним важным направлением является реконструкция старых рабочих кварталов города с целью обеспечить долговечность зданий и предотвратить феномен «пончика»: когда население покидает центральные районы и переезжает на окраины. Однако эта новая философия вызвала недовольство застройщиков и строителей города, владеющих участками, которые больше не подлежат застройке. Особенно это касается двух районов города, Альто-де-Улета и Элорриага, где некоторые из крупнейших застройщиков Витории планировали построить около 600 домов, в основном коттеджей и таунхаусов, но так и не успели реализовать свои планы, когда еще могли это сделать. Только в случае с Альто-де-Улета строители начали действовать, когда мэрия раскрыла свои карты в начале процедуры утверждения нового PGOU. Фактически, в 2022 году они попытались начать застройку одной из дорог в этом секторе, но мэрия помешала им (она даже направила муниципальную полицию, чтобы остановить работы, которые считались незаконными). Владельцы земли начали судебную тяжбу, в которой преимущество на стороне мэрии. Муниципальные власти всегда считали, что конечной целью застройщиков было укрепление своих позиций в случае будущего иска о возмещении ущерба. «Они только и стремятся начать работы, чтобы получить компенсацию, хотя не делали этого в течение многих лет и знают, что такие работы будут противоречить новому PGOU и, следовательно, общественным интересам», — говорится в решении суда в пользу мэрии. Ана Ореги, советник по градостроительству в предыдущем муниципальном совете, была одной из главных инициаторов этого градостроительного проекта «в защиту общего блага», который противоречил интересам застройщиков в Альто-де-Улета. В 2023 году, после многочисленных столкновений с застройщиками и внутренних трений в своей партии PNV, Ореги ушла из политики и вернулась на свою должность государственного служащего в мэрии. SEA-Uneca, ассоциация строительных компаний Алавы, представила свои возражения против Генерального плана, но они не были приняты во внимание. Застройщики выступают против снятия ограничений на застройку в районах Альто-де-Улета и Элорриага, поскольку это приведет к «росту цен на жилье за счет ограничения конкуренции». Теперь эти земли вновь стали сельскохозяйственными. В интервью радиостанции SER застройщик Карлос Фернандес де Нограро осудил правовую неопределенность, которая возникает в связи с этим изменением: «Приезжают люди из других регионов, которые инвестируют и покупают земельные участки, а теперь им говорят: вы не можете строить. Кто будет приезжать инвестировать в Виторию?». Никто не исключает будущих переговоров между застройщиками и мэрией, но владельцы этих переклассифицированных земельных участков согласились обжаловать Генеральный план в Высшем суде Страны Басков. Судебная тяжба обостряется, но на данный момент Витории предстоит расти внутри.