Масштабный план жилищного строительства в Мадриде: рост, сравнимый с тем, как если бы в столицу вписали Сарагосу или Севилью

Когда 54-летняя Роса Мария Майя приехала в Эль-Каньяверал, там не было ни поликлиники, ни метро, ни школы. По её словам, спустя восемь лет в этом районе на юге Мадрида всё осталось по-прежнему. Её трудности свидетельствуют о вызовах, с которыми столкнётся мэр Хосе Луис Мартинес-Альмейда (PP) в своих планах по увеличению плотности застройки новых районов Мадрида в ближайшие десятилетия. Предварительная гипотеза заключается в том, что там, где сейчас строится 35 домов на гектар, их число достигнет примерно 70. Перевод: мэрия хочет бороться с жилищным кризисом, строя больше на той же площади, и предварительно использует формулу, которая увеличила бы количество жилья, запланированного в пяти новых районах на юге, с 120 092 до 302 036, где предполагаемая плотность застройки сейчас варьируется от 26 до 32 домов на гектар. В результате число потенциальных жителей в этой зоне увеличится с 327 000 до 818 000. Это изменение равносильно тому, что в долгосрочной перспективе в Мадриде будет построено достаточно домов, чтобы в ближайшие десятилетия разместить население, равное нынешнему населению Севильи или Сарагосы. По мнению одного из экспертов, это урок, извлеченный из опыта района Эль-Каньяверал: в районах с низкой плотностью населения своевременное предоставление услуг происходит медленнее и обходится дороже из-за низкого спроса. Главная задача на будущее заключается в том, чтобы увеличение плотности населения помогло именно избежать повторения таких задержек. Так резюмирует ситуацию источник, знакомый с проектом и пожелавший остаться анонимным: «Проблемы заключаются в водоснабжении и электроснабжении, поскольку застройщики часто жалуются на недостаточную мощность, а также в необходимости обеспечить эффективную работу общественного транспорта и своевременное введение в эксплуатацию инфраструктуры (а не через десять лет), как это происходит в Вене, где инфраструктура появляется раньше, чем дома в новом районе». Сигфридо Эрраес, декан Официальной коллегии архитекторов Мадрида (COAM), считает «осуществимым» предложение городского совета, которое пока находится в стадии разработки (предварительный план будет утвержден не раньше 2027 года) и определяет потребности города на 20–30 лет вперед. То есть предлагаемые изменения не произойдут в одночасье. «Уплотнение застройки не представляет никаких технических проблем, ни с подключением к водопроводу, ни с электричеством, потому что все сети рассчитаны с запасом на рост такого рода», — анализирует архитектор. Другой вопрос — как будут строиться эти дома. «Проблема в том, кто получит прибыль от этой более высокой плотности застройки», — продолжает Эрраэс, «[Будет ли это] владелец земли, городской совет? Будет ли это социальное жилье? Мы обогатим застройщика? Посмотрим, какие условия будут установлены при увеличении плотности застройки», — добавляет он. Согласно планам развития юго-восточного района, от 50% до 58% жилья будет иметь ту или иную форму государственной поддержки. Новые жилые комплексы в Мадриде строились с плотностью застройки от 28 до 35 домов на гектар. В результате, согласно официальным данным мэрии, в 2017 году плотность застройки в столице составляла 86 домов на гектар. Для сравнения: в Сарагосе этот показатель тогда составлял 88, а в Валенсии — 111. Согласно этим статистическим данным, Мадрид рос в ширину, а не в высоту. Такой подход к планированию, вызванный кризисом доступности жилья, сопровождающимся резким ростом цен на покупку и аренду, теперь вынуждает к изменениям, приводя проект в соответствие с консенсусом экспертов в пользу увеличения плотности застройки крупных городов. «Если 98% территории Мадрида уже застроено, нам нужно расти в стороны, но также и увеличивать плотность застройки, либо осуществлять проекты преобразования, позволяющие интенсифицировать использование земель под жилищное строительство», — резюмировал Борха Карабанте, представитель по вопросам градостроительства в правительстве Хосе Луиса Мартинеса-Альмейды, который напомнил, что в престижных районах столицы, окруженных кольцевой дорогой M-30, плотность застройки уже составляет около 144 домов на гектар (что более чем в два раза превышает показатель около 70 домов, который рассматривается для новых застроек). Фактически, Каталония изучает аналогичные подходы, как и Великобритания или Нидерланды. Стремление к увеличению плотности застройки, в любом случае, сопряжено с рядом проблем, которые хорошо знакомы муниципальным и региональным властям, как видно из их Стратегического муниципального плана (PEM), который будет иметь приоритет над Генеральным планом городского развития (PGOU) и отразит вызовы, с которыми уже сталкиваются текущие строительные проекты в Мадриде. В отношении общественных объектов говорится: «[Необходимо] быстрое заселение жилых домов в условиях запоздалого или неполного ввода в эксплуатацию запланированных объектов. Этот разрыв приводит к нехватке образовательных, культурных и спортивных услуг по месту жительства, что напрямую сказывается на территориальной сплоченности и качестве городской среды». А в отношении общественного транспорта подчеркивается: «Невыполнение ключевых инфраструктурных проектов ограничивает городскую сплоченность и запланированную устойчивую мобильность». «Мне кажется очень рискованным, почти безрассудным, пытаться достичь плотности застройки 70 домов на гектар без прямого подключения к общественному транспорту», — говорит Антонио Хиральдо, урбанист и член городского совета от PSOE в Мадриде, где власти экспериментировали с такими решениями, как выделенные полосы для автобусов с приоритетом перед остальными транспортными средствами на перекрестках, а также расширила сеть общественных велопрокатов в качестве промежуточного решения до того, как метро дойдет до всех новых районов. Главное, говорит Хорхе Галиндо, директор Центра экономической политики Esade (EsadeEcPol), чтобы этот общественный транспорт был «частым, надежным и соответствовал прогнозируемой плотности населения», в каком бы формате он ни функционировал. «Структурно задача транспорта является самой сложной, потому что если проложить много дорог для частного транспорта, то, вероятно, произойдет коллапс из-за вызванного спроса», — предупреждает Галиндо. «Не менее важно и то, чтобы подвалы зданий были пространствами общего пользования, а не жилыми помещениями», — добавляет он. «Эти два фактора, наряду с тщательным проектированием общественного пространства, в значительной степени помогут решить главную задачу, а именно обеспечить политическую приемлемость всего этого», — подчеркивает он. «Мое ощущение таково, что в Испании мы превратились из страны, которая строит с высокой плотностью застройки, в страну, которая не любит плотную застройку», — продолжает он. «И есть еще четвертый аспект: ввести бонусы за плотность застройки, чтобы застройщики рассчитывали, что за каждый дополнительный этаж они должны включить определенное количество жилья социального назначения». Мадрид будущего уже существует в интернете. Там можно ознакомиться с черновым вариантом проекта, который, как таковой, является предварительным. Одно можно сказать наверняка: создание жилья должно идти рука об руку с появлением основных услуг. В настоящее время мэрия Мадрида планирует построить 150 000 жилых единиц, распределенных между различными градостроительными проектами, которые уже запланированы и одобрены. Основная часть — около 107 000 — будет сосредоточена именно в районах юго-востока, таких как Эль-Каньяверал. Эти цифры соответствуют плотности застройки примерно от 30 до 35 домов на гектар и предполагают прирост населения примерно на 300 000 человек, что сопоставимо с населением Бильбао. Если плотность застройки достигнет около 70 домов на гектар, что является исходной гипотезой городского совета, изменения будут радикальными. Мадрид будущего перейдет от роста в ширину к росту в высоту. Это нововведение вызовет цепную реакцию: все, что происходит с ценами на жилье в столице, немедленно отражается на стоимости жилья в прилегающих муниципалитетах.